De gids voor beleggers die woningen willen kopen in de regio Hochkönig (2026)

De regio Hochkönig heeft zich ontwikkeld van een nog vrij onbekend skigebied tot een goed bereikbare, zeer gewilde bestemming in de Alpen, dankzij verbeteringen aan de infrastructuur, een beperkt aanbod en een sterke aantrekkingskracht het hele jaar door.

Inleiding

Jarenlang werd de Hochkönig-regio bewonderd om zijn landschap en gezinsvriendelijke skimogelijkheden, maar bleef het enigszins onder de radar bij internationale vastgoedkopers, grotendeels vanwege praktische overwegingen en niet zozeer vanwege een gebrek aan kwaliteit. Die perceptie is veranderd. Nu Maria Alm volledig is geïntegreerd in het skigebied Hochkönig, functioneert de regio als een samenhangende, verbonden bestemming.

In deze uitgebreide vastgoedgids bekijken we Maria Alm en het rest van de Hochkönig-regio in detail, zowel vanuit het perspectief van levensstijl als vastgoed. We onderzoeken wat er de afgelopen jaren is veranderd, hoe de afzonderlijke dorpen van elkaar verschillen, hoe de markt er vandaag de dag uitziet en waarom dit deel van Salzburg kopers blijft aantrekken.

De regio Hochkönig in een oogopslag

Woningen in de regio Hochkönig

Hoewel het skigebied Hochkönig op de kaart volledig met elkaar verbonden is, functioneren deze afzonderlijke dorpen als afzonderlijke micromarkten voor onroerend goed.

Maria Alm

Maria Alm ligt aan het westelijke uiteinde van het Hochkönig-dal en is het bekendste en meest gevestigde basisdorp in de regio. Het wordt algemeen beschouwd als een van de mooiste dorpen in Salzburg, met een traditioneel centrum dat wordt gedomineerd door de opvallende gotische bedevaartskerk, waarvan de 76 meter hoge torenspits tot de hoogste van Oostenrijk behoort. Voor investeerders vertegenwoordigt Maria Alm de sterkste volumemarkt. De vraag wordt hier gedreven door gezinnen die op loopafstand van voorzieningen willen wonen en gemakkelijk toegang tot de skiliften willen hebben. De mogelijkheid om via de Natrun-lift het hele skigebied te bereiken zonder gebruik te maken van een auto of bus, zorgt voor hoge verhuurbezettingsgraad. De prijzen liggen hier doorgaans aan de bovenkant van het Hochkönig-segment voor standaardappartementen, wat zowel de vraag als de relatieve schaarste aan nieuwbouwmogelijkheden dicht bij het centrum weerspiegelt.

Het meest geschikt voor:

• Gezinnen
• Beheerde toeristische appartementen
• Levendige sfeer

Tweede woning met 5 slaapkamers in Maria Alm. Prijs € 2.980.000.

Hintermoos

Verderop in de vallei ligt Hintermoos, geografisch gezien tussen Maria Alm en Hintertal. Het is meer uitgestrekt, voelt minder toeristisch aan en wordt gekenmerkt door woningen in chaletstijl en kleine woonwijken rond de belangrijkste liften bij het middenstation, de Schwarzeckalm en Sinalco.

Dit gebied spreekt kopers aan die op zoek zijn naar een specifiek soort "ski-in"-gemak, weg van de drukte van het hoofddorp. Hoewel het aanbod hier kleiner is, kunt u af en toe vrijstaande chalets vinden rond de € 1-2 miljoen. Het is een locatie voor mensen die toegang tot de bergen belangrijker vinden dan het après-ski-nachtleven.

Het meest geschikt voor:

• Ski-chalets
• Gemakkelijke toegang tot de skipistes
• Rust en natuur

Hintertal

Hintertal is misschien wel het meest prestigieuze adres in de hele Hochkönig-regio en ligt in een apart zijdal boven Maria Alm. Historisch gezien werd Hintertal in de jaren 70 geregistreerd als een speciaal gebied voor tweede woningen (Zweitwohnsitz), een zeldzame juridische status in de provincie Salzburg die eigenaren toestaat om woningen uitsluitend voor zichzelf te gebruiken zonder de verplichting om ze te verhuren. Deze schaarste heeft een welgesteld publiek aangetrokken, voornamelijk uit Duitsland, Nederland en Oostenrijk. De markt hier wordt gekenmerkt door hoogwaardige luxe chalets die prijzen tussen de € 3 miljoen en € 5 miljoen kunnen opbrengen.

Het meest geschikt voor:

• Vrijstaande luxe chalets
• Tweede woningen
• Privacy

Tweede woningen met 2-3 slaapkamers te koop in Hinterthal. Prijs vanaf € 1.340.000.

Dienten

Dienten, gelegen aan de voet van het Hochkönig-massief, wordt vaak beschreven als een van de meest pittoreske dorpjes in de Salzburger Alpen. Het ligt op grotere hoogte op een zonnig plateau en fungeert als het centrale knooppunt van de skiroute, waardoor skiërs naar het westen richting Maria Alm of naar het oosten richting Mühlbach kunnen gaan. Het dorp heeft een ongelooflijk traditionele, Oostenrijkse uitstraling behouden, waardoor grootschalige, blokachtige ontwikkelingen niet zijn toegestaan. Daardoor is de vastgoedmarkt hier krap en zeer populair bij mensen die op zoek zijn naar het 'pure' Oostenrijk. Het is ook een populaire zomerbestemming, met de beroemde Filzensattel-bergpas, die dient als het zware hoogtepunt van het Ironman 70.3 Zell am See-fietsparcours.

Het meest geschikt voor:

• Zonliefhebbers
• Traditioneel Oostenrijks gebied
• Boutique-appartementen

Mühlbach

Mühlbach am Hochkönig ligt aan de oostkant van het dal en heeft weer een iets andere sfeer. Mühlbach, van oudsher een kopermijnstadje, is uitgegroeid tot een toeristisch bolwerk dat uitstekende waarde biedt in vergelijking met zijn westelijke buren. Het fungeert als toegangspoort voor skiërs die vanuit de richting Pongau komen (het dichtst bij de A10 Tauern-snelweg). De investeringsfocus ligt hier op nieuwbouwwoningen voor toeristen, zoals de Mountain Hideaway Birgkar, die moderne voorzieningen en beheerde verhuurstructuren bieden. Voor investeerders die Maria Alm of Hintertal te duur vinden, biedt Mühlbach een aantrekkelijk instapmoment met aanzienlijk opwaarts potentieel naarmate de populariteit van de regio toeneemt.

Het meest geschikt voor:

• Indrukwekkend landschap
• Uitstekende prijs-kwaliteitverhouding
• Nieuwbouw-woningen

Woningenprijzen in de regio Hochkönig (2026)

De prijzen voor woningen in Maria Alm en het rest van de Hochkönig-regio zijn de afgelopen tien jaar gestaag gestegen, gedreven door een beperkt aanbod, strenge bestemmingsplannen in de provincie Salzburg en de groeiende reputatie van het gebied als bestemming voor het hele jaar door.

In het dorp Maria Alm zelf vragen appartementen op loopafstand van de Natrunbahn-gondel en het dorpscentrum een aanzienlijke premie. Moderne appartementen variëren doorgaans van € 7.000 tot € 9.500 per vierkante meter, waarbij nieuwe of recent gerenoveerde woningen aan de bovenkant van die schaal liggen. Echte nabijheid van de skipistes en een centrale ligging zijn de belangrijkste prijsbepalende factoren, in plaats van alleen de grootte. De prijzen

van chalets in Maria Alm zijn meer gefragmenteerd vanwege de beperkte beschikbaarheid. Kleinere chalets of halfvrijstaande woningen aan de rand van het dorp beginnen doorgaans bij € 1,2 miljoen, terwijl grotere vrijstaande chalets met uitzicht en privacy meer dan € 2,5 miljoen kunnen kosten, met name wanneer er het hele jaar door toegang is en de verhuur flexibiliteit biedt.

Hintermoos biedt iets lagere prijzen voor appartementen, maar hogere premies voor chalets met directe toegang tot de piste. Appartementprijzen variëren over het algemeen van € 6.500 tot € 8.500 per vierkante meter, terwijl vrijstaande chalets doorgaans tussen € 1,5 miljoen en € 3 miljoen liggen, afhankelijk van de hoogte en directe toegang tot de piste.

Vanwege de historische aanwijzing als Zweitwohnsitz-zone is het aanbod in Hinterthal uiterst beperkt en blijft de vraag internationaal. De prijzen voor chalets beginnen hier doorgaans rond de € 3 miljoen, waarbij topwoningen vaak meer dan € 5 miljoen kosten. Het streng

gecontroleerde dorpskarakter van Dienten beperkt grote ontwikkelingen, waardoor het aanbod schaars blijft. De prijzen voor appartementen variëren over het algemeen tussen € 6.000 en € 8.000 per vierkante meter, terwijl chalets vaak tussen € 1,5 miljoen en € 3,5 miljoen kosten.

Nieuwbouw-woningen voor toeristen in Mühlbach kosten doorgaans tussen de € 5.000 en € 7.000 per vierkante meter, terwijl chalets en grotere appartementen beginnen bij ongeveer € 900.000.

Belangrijkste drijfveren:

• Verbeteringen in de infrastructuur
• Vraag naar particuliere woningen in de bergen tijdens de pandemie
• Beperkte nieuwbouw door strenge voorschriften voor ontwikkeling
• Het groeiende zomerse toerisme versterkt de aantrekkingskracht het hele jaar door

De verbinding tussen Natrun en Aberg

De verbinding tussen Natrun en Aberg is indrukwekkend veranderd door de aanleg van de Sonnbergbahn en de vernieuwde Natrunbahn (voltooid in 2018/19). Dit omvangrijke infrastructuurproject heeft de kloof tussen de berg Natrun (direct boven het dorp) en de berg Aberg (de toegangspoort tot het grotere skigebied Hochkönig) effectief overbrugd.

Gasten kunnen nu vanuit het dorpscentrum de gondel nemen, over de Natrun skiën en direct aansluiten op de 120 km lange hoofdskiroute zonder ooit in een bus te hoeven stappen. Ze kunnen helemaal terug naar het dorpscentrum skiën voor de lunch of après-ski.

Deze verbinding heeft de aantrekkelijkheid en het verhuurpotentieel van woningen in het dorpscentrum onmiddellijk vergroot. De gemakspremie die voorheen was voorbehouden aan chalets direct aan de piste, geldt nu ook voor appartementen in de buurt van de kerk.

Door het wegvallen van de ochtendstrijd om de skibus is de markt opengesteld voor gezinnen met jonge kinderen, wat de reputatie van de regio als gezinsvriendelijk skigebied versterkt. De Natrunbahn rijdt ook in de zomer en brengt bezoekers naar de avonturenberg Prinzenberg, waardoor de kabelbaan het hele jaar door inkomsten genereert, niet alleen in de winter.

Winter in de Hochkönig-regio

Het skigebied Hochkönig vormt één aaneengesloten circuit tussen Maria Alm, Dienten en Mühlbach, waardoor skiërs zich naadloos door de vallei kunnen bewegen zonder hun ski's uit te doen.

Het paradepaardje van de regio is de Königstour (Koningsroute), een 35 kilometer lang aaneengesloten skicircuit waarmee je in één dag van Maria Alm naar Mühlbach en terug kunt skiën. Het omvat zes bergtoppen en 7.500 meter hoogteverschil. De Königstour is ontworpen voor “plezierskiërs”; de pistes zijn overwegend brede, met bomen omzoomde rode en blauwe pistes die door het bos slingeren.

Hoewel het dorp op 800 meter ligt, houdt het microklimaat van het Hochkönig-massief koude lucht vast, en de skigebieden hebben fors geïnvesteerd in kunstmatige sneeuwproductie. Meer dan 90% van de pistes wordt bedekt door sneeuwkanonnen, wat zorgt voor een seizoen dat betrouwbaar loopt van begin december tot Pasen.
Het liftsysteem is ongelooflijk modern. Wachtrijen zijn zeldzaam, zelfs tijdens de drukke Nederlandse schoolvakanties in februari.

De regio heeft bewust afstand genomen van 'feestelijke' après-ski en zich gericht op 'culinaire' après-ski. Je vindt er hutten zoals Tom’s Almhütte, een spectaculair architectonisch monument waar champagne en truffelpasta worden geserveerd, of de Steinbockalm, waar de nadruk ligt op lekker eten met een panoramisch uitzicht.

Naast alpineskiën is het winteraanbod in Hochkönig bewust breed. De regio promoot actief skitochten voor ervaren skiërs, winterwandelroutes, rodelgebieden en kindvriendelijke skizones. Deze diversificatie stimuleert langere verblijven en vakanties voor meerdere generaties, wat op zijn beurt de verhuur van gezinsappartementen en chalets versterkt. Belangrijk is dat deze activiteiten geïntegreerd zijn in de dorpen in plaats van geïsoleerd, zodat het winterleven in Maria Alm, Dienten en Mühlbach doorgaat, zelfs nadat de liften voor de dag gesloten zijn.

Zomer in de regio Hochkönig

In het afgelopen decennium heeft het gebied zich stilletjes geherpositioneerd als een echte alpine bestemming voor het warme seizoen in plaats van een skigebied in winterslaap.

Wandelen vormt de ruggengraat van het zomeraanbod hier. Het Hochkönig-massief biedt een uitgebreid, bewegwijzerd netwerk van paden, variërend van rustige alpenwandelingen tot veeleisende hoogalpiene routes over kalksteenplateaus en bergkammen.

Een van de populairste gebieden is rond Jufenalm, dat dankzij de panoramische ligging, het moderne alpine wellnessconcept en de goed bereikbare lift en wandelpaden een trekpleister is geworden voor zomergasten.

Net boven het dorp Maria Alm ligt de Prinzenberg (Prinsberg), die in de zomer een enorme trekpleister is voor gezinnen. Het Forest Slide Park beschikt over vijf glijbanen (sommige meer dan 50 meter lang) waarmee kinderen gratis 200 meter de berg af kunnen glijden. Voor vastgoedeigenaren is de Hochkönig Card een belangrijk verkoopargument; deze biedt onbeperkt gratis gebruik van 6 zomerse kabelbanen.

De aanwezigheid van binnen- en buitenzwembaden en wellnessfaciliteiten op hoogte is niet alleen een lifestyle-bonus, maar verbreedt het zomerse publiek aanzienlijk, van hardcore wandelaars tot gezinnen en wellnessgerichte gasten, wat langere verblijven en terugkerende bezoeken stimuleert.

Het visuele karakter van de regio speelt een belangrijke rol in de aantrekkingskracht in de zomer. De dorpen van Hochkönig liggen te midden van groene weiden, beboste hellingen en indrukwekkende rotsformaties, waardoor het klassieke Alpenlandschap ontstaat dat veel kopers associëren met Oostenrijk. Met name Maria Alm profiteert van een levendig dorpscentrum dat ook in de zomer actief blijft, met cafés, lokale evenementen en wandeltoegang tot de omliggende paden. Deze continuïteit van het dorpsleven is een belangrijke reden waarom eigenaren hun woningen vaker buiten het skiseizoen gebruiken.

Conclusie

Maria Alm en het rest van de regio Hochkönig nemen een unieke positie in binnen de Oostenrijkse Alpen. Ze combineren de visuele en culturele aantrekkingskracht die veel kopers associëren met het 'klassieke Oostenrijk' met een skigebied dat nu volledig bereikbaar, modern en concurrerend is volgens hedendaagse normen.

Samen vormen Maria Alm en het rest van de regio Hochkönig een van de meest evenwichtige markten voor vastgoed in de Alpen van Salzburg. Ze bieden authentiek skiën, een levendig dorpsleven, een groeiende aantrekkingskracht het hele jaar door en een regelgevend kader dat de schaarste beschermt. Voor kopers die op zoek zijn naar een traditionele Oostenrijkse beleving met moderne infrastructuur en fundamentele factoren voor de lange termijn, is Hochkönig niet langer een verborgen hoekje van de Alpen, maar het is nog lang niet overbelicht.