Franse onroerendgoedbelasting

Bij het kopen van woningen in Frankrijk zijn er verschillende aankoopgerelateerde belastingen en heffingen. Deze omvatten overdrachtsbelasting ("droits de mutation" / "zegelrecht"), notariskosten (inclusief registratie- en administratiekosten), btw (op nieuwbouw- of off-plan woningen onder bepaalde voorwaarden) en lokale registratie- of departementale kosten, afhankelijk van de locatie.

Zodra u een woning bezit, krijgt u te maken met doorlopende onroerendgoedbelasting. De belangrijkste belastingen zijn de taxe foncière (een belasting op grond/onroerend goed) en de taxe d'habitation (een woonbelasting die alleen geldt voor tweede woningen). Er kunnen ook inkomstenbelastingen gelden als u uw woning verhuurt, vermogensbelasting (als uw onroerend goed een bepaalde drempel overschrijdt) en vermogenswinstbelasting wanneer u uw woning verkoopt (als aan bepaalde voorwaarden is voldaan).

De taxe foncière is een jaarlijkse belasting die door eigenaren van woningen wordt betaald. Deze belasting geldt voor alle eigenaren van woningen, ongeacht of het om hun hoofdverblijfplaats of een tweede woning gaat. Het bedrag is afhankelijk van de 'valeur locative cadastrale' (geschatte huurwaarde), de grootte en het type van de woning, en de lokale tarieven die door de gemeente en andere lokale autoriteiten worden vastgesteld.

De taxe d'habitation was vroeger een belasting die jaarlijks werd geheven op de bewoner van een bewoonbare woning (eigenaar-bewoner of huurder) op basis van dezelfde soort geschatte huurwaarde.

Met ingang van 1 januari 2023 is de taxe d'habitation echter afgeschaft voor hoofdverblijfplaatsen. In veel gevallen geldt deze belasting nog steeds voor tweede verblijfplaatsen (vakantiehuizen enz.) of andere speciale gevallen.

Er geldt 20% btw op nieuwbouw- of off-plan woningen die door projectontwikkelaars worden verkocht, en dit is inbegrepen in de aankoopprijs.

Zodra u de aankoop heeft voltooid, kunt u de btw terugvorderen door akkoord te gaan met een professioneel verhuurbeheerpakket.

Voorwaarden om in aanmerking te komen:

1. De woningen moeten bij aankoop btw-plichtig zijn, wat doorgaans betekent dat het:

   • Nieuwbouw (of een woning die minder dan vijf jaar geleden is opgeleverd) die wordt verkocht door een btw-geregistreerde projectontwikkelaar.
   • Of wordt het off-plan (in "VEFA"-stijl) aangeboden door een btw-plichtige onderneming.
   • Als de verkoop plaatsvindt door een particulier die niet btw-geregistreerd is, kan de verkoop vrijgesteld zijn en kan de btw niet worden teruggevorderd.

2. U verbindt zich ertoe een commerciële verhuuractiviteit ("para-hôtellerie") uit te oefenen, wat de terugvordering van de btw mogelijk maakt. Belangrijke elementen zijn onder meer:

   • De woningen moeten gemeubileerd zijn.
   • Het moet gaan om kortetermijnverhuur van gemeubileerde woningen (vakantieverhuur of toeristische verhuur) en niet om langetermijnverhuur van woningen.
   • De verhuur moet ten minste drie van de volgende diensten omvatten: receptie/check-in van gasten, schoonmaak tijdens het verblijf, verstrekking of vervanging van linnengoed/handdoeken, ontbijt (of gelijkwaardige dienst) voor gasten.
   • U sluit doorgaans een beheer-/huurovereenkomst met een professionele verhuurder die de diensten verzorgt.

3. Langetermijnverhuur (meestal 20 jaar). Als u de verhuuractiviteit vroegtijdig stopzet, moet u mogelijk een deel van de btw terugbetalen.

   • Als u na 10 jaar in plaats van 20 jaar stopt, moet u mogelijk een deel van het voordeel terugbetalen.
   • Als u de woningen verkoopt: als de nieuwe eigenaar de verhuuractiviteit onder dezelfde voorwaarden voortzet, hoeft u niets terug te betalen; zo niet, dan moet u mogelijk een deel van de teruggaaf terugbetalen.

4. Tijdstip en betalingsgegevens:

   • Als u een voltooid gebouw koopt, betaalt u de volledige prijs inclusief btw en vraagt u daarna (vaak 3-6 maanden later) de teruggave aan.
   • Als het om een off-plan-project gaat, kunt u in termijnen betalen (elk inclusief btw) en dienovereenkomstig een teruggave aanvragen, of soms wordt de aankoopprijs exclusief btw vermeld.

De mogelijkheid om btw terug te vorderen op een nieuwbouwappartement of -chalet in Frankrijk is een van de belangrijkste aantrekkingspunten voor investeerders. Door 20% op de vraagprijs te besparen, is het potentiële rendement/de ROI aanzienlijk hoger.

Er gelden verlaagde btw-tarieven (bijvoorbeeld 5,5%) onder specifieke voorwaarden in bepaalde zones (stadsvernieuwingszones, prioritaire wijken) of voor bepaalde sociale woningen enz.

Frankrijk kent een vermogensbelasting op onroerend goed, bekend als IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Als uw onroerend goed (direct of indirect) in Frankrijk zich boven een bepaalde drempel bevindt, moet u mogelijk deze belasting betalen. Hoofdverblijven kunnen een gedeeltelijke vrijstelling krijgen (vaak wordt de belastbare grondslag met 30% verlaagd). Het tarief is progressief: het begint laag voor net boven de drempel en stijgt voor zeer grote onroerendgoedbezittingen.

De belangrijkste drempels voor de Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) in Frankrijk:

• U bent IFI verschuldigd als de nettowaarde van uw belastbare onroerend goed (na aftrek van toegestane aftrekposten) op 1 januari van het belastingjaar meer dan € 1.300.000 bedraagt.
• Hoewel de drempel € 1,3 miljoen bedraagt, begint de belastingberekening bij het deel van het nettovermogen boven € 800.000.

De progressieve belastingtarieven voor 2025 zijn:

• Tot € 800.000 → 0%
• € 800.001–€ 1.300.000 → 0,50%
• € 1.300.001–€ 2.570.000 → 0,70%
• € 2.570.001–€ 5.000.000 → 1,00%
• € 5.000.001–€ 10.000.000 → 1,25%
• Meer dan € 10.000.000 → 1,50%

Wanneer u een woning in Frankrijk verkoopt die niet uw hoofdverblijfplaats is, bent u over het algemeen verplicht om vermogenswinstbelasting te betalen. Deze belasting bestaat uit twee componenten: een inkomstenbelasting van 19% en sociale lasten van ongeveer 17,2%.

Na verloop van tijd kunt u in aanmerking komen voor kortingen. Na vijf jaar eigendom krijgt u korting op het inkomstenbelastinggedeelte, en na 22 jaar wordt u volledig vrijgesteld. De sociale lasten dalen geleidelijker en na 30 jaar eigendom wordt u hiervan vrijgesteld.

Als de woningen uw hoofdverblijfplaats zijn, bent u bij verkoop doorgaans vrijgesteld van vermogenswinstbelasting.