Andermatt heeft een van de meest ingrijpende vernieuwingsprogramma’s ondergaan van alle Europese skigebieden.
Inleiding
Andermatt heeft een van de meest ingrijpende vernieuwingsprogramma's onder de Europese skigebieden doorgemaakt. Sinds de Egyptische ondernemer Samih Sawiris in 2009 Andermatt Swiss Alps AG (ASA) oprichtte en met de bouw begon, bedraagt de totale investering ongeveer 1,67 miljard CHF.
Het volgende hoofdstuk zou echter wel eens het meest boeiende tot nu toe kunnen worden. In het hart van de historische oude binnenstad van Andermatt wordt een eeuwenoud monument omgetoverd tot POST by Elie Saab, het eerste merkhotel en de eerste merkreзиденties in Zwitserland van een haute couture-modehuis.
Andermatt in een oogopslag
.png)
Nieuwe ontwikkelingen in Andermatt
Furkagasse: een nieuwe alpiene winkelstraat
December 2024 markeerde een mijlpaal voor de skigebieden met de opening van de Furkagasse, een volledig autovrije winkel- en eetstraat in de wijk Andermatt Reuss. De ontwikkeling brengt internationale merken zoals Audi, Mammut en Frauenschuh samen met nieuwe restaurants, après-ski-locaties en lifestylewinkels op straatniveau. De Furkagasse is ontworpen als het sociale hart van het moderne dorp en sluit direct aan op luxe woningen, hotels en openbare pleinen, waarmee de ontwikkeling van Andermatt van een ski-enclave naar een dorp dat het hele jaar door een bestemming is, wordt versterkt.
La Vetta Ski Apartments in de wijk Andermatt Reuss – Prijs vanaf CHF 1.500.000
Grote liftvernieuwingen en investering door Vail Resorts
De transformatie van de ski-infrastructuur van Andermatt gaat in hoog tempo door. Na de overname door Vail Resorts in 2022 van een aandeel van 55% in de exploitant van het skigebied voor CHF 149 miljoen, staan nu twee verouderde Gemsstock-liften gepland voor volledige vervanging na de winter van 2024/25. De nieuwe zespersoonsstoeltjesliften zullen de vervoerscapaciteit bergopwaarts verdubbelen tot 2.400 personen per uur voor de winter van 2025/26, een aanzienlijke verbetering voor de skiberg voor gevorderden in Andermatt. De uitbreiding van de sneeuwkanonnen, moderne gondelverbindingen in het skigebied Andermatt–Sedrun–Disentis en de voortdurende modernisering van de liften hebben de betrouwbaarheid en de spreiding van de skiërs over de 180 km aan pistes al verbeterd.
Concertzaal, cultuur en Michelin-sterrenrestaurants
De concertzaal van Andermatt, met 1.000 zitplaatsen, blijft de spil vormen van het culturele programma van de skigebieden en biedt onderdak aan internationale orkesten, kamermuziek en zomerfestivals. Deze infrastructuur, uniek onder de bergdorpen in de Alpen, wordt aangevuld met hoogwaardige gastronomie, waaronder drie restaurants met een Michelinster die vanaf 2021 in de regio actief zijn. Wielerteams, waaronder Tudor Pro Cycling, gebruiken Andermatt nu als trainingsbasis op grote hoogte, wat het culturele aanbod extra sportief prestige geeft.
Woningenprijzen en marktoverzicht van Andermatt
Groei en prestaties
In het afgelopen decennium heeft Andermatt een van de sterkste groeitrajecten op de gehele markt voor vastgoed in de Alpen laten zien. De vastgoedprijzen zijn tussen 2012 en 2022 met een samengesteld jaarlijks percentage van 7,3% gestegen, en alleen al in 2023 werd een prijsstijging van 11% op jaarbasis geregistreerd. De vraag blijft robuust: eind 2023 waren 721 van de 757 eenheden die binnen het masterplan van Andermatt Swiss Alps op de markt waren gebracht of in aanbouw waren, verkocht – een absorptiegraad van 95%, wat uitzonderlijk is voor skigebieden die nog in ontwikkeling zijn.
Het kopersbestand is nu gelijk verdeeld tussen Zwitserse en internationale kopers. Hoewel Europese kopers actief blijven, is de Amerikaanse markt het snelst groeiende segment: het aantal Amerikaanse aanvragen verdrievoudigde in het eerste kwartaal van 2025 ten opzichte van het voorgaande jaar, en Amerikanen vertegenwoordigen nu ongeveer 20% van de hotelgasten, een stijging ten opzichte van slechts 5% vóór de pandemie. Deze verschuiving valt samen met de integratie van Andermatt in het Epic Pass-netwerk, een strategische stap die de skigebieden stevig op de radar van Noord-Amerikaanse investeerders en lifestyle-kopers heeft geplaatst.
Prijzen
De huidige prijzen plaatsen Andermatt stevig in het premiumsegment, maar nog steeds onder het hoogste prijssegment van Zwitserland. In de periode 2024–2025 varieert de gemiddelde prijs van CHF 15.000 tot CHF 19.000 per vierkante meter, waarbij nieuwe merkprojecten boven deze bandbreedte liggen. Chalets kosten doorgaans tussen CHF 1,04 miljoen en CHF 5,85 miljoen, terwijl appartementen variëren van CHF 800.000 tot meer dan CHF 15 miljoen, afhankelijk van de grootte, het uitzicht en de voorzieningen.
UBS noemt Andermatt nu een van de snelst in waarde stijgende markten in de Alpen, waarbij institutionele analisten opmerken dat het aanbod dankzij aanhoudende bouwvrijstellingen nog steeds kan groeien terwijl de prijzen stijgen.
Verhuuropbrengsten
Woningen met hotelservice in Andermatt leveren doorgaans een brutorendement op van ongeveer 2,5–3,8%, hoewel het nettorendement dichter bij 1–3% ligt zodra de exploitatie- en beheerkosten zijn meegerekend. De wekelijkse tarieven in het hoogseizoen voor een serviceappartement met drie slaapkamers kunnen oplopen tot CHF 5.000–7.000, terwijl ultraluxe chalets in piekperiodes CHF 15.000–25.000 per week opbrengen.
Een groot deel van de markt werkt tegenwoordig volgens een beheerd verhuurmodel, waarbij eigenaren hun woningen in een hotelpool onderbrengen en een deel van de verhuuropbrengsten ontvangen, terwijl ze het recht op eigen gebruik behouden. Deze aanpak zorgt voor een betere bezettingsgraad dan bij traditioneel tweedehuisbezit – dat in Zwitserse skigebieden historisch gezien rond de 30–35% ligt – en brengt Andermatt op één lijn met luxe bestemmingen zoals The Chedi, dat een gemiddelde bezettingsgraad van ongeveer 70%
laat zien
Trends in de bezettingsgraad
Andermatt is een van de weinige Zwitserse skigebieden die het hele jaar door een aanzienlijke bezettingsgraad weet te realiseren. In 2024 registreerde de regio ongeveer 172.700 hotelovernachtingen en nog eens 515.000 overnachtingen in tweede woningen en niet-beheerde accommodaties, wat duidt op aanhoudende groei in zowel het winter- als het zomerseizoen. De bezettingsgraad in de winter bereikt vaak 90–100%, terwijl de zomertoerisme-activiteiten ervoor zorgen dat hotels en residenties nu een bezettingsgraad van meer dan 50–60% behouden.
Deze seizoensschommelingen zijn een cruciaal onderdeel van het investeringsverhaal. Waar traditionele Zwitserse skigebieden het buiten het skiseizoen vaak moeilijk hebben, hebben de golfbaan, het culturele programma en de fietsinfrastructuur van Andermatt het aantal overnachtingen in tien jaar tijd verdubbeld en een echte verhuurmarkt voor alle vier de seizoenen gecreëerd.
Regelgevende stabiliteit en vraag van buitenlandse kopers
De vrijstelling van de skigebieden van zowel de Lex Koller (aankoopbeperkingen voor buitenlanders) als de Lex Weber (plafonds voor tweede woningen) blijft van kracht tot en met 2040, een bijzonder aantrekkelijk structureel voordeel dat door vergelijkbare bestemmingen niet wordt geëvenaard. In combinatie met de uiterst lage transactiekosten (0,3%) en het ontbreken van overdrachtsbelasting in het kanton Uri heeft het regelgevingsklimaat ertoe bijgedragen dat Andermatt qua jaarlijkse prijsstijging de top van de Zwitserse Alpen heeft bereikt. Het aantal aanvragen uit de VS verdrievoudigde begin 2025, en Amerikanen maken nu ongeveer 20% van de hotelgasten uit, een stijging ten opzichte van slechts 5% vóór de pandemie.
POST door Elie Saab – Appartementen & Penthouses
Wie is Elie Saab?
Elie Saab is een van ’s werelds meest herkenbare haute couture-ontwerpers. Een Libanees mode-icoon wiens werk al meer dan vier decennia de glamour op de rode loper bepaalt. Saab, geboren in 1964, opende in 1982 zijn eerste atelier in Beiroet en verwierf wereldwijde bekendheid toen Halle Berry een van zijn jurken droeg toen ze in 2002 de Oscar voor Beste Actrice won. Sindsdien is het merk een vaste waarde geworden tijdens de Parijse Haute Couture Week en een symbool van verfijnd vakmanschap, gedetailleerde afwerking en tijdloze luxe.
In 2019 breidde Saab zijn creatieve universum uit naar interieurontwerp met ELIE SAAB Maison, een lijn van hoogwaardige meubels, verlichting en decoratie die voornamelijk in Italië wordt vervaardigd. Sindsdien heeft het merk wereldwijd meegewerkt aan meer dan 20 luxe vastgoedprojecten, van Londen tot Dubai en het Midden-Oosten. Met POST in Andermatt betreedt Saab voor het eerst de horecasector en maakt hij zijn debuut in de sector van merkhotels en -residenties.
Wat POST Residences uniek maakt
POST by Elie Saab transformeert een van de meest historische gebouwen van Andermatt – het Hotel Drei Könige und Post uit 1788 – tot Zwitserlands eerste volledig onder een couturemodemerk opererende hotel- en residentieontwikkeling. Het project combineert de architectonische expertise van de Zwitserse A++ Group met het ontwerp van ELIE SAAB Maison om een eigentijds, luxueus toevluchtsoord te creëren dat geworteld is in het alpine erfgoed.
„POST is een herboren historisch monument in de Alpen – het ‘Drei Könige und Post’ uit 1788, opnieuw vormgegeven door de couturegevoeligheid van ELIE SAAB en de architectonische precisie van A++. Het combineert Zwitsers erfgoed met een nieuwe uitdrukking van luxe, waarbij volledig ingerichte interieurs van ELIE SAAB Maison worden gekoppeld aan het comfort en de consistentie van echte 5-sterrenservice. Kopers verkiezen Andermatt boven skigebieden als Zermatt of Gstaad omdat het flexibelere eigendomsvormen biedt, een levensstijl voor het hele jaar door en meer waarde in een markt die nog steeds gestaag groeit. “We zien interesse van Zwitserse en Noord-Italiaanse klanten, maar ook van vermogende particulieren uit het Midden-Oosten en het Verenigd Koninkrijk/de VS die op zoek zijn naar merkgebonden, servicegerichte woningen in de Alpen in een authentieke, historische omgeving.” – Gianmarco, A+
Elke woning is volledig ingericht met op maat gemaakte stukken van ELIE SAAB Maison, waarbij warme natuurlijke materialen, zachte texturen en verfijnde details worden gecombineerd in een stijl die door de ontwerpers wordt omschreven als „mountain chic“. Het interieur wordt gekenmerkt door weelderige stoffen, neutrale kleurenpaletten, zachte houtsoorten en kenmerkende motieven, soms geaccentueerd door kristallen elementen zoals Swarovski-verlichting. Het resultaat is een rustige, intieme esthetiek die zowel authentiek alpien als onmiskenbaar haute couture aanvoelt.
De locatie is een ander onderscheidend kenmerk. POST ligt in de oude binnenstad van Andermatt aan de Gotthardstrasse 69, in het hart van het historische dorp – een unieke omgeving in vergelijking met de moderne wijk Andermatt Reuss. Omringd door traditionele chalets en smalle straatjes biedt het project een gevoel van historisch erfgoed dat maar weinig nieuwbouwprojecten kunnen evenaren.
Belangrijkste kenmerken: prijzen, tijdschema, voorzieningen
Prijzen
- Appartement met 1 slaapkamer: CHF 3.160.000
- Appartement met 2 slaapkamers: CHF 5.350.000
- Penthouse met 3 slaapkamers: CHF 6.460.000
- Penthouse met 4 slaapkamers: CHF 9.160.000
- Penthouse met 5 slaapkamers: CHF 14.000.000
POST volgt een duidelijk schema voor ontwikkeling:
- Start van de verkoop: december 2024 in Milaan, februari 2025 in Parijs
- Start bouw: maart 2025
- Oplevering en overdracht: zomer 2027
- Opening van het hotel: zomer 2027, gelijktijdig met de oplevering van de woningen.
Voorzieningen
POST is ontworpen als een hybride hotel-residentie met volledige service en biedt een niveau van gastvrijheid dat zelden te vinden is in de oude binnensteden van de Alpen. De belangrijkste voorzieningen zijn onder meer:
- Luxe spa met binnenzwembad, sauna, stoombad en ontspanningsruimtes
- Fitnesscentrum met yogastudio en ski-/fietssimulator
- Twee restaurants en een exclusieve privéclub
- Bar en lounge
- Kindergedeeltes en kinderclub
- Opbergruimte
voor ski's en fietsen
- Toegewijde conciërge en meertalige 24-uursservice
- Ski-valet en het gemak
van ‘lock-and-leave’-beheer
Alle woningen zijn volledig instapklaar, ontworpen en ingericht door ELIE SAAB Maison, met de mogelijkheid om deel te nemen aan een door het hotel beheerd verhuurprogramma dat flexibel eigen gebruik biedt. Het eigendom is in volle eigendom, en cruciaal is dat POST profiteert van de volledige vrijstelling van Andermatt van de Lex Koller en Lex Weber, waardoor onbeperkte aankoop door buitenlanders mogelijk is. Bekijk meer vastgoed in Andermatt.
