Soorten Oostenrijkse Skiwoningen

In Oostenrijk gelden strenge regels voor het gebruik van verschillende soorten woningen. Enkele van de belangrijkste soorten woningen in Oostenrijk zijn Zweitwohnsitz, Freizeitwohnsitz, Hauptwohnsitz en Apart-Hotels of 'Touristik vermietung'.

Zweitwohnsitz-woningen kunnen zowel appartementen als chalets zijn en er geldt geen verhuurverplichting. Eigenaren kunnen hun woning zo vaak of zo weinig als ze willen gebruiken als pure 'tweede woning'.

Zweitwohnsitz-woningen zijn uiterst zeldzaam en worden vaak snel verkocht. Bepaalde gebieden zijn geregistreerd als 'Zweitwohnsitzgebiet'-regio's, waar alle woningen als tweede woning dienen. Deze regio's werden in de jaren zestig en zeventig over het algemeen als ongeschikt beschouwd voor Hauptwohnsitz (hoofdverblijfplaatsen) en de lokale besturen wilden destijds de ontwikkeling en investeringen in deze gebieden stimuleren.

Een andere optie voor een Zweitwohnsitz is een woning die vóór 1 mei 1969 als zodanig was geregistreerd, toen de eerste wet tegen tweede woningen in Oostenrijk van kracht werd.

Freizeitwohnsitz, vergelijkbaar met Zweitwohnsitz, verwijst naar tweede woningen in de regio Tirol. Deze recreatiewoningen zijn erg in trek en vaak populair.

Door nieuwe wetgeving mogen er momenteel geen nieuwe 'Zweitwohnsitz' of Freizeitwohnsitz worden gebouwd in de regio's Salzburg, Vorarlberg en Tirol. De enige uitzonderingen kunnen zich voordoen in aangewezen Zweitwohnsitzgebiet-regio's, maar deze liggen meestal ver van de belangrijkste skigebieden en vereisen een bus- of autorit naar de skiliften. Hollersbach bij Kitzbühel en het Glemmtal voorbij Hinterglemm zijn bijvoorbeeld twee van dergelijke zweitwohnsitzgebiet.

Een 'hauptwohnsitz' is een appartement of chalet dat moet worden geregistreerd als de hoofdverblijfplaats van de koper in Oostenrijk. Deze vormen het grootste deel van de woningvoorraad en zijn vooral interessant voor kopers die fulltime naar Oostenrijk willen verhuizen of misschien met semi-pensioen willen gaan. Deze woningen kunnen niet worden verhuurd aan bezoekers voor vakantieverblijven en hebben daarom doorgaans een lagere prijs per m2 dan vergelijkbare 'toeristische' woningen.

Een 'hauptwohnsitz'-woning kan op de huurmarkt worden aangeboden aan een langdurig permanente bewoner.

Apart-hotels zijn een populaire keuze voor buitenlandse investeerders die een vakantiehuis in Oostenrijk willen kopen. Deze woningen zijn geregistreerd als commerciële woningen en hebben een bouwvergunning gekregen specifiek voor toeristische doeleinden.

Ze worden door lokale makelaars of immobilien vaak aangeduid als 'Investering in vakantieverhuur'.

Doorgaans ontvangen eigenaren elk kwartaal hun deel van de verhuuropbrengsten, achteraf betaald. Afhankelijk van de beheerovereenkomst kunnen eigenaren een deel van de gezamenlijke inkomsten ontvangen of de daadwerkelijke inkomsten die hun eigen appartement genereert.

Er zijn verschillende fiscale voordelen verbonden aan de aankoop van een woning in een aparthotel, waaronder de mogelijkheid om de btw op de aankoopprijs terug te vorderen. Als u ervoor kiest om de btw terug te vorderen, bent u echter verplicht om uw woning te verhuren en gedurende een periode van 20 jaar winst te genereren, zoals vereist door de belastingdienst.

Vanaf 2025 verschillen de regels voor eigen gebruik in deze woningen van staat tot staat en moeten kopers bij hun makelaar en advocaat informeren naar de meest recente regels en voorschriften.

Een woning kan worden geadverteerd als zijnde voorzien van een vergunning voor 'touristische vermietung'. Dit betekent dat deze op korte termijn aan bezoekers kan worden verhuurd via websites zoals Airbnb en Booking.com. Alle gasten moeten worden geregistreerd bij de lokale gemeente, de 'Gemeinde', en tijdens hun verblijf toeristenbelasting betalen.

Zowel chalets als appartementen kunnen worden aangewezen voor 'touristische vermietung'.

Ook hier kunnen de specifieke voorschriften per deelstaat verschillen, dus neem contact op met uw makelaar en advocaat. In Salzburgland is het bijvoorbeeld nu verboden om appartementen of chalets voor toeristische doeleinden te verhuren als deze vóór 1 januari 2018 niet eerder voor vakantieverhuur werden gebruikt.

Dit betekent dat, net als bij zweitwohnsitz-woningen, appartementen en chalets met 'touristische vermieting' schaars zijn, aangezien het nu onmogelijk is om nieuwe te creëren in veel populaire regio's. Deze onbalans tussen vraag en aanbod zal naar verwachting de prijzen ook in de toekomst op peil houden.