De kosten van het bezit van een Skiwoning in Zwitserland: een voorbeeld uit Valais

Een overzichtelijk overzicht van de jaarlijkse kosten van het bezit van een Skiwoning in Zwitserland.

Potentiële kopers van vastgoed in de Alpen vragen vaak wat de jaarlijkse kosten zijn voor het bezit van een tweede woning. Algemene richtlijnen beperken zich vaak tot de opmerking dat de kosten per kanton verschillen. Deze gids geeft concrete cijfers.

Als richtlijn kunnen eigenaren uitgaan van ongeveer 1,2% van de waarde van de woningen per jaar. Voor een appartement van CHF 1.000.000 in de Val d'Anniviers komt dit neer op ongeveer CHF 12.000 per jaar, inclusief inkomsten-, vermogens- en onroerendgoedbelasting, de vakantiebelasting, water, afvalinzameling en nutsvoorzieningen. Servicekosten voor een beheerde woning komen hier nog bij.

De onderstaande cijfers hebben betrekking op het kanton Valais, waartoe Grimentz, Zinal en Verbier behoren. Lezers dienen er rekening mee te houden dat Zwitserland in september 2025 een hervorming van de belasting op tweede woningen heeft goedgekeurd, waarbij de wijzigingen naar verwachting rond 2028 van kracht zullen worden. De betrokken gebieden worden hieronder aangegeven.

Aankoopkosten: ongeveer 2,5% tot 3%

De aankoopkosten in Zwitserland zijn laag in vergelijking met buurland Frankrijk, waar de kosten bij de aankoop van een bestaande woning doorgaans 7% tot 8% van de prijs bedragen.

In Valais betaalt de koper het volgende:

• Overdrachtsbelasting (droits de mutation): ongeveer 1,5% van de aankoopprijs

• Kosten voor inschrijving in het kadaster: ongeveer 0,2%

• Notariskosten: ongeveer 0,5% tot 0,7%

De totale aankoopkosten bedragen dus ongeveer 2,5% tot 3%. De notaris in Zwitserland is een neutrale openbare ambtenaar die voor beide partijen optreedt. De notaris stelt de koopakte op, bevestigt dat het onroerend goed vrij is van eerdere lasten en schrijft de koper als eigenaar in het kadaster in, waarna de aankoop juridisch is afgerond. Een stapsgewijze beschrijving vindt u in onze gids over het aankoopproces van woningen in Zwitserland.

Wanneer er een hypotheek wordt afgesloten, moet de notaris ook een hypotheekakte (cédule hypothécaire) opstellen, wat doorgaans ongeveer 1% van het hypotheekbedrag kost. Dit komt bovenop de standaard aankoopkosten. Kopers die financiering nodig hebben, moeten er rekening mee houden dat Zwitserse banken aan niet-ingezetenen 50% tot 65% van de waarde van de woningen lenen, waarbij een aanbetaling van ten minste 35% tot 50% vereist is. De hypotheekrente in Zwitserse frank behoort nog steeds tot de laagste in Europa. Meer informatie vindt u in onze gids over hypotheken op woningen in Zwitserland.

Jaarlijkse belastingheffing

Zwitserse belastingen worden geheven op drie niveaus: federaal, kantonaal en gemeentelijk. Eén enkele belastingaangifte dekt alle drie. Een eigenaar van een tweede woning in Valais wordt een beperkte Zwitserse belastingplichtige: de woningen worden in Zwitserland belast, terwijl het wereldwijde inkomen belastbaar blijft in het land van verblijf van de eigenaar. Verdragen ter voorkoming van dubbele belasting zorgen ervoor dat hetzelfde inkomen niet tweemaal wordt belast. Een overzicht van het systeem vindt u in onze gids over de Zwitserse onroerendgoedbelasting.

De jaarlijkse belastingplicht bestaat uit vier onderdelen.

1. Inkomstenbelasting over de huurwaarde

Zwitserland belast eigenaren van woningen momenteel op basis van een fictief inkomen, de zogenaamde «valeur locative»: de theoretische huur die de woning zou kunnen opleveren, die zelfs verschuldigd is wanneer de eigenaar de woning niet verhuurt. In Valais is de huurwaarde vastgesteld op 60% van de markthuur, een van de laagste tarieven in Zwitserland. Wanneer de woningen worden verhuurd, worden de daadwerkelijke verhuuropbrengsten belast. In beide gevallen zijn hypotheekrente en onderhoudskosten aftrekbaar.

Eigenaren dienen rekening te houden met een praktisch punt. Wereldwijde inkomsten kunnen aan de belastingdienst van Valais worden opgegeven om het toepasselijke tarief te bepalen; de inkomsten zelf worden in Zwitserland niet belast. Wanneer er geen opgave wordt gedaan, past de belastingdienst het maximumtarief toe op de Zwitserse inkomsten. Opgave is daarom over het algemeen voordelig. Een belastingadviseur kan in elk geval bevestigen wat de juiste aanpak is.

Dit onderdeel van het stelsel staat op het punt te veranderen. Op 28 september 2025 hebben de Zwitserse kiezers met een meerderheid van 57,7% ingestemd met de afschaffing van de huurwaardebelasting (Zwitserse Bondskanselarij). De wijziging zal naar verwachting rond 2028 van kracht worden. Vanaf dat moment worden eigenaars-bewoners niet langer belast op basis van de fictieve huur. De aftrek van hypotheekrente zal echter aanzienlijk worden beperkt, en de kantons krijgen de bevoegdheid om een nieuwe onroerendgoedbelasting te heffen die specifiek gericht is op tweede woningen. Algemeen wordt verwacht dat Valais, dat het grootste aantal tweede woningen in Zwitserland telt, van deze bevoegdheid gebruik zal maken. Het totale effect voor eigenaren van vakantiehuizen zal waarschijnlijk neerkomen op een grotendeels vergelijkbare belastingplicht binnen een andere structuur. Deze gids zal worden bijgewerkt zodra de kantonnale regels worden gepubliceerd.

2. Vermogensbelasting

De kantons heffen een belasting op het nettovermogen, en Zwitsers onroerend goed maakt deel uit van het Zwitserse belastbare vermogen van de eigenaar. De belastbare waarde wordt vastgesteld door de belastingdienst en ligt vaak aanzienlijk onder de huidige marktwaarde. Voor oudere woningen kan deze waarde nog steeds een historische taxatie weerspiegelen die dateert uit de tijd dat het pand werd gebouwd. Chalet Armailli wordt bijvoorbeeld te koop aangeboden voor 2,25 miljoen CHF, maar heeft, aangezien het in de jaren tachtig is gebouwd, een belastbare waarde van ongeveer 278.000 CHF. Nieuwere woningen worden mogelijk getaxeerd op een percentage dat dichter bij de huidige marktwaarde ligt. Het kantonale tarief is progressief, variërend van 1‰ tot 3‰, en elke gemeente past een vermenigvuldigingsfactor toe tussen 1,0 en 1,5. Hypotheekschuld is aftrekbaar, zodat een koper die gebruikmaakt van een lening alleen vermogensbelasting betaalt over het eigen vermogen.

3. Onroerendgoedbelasting

Onroerendgoedbelasting is een vast jaarlijks bedrag over de belastbare waarde van de woningen. Voor particulieren in Valais is dit een gemeentelijke belasting van 1‰: CHF 600 per jaar bij een belastbare waarde van CHF 600.000 (Federale Belastingdienst). Bedrijven die woningen bezitten, betalen hogere tarieven (1,25‰ gemeentelijk plus 0,8‰ kantonaal), wat een van de vele redenen is waarom particulier eigendom doorgaans de efficiëntere structuur is voor een vakantiehuis; de overwegingen hieromtrent worden uiteengezet in onze gids voor het kopen van Zwitsers onroerend goed op naam van een bedrijf.

4. Verblijfsbelasting (taxe de séjour)

In heel Zwitserland betalen bezoekers die niet in de gemeente wonen doorgaans een verblijfsbelasting over overnachtingen. In de gemeente Anniviers (Grimentz, Zinal, St-Luc, Chandolin en Vissoie) betalen eigenaren van een tweede woning een vast jaarlijks bedrag op basis van de grootte van de woningen, in plaats van per overnachting te betalen voor hun eigen verblijven (Commune d'Anniviers). Eigenaren mogen de toeristenbelasting nog steeds in rekening brengen aan betalende gasten en het geïnde bedrag behouden. Dit is bedoeld om eigenaren aan te moedigen hun woningen te verhuren en, bij voldoende verhuur, kan de ontvangen toeristenbelasting de jaarlijkse forfaitaire betaling compenseren.

Grootte van de woning	Jaarlijkse toeristenbelasting
1–2 kamers	CHF 400
3 kamers	CHF 600
4 kamers	CHF 800
5 kamers	CHF 1.000
6+ kamers	CHF 1'200

Het forfaitaire tarief bedraagt CHF 200 per eenheid, afgeleid van de gemeentelijke belasting van CHF 4 per nacht en een veronderstelde bezettingsgraad van 50 nachten. Bij het tellen van kamers in Zwitserland wordt de woonkamer meegerekend; een driekamerappartement is daarom een appartement met twee slaapkamers.

Een rekenvoorbeeld: een appartement van CHF 1.000.000 in het Val d'Anniviers

De volgende cijfers zijn ter illustratie. Ze gaan uit van een echtpaar met één kind, dat niet in Zwitserland woont, en zijn gebaseerd op de calculator van de kantonnale belastingdienst en de huidige tarieven. In het voorbeeld wordt uitgegaan van een belastbare waarde die gelijk is aan 60% van de marktwaarde; zoals hierboven opgemerkt, kan de belastbare waarde van een ouder pand aanzienlijk lager zijn.

Post	Jaarlijks bedrag
Marktwaarde van het onroerend goed	CHF 1.000.000
Illustratieve belastbare waarde (60%)	CHF 600.000
Geschatte nettohuurwaarde/verhuuropbrengsten	CHF 20.000
Gemeentelijke inkomstenbelasting	CHF 2.300
Kantonale inkomstenbelasting	CHF 2.600
Federale inkomstenbelasting	CHF 0*
Gemeentelijke vermogensbelasting	CHF 2.000
Kantonale vermogensbelasting	CHF 1.400
Gemeentelijke onroerendgoedbelasting (1‰)	CHF 600
Totaal belastingen	≈ CHF 8.900

*In dit voorbeeld is er geen directe federale belasting verschuldigd vanwege het bescheiden belastbaar inkomen en de gezinssituatie. Individuele cijfers kunnen afwijken; het voorbeeld geeft een algemene indicatie van de belastingverplichting en is geen definitieve berekening. Kopers kunnen hun eigen situatie berekenen met behulp van de officiële belastingcalculator van het kanton.

Als we de vakantiebelasting (CHF 800 voor een vierkamerappartement), de gemeentelijke heffingen voor water en afval, en de kosten voor verwarming en elektriciteit hierbij optellen, komt het totaal dicht in de buurt van het richtcijfer van 1,2% van de waarde per jaar: ongeveer CHF 12.000 voor een woning van CHF 1.000.000.

In een beheerd complex komen daar nog servicekosten voor het mede-eigendom bij. Een gangbaar tarief bedraagt ongeveer CHF 50 per m² per jaar, zoals bij Résidence Adelaide, en dekt onderhoud, verzekering en gemeenschappelijke ruimtes. De kosten kunnen oplopen tot ongeveer CHF 100 per m² in ontwikkelingen met uitgebreide faciliteiten; bij Guernérés bijvoorbeeld omvat dit hogere tarief de exploitatie van de spa en het zwembad. Een verhuurd pand kan een aanzienlijk deel van deze kosten compenseren. Ontwikkelingen die worden verkocht volgens de regels voor toeristische woningen vereisen doorgaans ongeveer zes weken verhuur per jaar, wat inkomsten oplevert ter dekking van de jaarlijkse kosten; onze gids over Zwitserse verhuur en vastgoedbeheer legt de regelingen uit. De huidige beschikbaarheid in de vallei staat vermeld op onze vastgoedpagina voor Val d’Anniviers.

Beperkingen op het aanbod en hun invloed op de waarde

Twee federale wetten beperken de aankoop van woningen in Zwitserse skigebieden.

• De Lex Weber (2012) beperkt het aantal tweede woningen tot 20% van de woningvoorraad in elke gemeente. Bijna elk skigebied overschrijdt deze limiet, waardoor de bouw van nieuwe tweede woningen in feite verboden is. Het aanbod van nieuwbouw is nu vrijwel volledig beperkt tot projecten met vergunningen van vóór 2012 of projecten die zijn gestructureerd als toeristische verblijven. Dergelijke projecten worden snel verkocht, en de beperking ondersteunt de waarde van de bestaande voorraad.

• Lex Koller beperkt buitenlandse kopers die geen ingezetenen zijn tot één vakantiehuis per persoon, met een maximale woonoppervlakte van 200 m², aangekocht op basis van een kantonale vergunning die wordt toegekend uit een nationale quota van ongeveer 1.500 per jaar. Wallis beschikt over 330 van deze vergunningen, de grootste toewijzing in Zwitserland. De notaris regelt de vergunning als onderdeel van het aankoopproces; de koper ondertekent een verklaring waarin hij bevestigt dat noch de koper, noch diens echtgenoot of echtgenote, noch diens minderjarige kinderen al Zwitsers onroerend goed bezitten. Onze gids over onroerendgoedbezit door buitenlanders in Zwitserland behandelt de regels volledig.

Deze beperkingen beperken de toegang tot de markt. Ze zijn ook de belangrijkste reden voor de langdurige stabiliteit van de waarden van Zwitsers vastgoed in de Alpen.

Samenvatting

Kosten	Richtlijn
Eenmalige aankoopkosten	2,5% tot 3% van de prijs, plus ongeveer 1% van het hypotheekbedrag voor een hypothecaire obligatie indien gefinancierd
Jaarlijkse belastingen, gemeentelijke heffingen en nutsvoorzieningen	ongeveer 1,2% van de waarde per jaar
Servicekosten voor beheer van de woning	doorgaans ongeveer CHF 50/m² per jaar; tot ongeveer CHF 100/m² bij spa- of zwembadfaciliteiten
Hypotheek voor niet-ingezetenen	50% tot 65% LTV

Jaarlijkse exploitatiekosten van ongeveer 1,2%, aankoopkosten op ongeveer een derde van het Franse niveau, extra kosten voor hypothecaire obligaties alleen bij financiering, financiering in Zwitserse frank tegen lage tarieven en wettelijke beperkingen op het aanbod verklaren samen de aanhoudende kracht van de Zwitserse Alpenmarkt.

Gerelateerd

• Woningen in Grimentz 2025: alles wat u moet weten

• Zwitserse vermogenswinstbelasting in Valais: wat kopers moeten weten

• Wat zijn de verschillen in onroerendgoedbelasting op woningen in de Franse en Zwitserse Alpen?

De cijfers in deze gids hebben betrekking op het kanton Valais en de gemeente Anniviers per juli 2026 en zijn uitsluitend bedoeld ter algemene informatie. De tarieven variëren per gemeente en per persoonlijke situatie, en de belastingregeling voor tweede woningen zal veranderen wanneer de hervorming van de huurwaarde van 2025 van kracht wordt, naar verwachting rond 2028. Kopers dienen vóór de aankoop advies in te winnen bij een Zwitserse notaris en belastingadviseur. Neem contact met ons op voor advies over een specifiek onroerend goed in Grimentz of de Val d’Anniviers.