Ein übersichtlicher Leitfaden zu den jährlichen Kosten für den Besitz einer Schweizer Immobilie im Skigebiet.
Potenzielle Käufer von Alpenimmobilien fragen häufig, wie hoch die jährlichen Unterhaltskosten für eine Zweitwohnung sind. Allgemeine Hinweise beschränken sich oft auf die Feststellung, dass die Kosten je nach Kanton variieren. Dieser Leitfaden liefert konkrete Zahlen.
Als Richtwert sollten Eigentümer etwa 1,2 % des Werts der Immobilie pro Jahr einplanen. Bei einer Wohnung im Wert von 1.000.000 CHF im Val d’Anniviers entspricht dies etwa 12.000 CHF pro Jahr, womit Einkommens-, Vermögens- und Grundsteuern, die Feriensteuer, Wasser, Müllabfuhr sowie Nebenkosten abgedeckt sind. Zu den Kosten kommen noch die Verwaltungsgebühren für eine verwaltete Wohnanlage hinzu.
Die nachstehenden Zahlen beziehen sich auf den Kanton Wallis, zu dem Grimentz, Zinal und Verbier gehören. Leser sollten beachten, dass die Schweiz im September 2025 eine Reform der Besteuerung von Zweitwohnungen verabschiedet hat, deren Änderungen am 1. Januar 2029 in Kraft treten. Die betroffenen Gebiete sind nachstehend aufgeführt.
Erwerbskosten: ca. 2,5 % bis 3 %
Die Kaufnebenkosten in der Schweiz sind im Vergleich zum benachbarten Frankreich gering, wo die Gebühren beim Wiederverkauf einer Immobilie in der Regel 7 % bis 8 % des Kaufpreises betragen.
Im Wallis zahlt der Käufer Folgendes:
- Grunderwerbssteuer (droits de mutation): ca. 1,5 % des Kaufpreises
Die Walliser Staffelung ist progressiv, gilt jedoch für den gesamten Preis und nicht in Teilbeträgen: 1,0 % bis zu 500.000 CHF, 1,3 % bis zu 1.000.000 CHF und 1,5 % darüber hinaus.
- Grundbuchgebühren: ca. 0,2 %
- Notarkosten: ca. 0,5 % bis 0,7 %
- Gemeindezuschlag: Gemeinden können eine zusätzliche Übertragungssteuer von bis zu 50 % der kantonalen Abgabe erheben, was die meisten Skiorte tun
Die Gesamtanschaffungskosten belaufen sich somit auf etwa 2,5 % bis 3 %. Der Notar in der Schweiz ist ein neutraler Amtsträger, der für beide Parteien tätig wird. Der Notar erstellt die Kaufurkunde, bestätigt, dass die Immobilie frei von Belastungen ist, und trägt den Käufer als Eigentümer in das Grundbuch ein; damit ist der Kauf rechtlich abgeschlossen. Eine Schritt-für-Schritt-Beschreibung finden Sie in unserem Leitfaden zum Ablauf des Immobilienkaufs in der Schweiz.
Wird eine Hypothek aufgenommen, muss der Notar zudem eine Hypothekenurkunde (cédule hypothécaire) erstellen, deren Kosten in der Regel etwa 1 % des Hypothekenbetrags betragen. Diese Kosten fallen zusätzlich zu den üblichen Erwerbskosten an. Käufer, die eine Finanzierung benötigen, sollten damit rechnen, dass Schweizer Banken Nichtansässigen 50 % bis 65 % des Werts der Immobilie als Darlehen gewähren, wobei eine Anzahlung von mindestens 35 % bis 50 % erforderlich ist. Die Hypothekenzinsen in Schweizer Franken gehören weiterhin zu den niedrigsten in Europa. Weitere Einzelheiten finden Sie in unserem Leitfaden zu Hypotheken für Schweizer Immobilien.
Jährliche Besteuerung
Schweizer Steuern werden auf drei Ebenen erhoben: auf Bundes-, Kantons- und Gemeindeebene. Eine einzige Steuererklärung deckt alle drei Ebenen ab. Ein Zweitwohnungsbesitzer im Wallis gilt als beschränkt steuerpflichtig in der Schweiz; die Immobilie wird in der Schweiz besteuert, während das weltweite Einkommen weiterhin im Wohnsitzland des Eigentümers steuerpflichtig bleibt. Doppelbesteuerungsabkommen verhindern, dass dasselbe Einkommen doppelt besteuert wird. Einen Überblick über das System finden Sie in unserem Leitfaden zur Immobilienbesteuerung in der Schweiz.
Die jährliche Steuerlast setzt sich aus vier Komponenten zusammen.
1. Einkommensteuer auf den Mietwert
Die Schweiz besteuert Immobilienbesitzer derzeit auf der Grundlage eines fiktiven Einkommens, der sogenannten „valeur locative“: der theoretischen Miete, die die Immobilie erwirtschaften könnte, und die auch dann zu entrichten ist, wenn der Eigentümer die Immobilie nicht vermietet. Im Wallis wird der Mietwert auf 60 % der Marktmiete festgesetzt – einer der niedrigsten Sätze in der Schweiz. Ist die Immobilie vermietet, werden stattdessen die tatsächlichen Mieteinnahmen besteuert. In beiden Fällen sind Hypothekenzinsen und Instandhaltungskosten abzugsfähig.
Eigentümer sollten einen praktischen Aspekt beachten: Weltweites Einkommen kann dem Steueramt des Kantons Wallis offengelegt werden, um den anwendbaren Steuersatz zu ermitteln; das Einkommen selbst wird in der Schweiz nicht besteuert. Erfolgt keine Offenlegung, wendet das Steueramt seinen Höchstsatz auf das Schweizer Einkommen an. Eine Offenlegung ist daher in der Regel vorteilhaft. Ein Steuerberater kann im Einzelfall die geeignete Vorgehensweise bestätigen.
Dieser Aspekt des Systems soll sich ändern. Am 28. September 2025 stimmten die Schweizer Stimmbürger mit einer Mehrheit von 57,7 % für die Abschaffung der Mietwertsteuer (Schweizer Bundeskanzlei). Der Bundesrat hat den Inkrafttreten der Änderung auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Ab diesem Zeitpunkt werden Eigenheimbesitzer nicht mehr auf der Grundlage der fiktiven Miete besteuert. Allerdings werden die Abzüge für Hypothekenzinsen erheblich eingeschränkt, und den Kantonen wird die Befugnis eingeräumt, eine neue Immobiliensteuer speziell auf Zweitwohnungen zu erheben. Es wird allgemein erwartet, dass das Wallis, das über den größten Bestand an Zweitwohnungen in der Schweiz verfügt, von dieser Befugnis Gebrauch machen wird. Für Eigentümer von Ferienimmobilien dürfte sich insgesamt eine weitgehend ähnliche Steuerpflicht unter einer anderen Struktur ergeben. Dieser Leitfaden wird aktualisiert, sobald die kantonalen Vorschriften veröffentlicht werden.
2. Vermögenssteuer
Die Kantone erheben eine Steuer auf das Nettovermögen, und Schweizer Immobilien sind Teil des steuerpflichtigen Vermögens eines Eigentümers in der Schweiz. Der Steuerwert wird von den Steuerbehörden festgelegt und liegt oft deutlich unter dem aktuellen Marktwert. Bei älteren Immobilien spiegelt er möglicherweise noch eine historische Bewertung aus der Zeit des Baus wider. Das Chalet Armailli beispielsweise wird für 2,25 Millionen CHF angeboten, hat jedoch, da es in den 1980er Jahren erbaut wurde, einen steuerpflichtigen Wert von rund 278.000 CHF. Neuere Immobilien werden unter Umständen näher am aktuellen Marktwert bewertet. Der kantonale Steuersatz ist progressiv und reicht von 1‰ bis 3‰; jede Gemeinde wendet zudem einen Multiplikator zwischen 1,0 und 1,5 an. Hypothekenschulden sind abzugsfähig, sodass ein Käufer, der eine Finanzierung in Anspruch nimmt, Vermögenssteuer nur auf das Eigenkapital entrichtet.
3. Grundsteuer
Die Grundsteuer ist eine pauschale jährliche Abgabe auf den steuerpflichtigen Wert der Immobilie. Für Privatpersonen im Wallis handelt es sich um eine Gemeindesteuer von 1‰: 600 CHF pro Jahr bei einem steuerpflichtigen Wert von 600.000 CHF (Eidgenössische Steuerverwaltung). Unternehmen, die Immobilien besitzen, zahlen höhere Sätze (1,25‰ kommunal plus 0,8‰ kantonal), was einer von mehreren Gründen dafür ist, warum der private Besitz in der Regel die effizientere Struktur für eine Ferienimmobilie darstellt; die Überlegungen hierzu sind in unserem Leitfaden zum Immobilienkauf über eine Gesellschaft dargelegt.
4. Kurtaxe (taxe de séjour)
In der gesamten Schweiz zahlen Besucher, die nicht in der Gemeinde ansässig sind, in der Regel eine Kurtaxe auf Übernachtungen. In der Gemeinde Anniviers (Grimentz, Zinal, St-Luc, Chandolin und Vissoie) zahlen Zweitwohnungsbesitzer eine feste jährliche Gebühr, die sich nach der Größe der Immobilie richtet, anstatt ihre eigenen Aufenthalte übernachtungsweise zu bezahlen (Commune d’Anniviers). Eigentümer können die Kurtaxe dennoch von zahlenden Gästen erheben und den eingenommenen Betrag einbehalten. Dies soll Eigentümer dazu anregen, ihre Immobilien zu vermieten, und bei ausreichender Vermietungsauslastung kann die eingenommene Kurtaxe die jährliche Pauschalzahlung ausgleichen.
| Größe der Immobilie | Jährliche Kurtaxe |
|---|---|
| 1–2 Zimmer | 400 CHF |
| 3 Zimmer | 600 CHF |
| 4 Zimmer | 800 CHF |
| 5 Zimmer | 1'000 CHF |
| 6 und mehr Zimmer | 1'200 CHF |
Der Pauschalbetrag beträgt 200 CHF pro Wohneinheit und ergibt sich aus der kommunalen Übernachtungssteuer von 4 CHF pro Nacht sowie einer angenommenen Belegungsdauer von 50 Nächten. Bei der Zimmerzählung in der Schweiz wird das Wohnzimmer mitgezählt; eine Dreizimmerwohnung entspricht somit einer Wohnung mit zwei Schlafzimmern.
Ein Beispiel: eine Wohnung im Wert von 1'000'000 CHF im Val d'Anniviers
Die folgenden Zahlen dienen der Veranschaulichung. Sie gehen von einem Ehepaar mit einem Kind aus, das nicht in der Schweiz ansässig ist, und basieren auf dem Rechner der kantonalen Steuerverwaltung sowie den aktuellen Steuersätzen. Das Beispiel verwendet einen Steuerwert in Höhe von 60 % des Marktwerts; wie oben erwähnt, kann der Steuerwert einer älteren Immobilie erheblich niedriger sein.
| Posten | Jährlicher Betrag |
|---|---|
| Marktwert der Immobilie | 1.000.000 CHF |
| Beispielhafter steuerpflichtiger Wert (60 %) | 600'000 CHF |
| Geschätzter Nettomietwert/Nettoeinkommen | 20'000 CHF |
| Kommunale Einkommensteuer | 2'300 CHF |
| Kantonale Einkommensteuer | 2'600 CHF |
| Bundeseinkommenssteuer | 0 CHF* |
| Kommunale Vermögenssteuer | 2'000 CHF |
| Kantonale Vermögenssteuer | 1'400 CHF |
| Kommunale Grundsteuer (1‰) | 600 CHF |
| Steuern insgesamt | ≈ 8'900 CHF |
*In diesem Beispiel fällt aufgrund des geringen steuerpflichtigen Einkommens und der familiären Verhältnisse keine direkte Bundessteuer an. Die individuellen Zahlen können abweichen; das Beispiel dient eher der Veranschaulichung der allgemeinen Steuerlast als einer konkreten Angabe. Käufer können ihre eigene Situation mithilfe des offiziellen Steuerrechners des Kantons berechnen.
Rechnet man die Feriensteuer (800 CHF für eine Vierzimmer-Wohnung), die kommunalen Gebühren für Wasser und Abfall sowie die Kosten für Heizung und Strom hinzu, ergibt sich ein Gesamtbetrag, der nahe am Richtwert von 1,2 % des Wertes pro Jahr liegt: etwa 12'000 CHF bei einer Immobilie im Wert von 1'000'000 CHF.
In einer verwalteten Wohnanlage fallen zusätzlich Nebenkosten für das Miteigentum an. Ein typischer Satz liegt bei etwa 50 CHF pro m² pro Jahr, wie beispielsweise in der Résidence Adelaide, und deckt Instandhaltung, Versicherung sowie Gemeinschaftsbereiche ab. In Anlagen mit umfangreicher Ausstattung können die Gebühren auf rund 100 CHF pro m² steigen; in Guernérés beispielsweise umfasst dieser höhere Satz den Betrieb des Wellnessbereichs und des Schwimmbads. Eine vermietete Immobilie kann einen erheblichen Teil dieser Kosten ausgleichen. Bei Wohnanlagen, die nach den Vorschriften für Ferienwohnungen verkauft werden, sind in der Regel etwa sechs Wochen Vermietung pro Jahr vorgeschrieben, wodurch Einnahmen zur Deckung der jährlichen Kosten erzielt werden; unser Leitfaden zur Vermietung und Immobilienverwaltung in der Schweiz erläutert die entsprechenden Regelungen. Die aktuelle Verfügbarkeit im Tal finden Sie auf unserer Immobilienseite zum Val d’Anniviers.
Angebotsbeschränkungen und ihre Auswirkungen auf den Wert
Zwei Bundesgesetze schränken den Erwerb von Immobilien in Schweizer Skiorten ein.
- Die Lex Weber (2012) begrenzt den Anteil an Zweitwohnungen auf 20 % des Wohnungsbestands in jeder Gemeinde. Nahezu jeder Skiort überschreitet diese Obergrenze, sodass der Neubau von Zweitwohnungen faktisch untersagt ist. Das Angebot an Neubauten beschränkt sich mittlerweile fast ausschließlich auf Projekte mit Genehmigungen aus der Zeit vor 2012 oder solche, die als Ferienwohnanlagen konzipiert sind. Solche Projekte sind schnell ausverkauft, und die Beschränkung stützt den Wert des bestehenden Bestands.
- Die Lex Koller beschränkt den Erwerb von Ferienimmobilien durch nicht ansässige ausländische Käufer auf jeweils eine Ferienimmobilie mit einer Wohnfläche von maximal 200 m², die im Rahmen einer kantonalen Bewilligung erworben werden muss, die aus einer nationalen Quote von etwa 1.500 pro Jahr stammt. Das Wallis verfügt über 330 dieser Bewilligungen, die größte Zuteilung in der Schweiz. Der Notar holt die Bewilligung im Rahmen des Ablaufs des Immobilienkaufs ein; der Käufer unterzeichnet eine Erklärung, in der er bestätigt, dass weder er selbst noch sein Ehepartner oder seine minderjährigen Kinder bereits Schweizer Immobilien besitzen. Unser Leitfaden zum Immobilienerwerb durch Ausländer in der Schweiz behandelt die Vorschriften ausführlich.
Diese Beschränkungen schränken den Zugang zum Markt ein. Sie sind zugleich der Hauptgrund für die langfristige Wertbeständigkeit von Alpenimmobilien.
Zusammenfassung
| Kosten | Richtwerte |
|---|---|
| Einmalige Erwerbskosten | 2,5 % bis 3 % des Kaufpreises, zuzüglich ca. 1 % der Hypothekensumme bei Finanzierung über eine Hypothekenanleihe |
| Jährliche Steuern, kommunale Abgaben und Nebenkosten | ca. 1,2 % des Wertes pro Jahr |
| Nebenkosten für betreutes Wohnen | in der Regel rund 50 CHF/m² pro Jahr; bis zu rund 100 CHF/m² bei Wellness- oder Poolanlagen |
| Hypothek für Nichtansässige | 50 % bis 65 % Beleihungsquote |
Jährliche laufende Kosten von ca. 1,2 %, Anschaffungskosten auf etwa einem Drittel des französischen Niveaus, zusätzliche Kosten für Hypothekenanleihen nur bei Inanspruchnahme einer Finanzierung, Finanzierung in Schweizer Franken zu niedrigen Zinssätzen sowie gesetzliche Angebotsbeschränkungen erklären gemeinsam die anhaltende Stärke des Schweizer Alpenmarktes.
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Die Zahlen in diesem Leitfaden beziehen sich auf den Kanton Wallis und die Gemeinde Anniviers (Stand: Juli 2026) und dienen lediglich der allgemeinen Information. Die Sätze variieren je nach Gemeinde und persönlichen Umständen, und die Besteuerung von Zweitwohnungen wird sich ändern, wenn die Mietwertreform von 2025 am 1. Januar 2029 in Kraft tritt. Käufer sollten sich vor dem Kauf von einem Schweizer Notar und Steuerberater beraten lassen. Für eine Beratung zu einer bestimmten Immobilie in Grimentz oder im Val d’Anniviers kontaktieren Sie uns bitte.
