Nederlands
Engels
Wilt u een tweede woning in Oostenrijk kopen? Zorg dat u het verschil kent tussen een Zweitwohnsitz, een Freizeitwohnsitz, een toeristische huurwoning en een hoofdverblijfplaats voordat u een bod uitbrengt.
Inleiding
In Salzburg zijn de regels rond het bezit van een tweede woning voor kopers bijzonder belangrijk geworden. Op grond van de Salzburger gemeentelijke verordening inzake beperkingen op tweede woningen van 2024 zijn 91 van de 119 gemeenten in de provincie nu geregistreerd als gemeenten met beperkingen op tweede woningen. In de praktijk betekent dit dat kopers in veel populaire Alpengebieden er niet zomaar vanuit kunnen gaan dat een woning als privé-vakantiehuis mag worden gebruikt. Voordat ze tot aankoop overgaan, moeten ze nagaan of de woning een vergunning heeft voor gebruik als hoofdverblijfplaats, als tweede woning of voor toeristisch gebruik.
Een woning in Oostenrijk kan geschikt zijn als:
-
Hoofdverblijfplaats - ‘Hauptwohnsitz’
-
Privé-tweede woning - ‘Zweitwohnsitz’ of soms ‘Freizeitwohnsitz’
-
Appartementen geschikt voor verhuur - ‘Touristische Vermieting’ of soms ‘Ferienwohnung’
-
Investering in een aparthotel - ‘Investering in vakantieverhuur’
Het is belangrijk om het verschil tussen deze verschillende soorten woningen te begrijpen. Soms wordt een woning bijvoorbeeld in het Engels gewoon als ‘vakantieappartement’ aangeduid, maar wat dit precies inhoudt, kan sterk variëren.
Deze gids legt het verschil uit tussen Zweitwohnsitz, Freizeitwohnsitz, woningen voor toeristisch gebruik en hoofdverblijfplaatsen in praktische termen voor mensen die actief op zoek zijn naar een Oostenrijkse Skiwoning.
Zweitwohnsitz versus Freizeitwohnsitz
Zweitwohnsitz betekent tweede woning. In het Engels vertaalt dit zich als ‘second home’.
Freizeitwohnsitz betekent een recreatiewoning: een woning die voornamelijk wordt gebruikt voor vakanties, weekenden, recreatie of seizoensverblijven in plaats van als de hoofdverblijfplaats van de eigenaar.
De Oostenrijkse wetgeving heeft de bouw van nieuwe tweede woningen in de meeste regio's nu aan banden gelegd, wat betekent dat er een tekort is aan deze appartementen en chalets.
Tegelijkertijd is dit een van de meest gewilde woningtypes voor buitenlandse kopers, aangezien er geen verhuurverplichting is. Het gevolg is dat de prijzen hoog zijn en dat deze woningen een aanzienlijke meerwaarde hebben.
De exacte benamingen kunnen per provincie verschillen. In het Salzburgerland worden deze woningen bijvoorbeeld vaak aangeduid als 'Zweitwohnung' of 'Zweitwohnsitz'. In Tirol kunnen ze echter 'Freizeitwohnsitz' worden genoemd.
Vraag, voordat u een bod uitbrengt, naar de exacte Duitse juridische gebruikscategorie en bevestiging van de lokale Gemeinde / gemeenteraad.
Wat is een Zweitwohnsitz?
Een 'Zweitwohnsitz' is een tweede woning of tweede huis. In gewone taal beschrijft het een woning waar iemand niet fulltime woont.
Als u op zoek bent naar een 'Zweitwohnsitz', is het belangrijk om de juiste status vast te stellen via uw makelaar en niet te vertrouwen op Engelse vertalingen die termen als 'vakantieappartement', 'vakantiehuis' of iets dergelijks gebruiken.
Er is ook een onderscheid tussen administratieve registratie en bouwvergunning. Iemand kan voor administratieve doeleinden een tweede adres registreren, maar dat betekent niet automatisch dat de woning volgens de lokale ruimtelijke ordeningswetgeving wettelijk is toegestaan als particuliere vakantieverblijfplaats.
In Salzburg is de gerelateerde term 'Zweitwohnung' bijzonder belangrijk. De Raumordnungsgesetz 2009 van Salzburg beperkt het gebruik van tweede woningen in bepaalde gemeenten en gebieden. De huidige regelgeving inzake beperkingen op tweede woningen in Salzburg noemt 91 gemeenten als 'Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinden', met ingang van 1 maart 2024. Het door de deelstaat Salzburg gepubliceerde overzicht identificeert ook aanvullende beperkingsgebieden, waaronder de stad Salzburg zelf als beperkingsgebied in plaats van als een van de 91 beperkte gemeenten.
Voor kopers in de regio Salzburgerland betekent dit dat een woning in of rond de populaire skigebieden niet als tweede woning mag worden beschouwd, tenzij u schriftelijk bewijs heeft van de status als 'zweitwohnsitz'.
Dit is vooral relevant bij het bekijken van woningen te koop in populaire skigebieden zoals Zell am See-Kaprun, Maria Alm & Hinterthal en Saalbach-Hinterglemm.
Wat is een Freizeitwohnsitz?
Net als een 'Zweitwohnsitz' is een 'Freizeitwohnsitz' de gangbare term voor een recreatiewoning in de Oostenrijkse regio Tirol.
Een Freizeitwohnsitz-appartement of -chalet is het type woning dat veel skikopers voor ogen hebben als ze zeggen dat ze een 'vakantiehuis' willen. Dit mag worden gebruikt voor skivakanties met het gezin, weekenden, schoolvakanties en zomerverblijven, zonder dat het de hoofdverblijfplaats van de eigenaar wordt.
Het Tiroolse ruimtelijke ordeningssysteem legt nu beperkingen op aan nieuwe recreatiewoningen door middel van bestemmingsplannen, gemeentelijke registers en een drempel van 8% van de bestaande woningvoorraad. Aangezien de meeste populaire skigebieden deze drempel al overschrijden, worden er in feite geen nieuwe Freizeitwohnsitz-appartementen of -chalets meer gebouwd.
Aangezien de meeste buitenlandse kopers in Oostenrijk er geen hoofdverblijfplaats (Hauptwohnsitz) van willen maken, is er veel vraag naar deze Freizeitwohnsitz-appartementen en -chalets en hebben de prijzen een aanzienlijke meerwaarde.
In populaire Tiroolse skigebieden zoals Kitzbühel, Sölden, Obergurgl en Fieberbrunn zult u waarschijnlijk moeten wachten tot een bestaande Freizeitwohnsitz-woning op de markt komt.
Wat buitenlandse kopers moeten weten
Buitenlandse kopers beginnen vaak met de vraag: "Kan ik woningen kopen in Oostenrijk?"
Alle EU-burgers kunnen woningen kopen in Oostenrijk en hebben dezelfde rechten als een Oostenrijkse burger. Dit geldt zowel voor de aankoop van een hoofdverblijfplaats (Hauptwohnsitz) als voor een vakantiehuis.
Britse kopers worden na de Brexit aangemerkt als onderdanen van een 'derde land' en hebben geen automatisch recht om woningen in Oostenrijk te kopen.
Gelijke behandeling voor EU-burgers betekent echter niet dat u de vrijheid heeft om de woningen te gebruiken zoals u dat wilt. Een Oostenrijkse koper of een andere EU-koper moet zich nog steeds houden aan de relevante wetgeving inzake tweede woningen in Tirol, Salzburgerland of elders.
De betere vraag die u als buitenlandse koper in Oostenrijk moet stellen, is dus:
Mag ik dit onroerend goed kopen en kan ik het wettelijk gebruiken zoals ik van plan ben?
Voor meer informatie kunt u onze gids over buitenlands skiwoningen in Oostenrijk en het kopen van Oostenrijks onroerend goed op naam van een bedrijf raadplegen.
Gespecialiseerd lokaal juridisch advies is essentieel voordat u een bindend bod uitbrengt op Oostenrijks onroerend goed.
.png)
Voor kopers die inkomsten willen genereren, zijn onze gidsen over Oostenrijkse verhuur en vastgoedbeheer en Oostenrijkse vastgoedbelasting belangrijke aanvullende lectuur.
Eigen gebruik, appartementen voor investering in vakantieverhuur en wederverkoop
Eigen gebruik
Als u op zoek bent naar woningen uitsluitend voor uzelf en uw gezin, heeft u een wettelijke tweede woning nodig. Afhankelijk van de provincie kan dat een Freizeitwohnsitz, Ferienwohnung, Zweitwohnsitz of Zweitwohnung zijn. Hierdoor kunt u de woningen gebruiken zoals u wilt, zonder verhuurverplichting of de noodzaak om een hoofdverblijfplaats (Hauptwohnsitz) te registreren.
Een woning die bestemd is voor ‘Touristische Vermieting’ moet worden verhuurd en mag niet als privé-tweede woning worden gebruikt. Afhankelijk van de provincie kunnen sommige van deze woningen persoonlijk verblijf toestaan, maar dat verblijf wordt vaak geregeld door de exploitatieovereenkomst. De eigenaar kan beperkt zijn tot een bepaald aantal weken per jaar of verplicht zijn om via hetzelfde systeem te boeken als gasten.
Dit hoeft niet per se een probleem te zijn. Voor sommige kopers is een goed beheerde toeristische woning precies de juiste oplossing. Het wordt pas een probleem wanneer de koper denkt dat hij een onbeperkt tweede huis koopt.
‘Investering in vakantieverhuur’
In heel Oostenrijk zijn veel woningen gebouwd voor investeringen in vakantieverhuur om te voorzien in de vraag van buitenlandse investeerders.
Deze woningen zijn specifiek ontworpen voor toeristische doeleinden en er zijn stimulansen voor investeerders, zoals de mogelijkheid om 20% btw terug te vorderen.
Een beheermaatschappij beheert de woningen en beleggers ontvangen doorgaans elk kwartaal hun aandeel in de inkomsten.
De meeste regio’s beperken nu de bouw van nieuwe toeristische woningen, maar er is waarschijnlijk nog een ruim aanbod aan bestaande appartementen.
Als u overweegt om een investering in vakantieverhuur te doen, zijn dit enkele belangrijke overwegingen:
-
Hoe gerenommeerd is de exploitant?
-
Is eigen gebruik toegestaan? Sommige regio's, zoals bijvoorbeeld het Salzburger Land, hebben inmiddels bepaald dat deze woningen uitsluitend voor 'investeringsdoeleinden' bestemd zijn.
-
Is er een verhuurpool?
-
Hoeveel bedragen de exploitatiekosten?
-
Wie betaalt de meubels, het onderhoud, de vervangingsreserve en de marketing?
-
Hoe zit het met de btw?
-
Voldoet de verhuurprognose aan de Oostenrijkse belastingregels?
De belastingkwestie mag niet worden vereenvoudigd. Volgens de WKO-richtlijnen inzake Liebhaberei moeten eigenaren gedurende een periode van 20 jaar een belastbare winst behalen. Uw belastingadviseur kan u helpen bij het maken van een prognose.
Wederverkoop
Het toegestane gebruik van uw woning heeft een aanzienlijke invloed op de wederverkoopwaarde en de markt.
Een gedocumenteerd recht op een tweede woning of recreatiewoning kan de waarde verhogen omdat het aanbod beperkt is en de vraag groot.
Omgekeerd kan een woning met onduidelijke papieren het tegenovergestelde effect hebben. Toekomstige kopers zullen dezelfde vragen stellen die u nu zouden moeten stellen, en een vage belofte dat "iedereen het als vakantiehuis gebruikt" zal voor de meeste kopers in de huidige markt niet voldoende zijn.
Appartementen in aparthotels en appartementen voor investering in vakantieverhuur zullen een andere wederverkoopmarkt hebben dan aangewezen tweede woningen of individuele chalets. Vanwege beperkingen op eigen gebruik zullen deze appartementen voornamelijk investeerders aanspreken. Daardoor zal de prijs evenzeer worden bepaald door het rendement als door de traditionele waardering in euro's per m². Het is belangrijk om over goede historische huurgecijfers van uw exploitant te beschikken.
Welk type woning past bij u?
a) Voor onbeperkt privégebruik
Als u op zoek bent naar een appartement of chalet dat voornamelijk voor eigen privégebruik is bestemd, dan moet u een aangewezen tweede woning vinden. In Tirol betekent dat een geverifieerde Freizeitwohnsitz-status. In het Salzburgerland betekent dit een wettelijke Zweitwohnung- of Zweitwohnsitz-status.
Deze woningen zijn zeldzaam en er wordt vaak een premie voor gevraagd. Die premie is niet alleen voor het uitzicht, de toegang tot de skipistes of de architectuur. Ze weerspiegelt de schaarste van dergelijke woningen en de grote vraag van internationale kopers.
b) Voor verhuizing of pensionering
Als u van plan bent om naar Oostenrijk te verhuizen of daar met pensioen te gaan, dan is een Hauptwohnsitz-woning het meest geschikt. Dit betekent dat u de woning als uw hoofdverblijfplaats in Oostenrijk moet registreren.
c) Voor beleggers
Appartementenhotels en appartementen voor investering in vakantieverhuur zijn het meest geschikt voor passieve beleggers. Deze worden doorgaans volledig beheerd door een exploitant met een bemande receptie, ontbijtzaal en vaak uitgebreide wellnessfaciliteiten.
Bij deze appartementen ligt de focus op bezetting en het genereren van maximale inkomsten voor de eigenaren. De inkomsten worden soms gebundeld voor het hele hotel, waarbij beleggers elk kwartaal hun aandeel in de winst ontvangen.
Waar moeten kopers van woningen in Oostenrijk op letten voordat ze een bod uitbrengen?
Documenten die moeten worden opgevraagd
-
Uittreksel uit het kadaster.
-
Bestemmingsplan / Flächenwidmungsplan.
-
Bouwvergunning.
-
Gebruiksvergunning / Benützungsbewilligung.
-
Gemeentelijke bevestiging van toegestaan gebruik.
-
Vermelding in het Freizeitwohnsitzverzeichnis of Ferienwohnungsverzeichnis, indien van toepassing.
-
Status van de beperkingen in Salzburg en eventueel bewijs van uitzonderingen of grandfathering.
-
Bevestiging voor toeristisch gebruik, indien van toepassing.
-
Exploitatieovereenkomst voor aparthotel- of eenheden voor investering in vakantieverhuur.
-
Documenten met betrekking tot het appartement / de WEG.
-
Status met betrekking tot lokale belastingen en heffingen.
Vragen die u aan de makelaar of verkoper moet stellen
-
Wat is de exacte Duitse categorie voor legaal gebruik?
-
Mag het onroerend goed worden gebruikt als privé-tweede woning?
-
Ligt het in een Vorbehaltsgemeinde, Beschränkungsgemeinde, beperkingsgebied of zone voor speciaal gebruik?
-
Is er een gemeentelijke verklaring of een inschrijving in het register?
-
Als er aanspraak wordt gemaakt op historische rechten, welke documenten bewijzen deze dan?
-
Zal de verkoper in de koopovereenkomst garanderen dat het gebruik wettelijk is toegestaan?
Vragen die u aan uw advocaat of notaris moet stellen
-
Heeft de koper een vergunning nodig voor aankoop door een buitenlander?
-
Welke verklaringen moeten bij de aankoop worden afgelegd?
-
Kan het beoogde gebruik na de oplevering rechtmatig worden voortgezet?
-
Moet het aanbod afhankelijk worden gesteld van gemeentelijke bevestiging?
-
Zijn er kwesties met betrekking tot btw, verhuuropbrengsten of Liebhaberei?
-
Zijn er lokale heffingen op tweede woningen, recreatiewoningen of leegstand?
De APF-gids voor het Oostenrijkse aankoopproces van onroerend goed is een nuttige aanvulling op deze checklist.
Praktische volgende stappen
Wanneer u informatie inwint over een woning in Oostenrijk, is het essentieel om te weten of deze mag worden gebruikt als tweede woning, toeristische huurwoning of hoofdverblijfplaats.
Vastgoed in de Alpen kan u helpen de waarschijnlijke gebruikscategorie te bepalen, de juiste documenten op te vragen en de vragen te signaleren die u moet stellen voordat u verdergaat.
De definitieve juridische bevestiging moet altijd worden verkregen via uw Oostenrijkse advocaat bij de lokale gemeente.
Handige volgende stappen:
