Un guide clair sur les coûts annuels liés à la possession d'un bien immobilier en station de ski en Suisse.
Les acheteurs potentiels d'un bien immobilier dans les Alpes suisses se demandent souvent quel est le coût annuel de possession d'une résidence secondaire. Les indications générales se limitent souvent à préciser que ces coûts varient d'un canton à l'autre. Le présent guide fournit des chiffres précis.
À titre indicatif, les propriétaires doivent prévoir un budget annuel correspondant à environ 1,2 % de la valeur du bien immobilier. Pour un appartement d’une valeur de 1 000 000 CHF dans le Val d’Anniviers, cela correspond à environ 12 000 CHF par an, ce montant couvrant l’impôt sur le revenu, l’impôt sur la fortune, la taxe foncière, la taxe de séjour, l’eau, le ramassage des déchets et les charges de copropriété. Les frais de gérance pour une résidence gérée s’ajoutent à ce montant.
Les chiffres ci-dessous concernent le canton du Valais, qui comprend Grimentz, Zinal et Verbier. Les lecteurs doivent noter que la Suisse a approuvé une réforme de la fiscalité des résidences secondaires en septembre 2025, dont les modifications entreront en vigueur le 1er janvier 2029. Les zones concernées sont indiquées ci-dessous.
Frais d’acquisition : environ 2,5 % à 3 %
Les frais d’acquisition en Suisse sont faibles par rapport à la France voisine, où les frais liés à la revente d’un bien immobilier s’élèvent généralement à 7 % à 8 % du prix.
Dans le Valais, l’acheteur s’acquitte des frais suivants :
- Droits de mutation : environ 1,5 % du prix d’achat
Le barème valaisan est progressif, mais s’applique au prix total et non par tranches : 1,0 % jusqu’à 500 000 CHF, 1,3 % jusqu’à 1 000 000 CHF et 1,5 % au-delà.
- Frais d’enregistrement foncier : environ 0,2 %
- Frais de notaire : environ 0,5 % à 0,7 %
- Surtaxe communale : les communes peuvent prélever une taxe de mutation supplémentaire pouvant aller jusqu’à 50 % du droit cantonal, ce que font la plupart des communes de station
Les frais d’acquisition totaux s’élèvent donc à environ 2,5 % à 3 %. En Suisse, le notaire est un officier public neutre agissant pour le compte des deux parties. Il rédige l’acte de vente, certifie que le bien est libre de toute charge antérieure et inscrit l’acheteur en tant que propriétaire au registre foncier, ce qui marque la conclusion légale de la vente. Une description étape par étape figure dans notre guide sur le processus d’achat immobilier en Suisse.
En cas de recours à un prêt immobilier, le notaire doit également établir un acte immobilier (cédule hypothécaire), dont le coût s’élève généralement à environ 1 % du montant du prêt immobilier. Ce montant s’ajoute aux frais d’acquisition habituels. Les acheteurs ayant besoin d’un financement doivent s’attendre à ce que les banques suisses accordent aux non-résidents un prêt représentant 50 % à 65 % de la valeur du bien immobilier, ce qui nécessite un apport personnel d’au moins 35 % à 50 %. Les taux hypothécaires en francs suisses restent parmi les plus bas d’Europe. Vous trouverez de plus amples informations dans notre guide sur les prêts immobiliers en Suisse.
Fiscalité annuelle
Les impôts suisses sont prélevés à trois niveaux : fédéral, cantonal et communal. Une seule déclaration d’impôt couvre ces trois niveaux. Le propriétaire d’une résidence secondaire en Valais devient un contribuable suisse à titre limité : il est imposé en Suisse sur la valeur du bien immobilier, tandis que ses revenus mondiaux restent imposables dans son pays de résidence. Les conventions de double imposition empêchent qu’un même revenu soit imposé deux fois. Vous trouverez un aperçu du système dans notre guide sur la fiscalité immobilière en Suisse.
L’obligation fiscale annuelle comprend quatre éléments.
1. L’impôt sur le revenu tiré de la valeur locative
La Suisse impose actuellement les propriétaires immobiliers sur un revenu théorique appelé «valeur locative» : il s’agit du loyer théorique que le bien immobilier pourrait générer, imposable même lorsque le propriétaire ne le met pas en location. Dans le Valais, la valeur locative est fixée à 60 % du loyer du marché, ce qui représente l’une des évaluations les plus basses de Suisse. Lorsque le bien immobilier est loué, ce sont les revenus locatifs réels qui sont imposés. Dans les deux cas, les intérêts liés au prêt immobilier et les frais d’entretien sont déductibles.
Les propriétaires doivent tenir compte d’un aspect pratique. Les revenus mondiaux peuvent être déclarés à l’administration fiscale valaisanne afin de déterminer le taux applicable ; les revenus eux-mêmes ne sont pas imposés en Suisse. En l’absence de déclaration, l’administration fiscale applique son taux maximal aux revenus suisses. La déclaration est donc généralement avantageuse. Un conseiller fiscal peut vous indiquer la démarche appropriée dans chaque cas.
Cet aspect du système est appelé à changer. Le 28 septembre 2025, les électeurs suisses ont approuvé la suppression de l’impôt sur la valeur locative à une majorité de 57,7 % (Chancellerie fédérale suisse). Le Conseil fédéral a fixé l’entrée en vigueur de cette modification au 1er janvier 2029. À partir de cette date, les propriétaires-occupants ne seront plus imposés sur le loyer fictif. Toutefois, les déductions des intérêts liés à un prêt immobilier seront considérablement restreintes, et les cantons se verront accorder le pouvoir de prélever une nouvelle taxe foncière spécifiquement sur les résidences secondaires. Le Valais, qui possède le plus grand parc de résidences secondaires de Suisse, devrait, selon toute vraisemblance, exercer cette compétence. Globalement, pour les propriétaires de résidences secondaires, cela se traduira probablement par une charge fiscale globalement similaire, mais selon une structure différente. Ce guide sera mis à jour au fur et à mesure de la publication des réglementations cantonales.
2. Impôt sur la fortune
Les cantons prélèvent un impôt sur la fortune nette, et les biens immobiliers suisses font partie de la fortune imposable en Suisse de leur propriétaire. La valeur imposable est fixée par les autorités fiscales et est souvent nettement inférieure à la valeur de marché actuelle. Pour les biens plus anciens, elle peut encore refléter une évaluation historique datant de l’époque de leur construction. Le chalet Armailli, par exemple, est proposé à la vente à 2,25 millions de CHF, mais, ayant été construit dans les années 1980, sa valeur imposable s’élève à environ 278 000 CHF. Les biens immobiliers plus récents peuvent être évalués à un pourcentage plus proche de la valeur de marché actuelle. Le barème cantonal est progressif, allant de 1‰ à 3‰, et chaque commune applique un coefficient multiplicateur compris entre 1,0 et 1,5. La dette hypothécaire est déductible ; ainsi, un acquéreur ayant recours à l’endettement ne paie l’impôt sur la fortune que sur la part de fonds propres.
3. Taxe foncière
L’impôt foncière est une redevance annuelle forfaitaire prélevée sur la valeur imposable du bien immobilier. Pour les particuliers en Valais, il s’agit d’un impôt communal de 1 ‰ : 600 CHF par an sur une valeur imposable de 600 000 CHF (Administration fédérale des contributions). Les sociétés propriétaires de biens immobiliers sont soumises à des taux plus élevés (1,25 ‰ au niveau communal plus 0,8 ‰ au niveau cantonal), ce qui constitue l’une des nombreuses raisons pour lesquelles la propriété privée est généralement la structure la plus avantageuse pour une résidence secondaire ; ces considérations sont exposées dans notre guide sur l’achat d’un bien immobilier en Suisse au nom d’une société.
4. Taxe de séjour
Dans toute la Suisse, les visiteurs qui ne résident pas dans la commune sont généralement soumis à une taxe de séjour pour leurs nuitées. Dans la commune d’Anniviers (Grimentz, Zinal, Saint-Luc, Chandolin et Vissoie), les propriétaires de résidences secondaires s’acquittent d’une redevance annuelle forfaitaire calculée en fonction de la superficie du bien immobilier, plutôt que de payer leurs propres séjours nuit par nuit (Commune d’Anniviers). Les propriétaires peuvent toutefois facturer la taxe de séjour à leurs hôtes et conserver le montant perçu. Cette mesure vise à encourager les propriétaires à louer leurs biens immobiliers et, si le nombre de locations est suffisant, la taxe de séjour perçue peut compenser le paiement forfaitaire annuel.
| Superficie du bien immobilier | Taxe de séjour annuelle |
|---|---|
| 1 à 2 pièces | 400 CHF |
| 3 pièces | 600 CHF |
| 4 chambres | 800 CHF |
| 5 pièces | 1'000 CHF |
| 6 chambres et plus | 1'200 CHF |
Le forfait s'élève à 200 CHF par logement, calculé sur la base de la taxe communale de 4 CHF par nuit et d'un taux d'occupation supposé de 50 nuits. En Suisse, le nombre de pièces inclut le salon ; un appartement de trois pièces correspond donc à un appartement de deux chambres.
Exemple concret : un appartement d’une valeur de 1'000'000 CHF dans le Val d’Anniviers
Les chiffres suivants sont donnés à titre indicatif. Ils se basent sur le cas d’un couple marié avec un enfant, non résident en Suisse, et s’appuient sur le calculateur de l’administration fiscale cantonale ainsi que sur les taux en vigueur. L’exemple utilise une valeur imposable égale à 60 % de la valeur vénale ; comme indiqué ci-dessus, la valeur imposable d’un bien immobilier ancien peut être nettement inférieure.
| Poste | Montant annuel |
|---|---|
| Valeur vénale du bien immobilier | 1 000 000 CHF |
| Valeur imposable indicative (60 %) | 600'000 CHF |
| Valeur locative nette estimée / revenus locatifs | 20'000 CHF |
| Impôt communal sur le revenu | 2'300 CHF |
| Impôt cantonal sur le revenu | 2'600 CHF |
| Impôt fédéral sur le revenu | 0 CHF* |
| Impôt communal sur la fortune | 2'000 CHF |
| Impôt cantonal sur la fortune | 1'400 CHF |
| Taxe foncière (1 ‰) | 600 CHF |
| Total des impôts | ≈ 8'900 CHF |
*Aucun impôt fédéral direct n’est dû dans cet exemple en raison du revenu imposable modeste et de la situation familiale. Les chiffres individuels varieront ; cet exemple donne une idée générale de la charge fiscale plutôt qu’un devis précis. Les acheteurs peuvent simuler leur propre situation à l’aide du calculateur d’impôts officiel du canton.
Si l’on ajoute la taxe de séjour (800 CHF pour un appartement de quatre pièces), les redevances communales pour l’eau et les déchets, ainsi que les frais de chauffage et d’électricité, le total avoisine le chiffre indicatif de 1,2 % de la valeur par an : soit environ 12'000 CHF pour un bien immobilier d’une valeur de 1'000'000 CHF.
Dans une résidence gérée, des charges de copropriété s’ajoutent à ces montants. Un tarif type s’élève à environ 50 CHF par m² par an, comme à la Résidence Adelaide, et couvre l’entretien, l’assurance et les parties communes. Les charges peuvent atteindre environ 100 CHF par m² dans les complexes dotés d’équipements importants ; à Guernérés, par exemple, ce tarif plus élevé inclut l’exploitation du spa et de la piscine. Un bien immobilier mis en location peut compenser une part substantielle de ces coûts. Les programmes immobiliers vendus selon les règles applicables aux résidences touristiques exigent généralement environ six semaines de location par an, ce qui génère des revenus locatifs permettant de couvrir les charges annuelles ; notre guide sur la location et la gestion immobilière en Suisse explique ces modalités. Les disponibilités actuelles dans la vallée sont répertoriées sur notre page consacrée aux biens immobiliers du Val d’Anniviers.
Les restrictions d’offre et leur incidence sur la valeur
Deux lois fédérales restreignent l’achat de biens immobiliers dans les stations suisses.
- La Lex Weber (2012) plafonne la part des résidences secondaires à 20 % du parc immobilier de chaque commune. Presque toutes les stations de ski dépassent ce plafond, ce qui rend de facto impossible la construction de nouvelles résidences secondaires. L’offre de constructions neuves se limite désormais presque exclusivement aux projets bénéficiant d’autorisations antérieures à 2012 ou à ceux conçus comme des résidences touristiques. Ces projets se vendent rapidement, et cette restriction soutient la valeur du parc immobilier existant.
- La Lex Koller limite les acheteurs étrangers non résidents à une seule résidence secondaire par personne, d’une surface habitable maximale de 200 m², acquise au titre d’une autorisation cantonale prélevée sur un quota national d’environ 1 500 autorisations par an. Le Valais dispose de 330 de ces autorisations, soit la plus importante allocation de Suisse. Le notaire se charge d’obtenir l’autorisation dans le cadre du processus d’achat immobilier ; l’acheteur signe une déclaration confirmant que ni lui-même, ni son conjoint, ni ses enfants mineurs ne possèdent déjà un bien immobilier en Suisse. Notre guide sur l’acquisition immobilière par des étrangers en Suisse présente l’ensemble des règles en vigueur.
Ces restrictions limitent l’accès au marché. Elles constituent également la principale raison de la résilience à long terme de la valeur des biens immobiliers dans les Alpes suisses.
Résumé
| Coût | Indications |
|---|---|
| Frais d’acquisition ponctuels | 2,5 % à 3 % du prix, plus environ 1 % du montant du prêt immobilier en cas de financement par une obligation hypothécaire |
| Taxes annuelles, redevances municipales et charges de service public | environ 1,2 % de la valeur par an |
| Charges de copropriété pour la gestion de la résidence | généralement environ 50 CHF/m² par an ; jusqu’à environ 100 CHF/m² si la résidence dispose d’un spa ou d’une piscine |
| Prêt immobilier pour non-résidents | ratio prêt/valeur compris entre 50 % et 65 % |
Des frais annuels d’exploitation d’environ 1,2 %, des frais d’acquisition représentant environ un tiers du niveau français, des frais supplémentaires liés aux prêts immobiliers uniquement en cas de recours au crédit, un financement en francs suisses à des taux bas, ainsi que des limites légales en matière d’offre expliquent ensemble la vigueur persistante du marché alpin suisse.
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Les chiffres figurant dans ce guide concernent le canton du Valais et la commune d’Anniviers en juillet 2026 et sont fournis à titre d’information générale uniquement. Les taux varient selon les communes et la situation personnelle de chacun, et l’imposition des résidences secondaires changera lorsque la réforme de la valeur locative de 2025 entrera en vigueur le 1er janvier 2029. Les acheteurs sont invités à consulter un notaire et un conseiller fiscal suisses avant toute acquisition. Pour obtenir des conseils concernant un bien immobilier spécifique à Grimentz ou dans le Val d’Anniviers, veuillez nous contacter.
