Les coûts initiaux et l'impôt sur la plus-value immobilière qui s'ensuit varient considérablement, même si la Suisse impose davantage de restrictions à l'acquisition immobilièr
Chaque semaine, Mansion Global pose une question fiscale à des avocats spécialisés en droit fiscal immobilier et à d'autres experts. Voici la question de cette semaine.
Les coûts initiaux et l'impôt sur la plus-value immobilière qui s'ensuit varient considérablement, même si la Suisse impose davantage de restrictions à l'acquisition immobilière par des étrangers
Chaque semaine, Mansion Global pose une question fiscale à des avocats spécialisés en droit fiscal immobilier et à d’autres experts. Voici la question de cette semaine.
Q : J’envisage d’acheter un chalet dans les Alpes françaises, et je crois savoir que les frais de mutation et les taxes diffèrent entre le vers français et le vers suisse. Quelles sont les différences ?
R : Il existe des différences significatives entre les deux régions, qui vont au-delà des taxes et des frais.
Dans les Alpes françaises, comme dans le reste de la France, « il existe une enveloppe totale de 7,5 % sur les frais d'acquisition, qui couvre les frais d’enregistrement, le droit de timbre et les frais de notaire », a déclaré Roddy Aris, associé chez Knight Frank basé à Londres et spécialisé dans le bien immobilier résidentiel dans les Alpes françaises et à Paris.
« Cependant — et c’est un gros “cependant” — il existe une incitation importante à acheter des biens immobiliers neufs, ce qui réduit considérablement votre droit de timbre », de 7,5 % à 1,8 %, a précisé M. Aris. « Neuf » signifie que le bien immobilier a moins de 5 ans, a précisé M. Aris. Pour en bénéficier, les acheteurs doivent acquérir le bien immobilier auprès d’un promoteur immatriculé à la TVA, a-t-il ajouté.
L’achat est également soumis à une TVA de 20 %, bien que les acheteurs dans les Alpes françaises puissent bénéficier d’un autre allègement fiscal national pour se faire rembourser ce montant.
« Si vous mettez votre bien immobilier en location et que vous proposez certains services de type hôtelier, vous pouvez récupérer ces 20 % », a-t-il déclaré. « Il serait compliqué de procéder ainsi avec un pied-à-terre à Paris, car il est impossible d’obtenir une licence de location. Les formalités administratives sont bien moins lourdes à la montagne. Et cela s’avère logique pour la plupart des gens, car leur utilisation du bien immobilier est saisonnière. »
La situation est radicalement différente en Suisse, où de multiples restrictions s’imposent aux acheteurs.
« L’achat d’un bien immobilier résidentiel est réservé aux personnes titulaires d’un passeport suisse ou résidant en Suisse », a déclaré Alex Koch de Gooreynd, associé chez Knight Frank basé à Londres et spécialisé dans l’immobilier suisse, autrichien et portugais. Si les « zones de villégiature » telles que les Alpes font exception, « les étrangers ne peuvent toutefois acheter qu’un seul bien immobilier par personne physique dans ces zones de villégiature, avec une surface habitable officielle maximale de 200 mètres carrés », a-t-il précisé.
Du côté suisse, les acheteurs trouvent des exceptions avec des biens immobiliers qu’ils peuvent transformer en hôtels, « ce que les Suisses considèrent comme des investissements commerciaux et non résidentiels. Ainsi, si vous comptez transformer un bien immobilier en hôtel, vous pouvez en acheter autant que vous le souhaitez, quelle que soit leur taille, et les louer aussi longtemps que vous le souhaitez », a-t-il expliqué.
Les droits de mutation immobilière en Suisse varient selon les cantons et s’élèvent à 1 % à 3 % du prix d’achat. Les propriétaires immobiliers en Suisse, y compris les propriétaires de résidences secondaires, s’acquittent également d’un « impôt sur la fortune » annuel fixé par chaque canton.
En France, a précisé M. Aris, un impôt sur la fortune « ne s’applique que lorsque votre patrimoine net dépasse 1,3 million d’euros [1,44 million de dollars américains]. Parmi les stratégies permettant de réduire ce montant, on peut citer le recours à l’emprunt pour diminuer votre patrimoine, ou l’enregistrement d’un bien immobilier au nom de plusieurs personnes. »
En raison des lois relatives aux étrangers et aux acquéreurs de résidences secondaires, « l’offre est très limitée en Suisse », a déclaré Giles Gale, fondateur et directeur général de la société immobilière londonienne Alpine Property Finders. « La France est le seul marché alpin à ne pas avoir encore mis en place de lois restrictives généralisées sur les résidences secondaires, ce qui constitue un atout pour ce marché. »
En cas de vente, M. Gale a souligné que l’impôt sur la plus-value immobilière diffère entre la France et la Suisse. Du côté suisse, l’impôt sur la plus-value immobilière diminue au fil des années de détention, partant de 30 % pour passer à 9 % après 10 ans et à 1 % après 25 ans. En France, la vente d’une résidence principale n’entraîne pas d’impôt sur la plus-value immobilière, mais la vente d’une résidence secondaire donne lieu à un prélèvement forfaitaire de 19 %, auquel s’ajoutent 17,2 % de « charges sociales », des cotisations qui alimentent le système de sécurité sociale français. À l’instar de la Suisse, la France réduit l’impôt sur la plus-value immobilière à mesure que la durée de détention d’un bien immobilier s’allonge, et le supprime totalement après 22 ans de détention.
