Types de biens de ski en Autriche : le Zweitwohnsitz expliqué

En Autriche, il existe une réglementation stricte concernant les utilisations autorisées et interdites des différents types de biens immobiliers. Parmi les principaux types de biens immobiliers en Autriche, on trouve le « Zweitwohnsitz », le « Freizeitwohnsitz », le « Hauptwohnsitz » et les « Apart-Hotels » ou « Touristik vermietung ».

Les biens immobiliers destinés à servir de Zweitwohnsitz peuvent être soit des appartements, soit des chalets, et ne sont soumis à aucune obligation de location. Les propriétaires peuvent utiliser leur bien comme une véritable « résidence secondaire » aussi souvent ou aussi peu qu’ils le souhaitent.

Les biens immobiliers de Zweitwohnsitz sont extrêmement rares et se vendent souvent très rapidement. Certaines zones sont désignées comme « régions de Zweitwohnsitz » (Zweitwohnsitzgebiet), où tous les biens immobiliers servent de résidences secondaires. Ces régions ont généralement été jugées inadaptées à l’établissement d’une résidence principale (Hauptwohnsitz) au cours des années 1960 et 1970, et les conseils municipaux de l’époque avaient pour objectif d’encourager le développement et l’investissement dans ces zones.

Une autre option pour un « Zweitwohnsitz » consiste à acquérir un bien immobilier qui a été enregistré comme tel avant le 1er mai 1969, date à laquelle la première loi contre les résidences secondaires en Autriche est entrée en vigueur.

Le terme « Freizeitwohnsitz », similaire à « Zweitwohnsitz », désigne les résidences secondaires situées dans la région du Tyrol. Ces résidences de loisirs sont très demandées et souvent très recherchées.

En raison d’une nouvelle législation, il n’y a désormais pratiquement plus de nouvelles constructions de « Zweitwohnsitz » ou de « Freizeitwohnsitz » dans les régions de Salzbourg, du Vorarlberg et du Tyrol. Les seules exceptions peuvent concerner les zones désignées comme « Zweitwohnsitzgebiet », mais celles-ci sont généralement éloignées des principales stations de ski et nécessiteraient un trajet en bus ou en voiture pour rejoindre les remontées mécaniques. Par exemple, Hollersbach, près de Kitzbühel, et la vallée de Glemm, au-delà de Hinterglemm, sont deux de ces « Zweitwohnsitzgebiet ».

Un « Hauptwohnsitz » est un appartement ou un chalet qui doit être enregistré comme résidence principale de l’acheteur en Autriche. Ces biens constituent l’essentiel du parc immobilier et intéressent principalement les acheteurs qui souhaitent s’installer en Autriche à titre permanent ou, éventuellement, pour y passer leur semi-retraite. Ces biens immobiliers ne peuvent pas être loués à des touristes pour des locations saisonnières et affichent donc généralement des prix au m² inférieurs à ceux d’un bien immobilier « touristique » similaire.

Un bien immobilier de type « Hauptwohnsitz » peut être proposé sur le marché locatif à un résident avec une résidence principale de longue durée.

Les appart-hôtels constituent un choix très prisé des investisseurs étrangers qui souhaitent acquérir une résidence secondaire en Autriche. Ces biens immobiliers sont classés comme des résidences à usage commercial et ont obtenu un permis de construire spécifiquement à des fins touristiques.

Elles sont souvent qualifiées de « modèle d’achat pour la location » par les agents immobiliers locaux ou les « immobilien ».

En règle générale, les propriétaires perçoivent leur part des revenus locatifs chaque trimestre, versée à terme échu. Selon le contrat de gestion, les propriétaires peuvent soit recevoir une part des revenus mis en commun, soit les revenus réels générés par leur propre appartement.

L’achat immobilier dans un appart-hôtel s’accompagne de plusieurs avantages fiscaux, notamment la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat. Toutefois, si vous choisissez de récupérer la TVA, vous êtes tenu de louer votre bien et de générer un bénéfice sur une période de 20 ans, conformément aux exigences des autorités fiscales.

À compter de 2025, les règles relatives à l’usage personnel dans ces résidences varient d’un État à l’autre ; les acheteurs doivent donc se renseigner auprès de leur agent immobilier et de leur notaire sur les dernières règles et réglementations en vigueur.

Un bien immobilier peut être proposé à la location avec la mention « touristische vermietung ». Cela signifie qu’il peut être loué à des touristes pour des séjours de courte durée via des sites web tels qu’Airbnb et Booking.com. Tous les hôtes doivent être enregistrés auprès de la commune, appelée « Gemeinde », et s’acquitter d’une taxe de séjour pendant leur séjour.

Les chalets comme les appartements peuvent faire l’objet d’une « location touristique ».

Là encore, la réglementation spécifique en la matière peut varier d’un Land à l’autre ; veillez donc à vous renseigner auprès de votre agent immobilier et de votre notaire. Par exemple, dans le Land de Salzbourg, il est désormais interdit de louer un appartement ou un chalet à des fins touristiques s’il n’était pas déjà utilisé pour des locations saisonnières avant le 1er janvier 2018.

Cela signifie que, à l’instar des biens immobiliers destinés au Zweitwohnsitz, les appartements et chalets destinés à la « location touristique » sont rares, car il est désormais impossible d’en créer de nouveaux dans de nombreuses régions prisées. Ce déséquilibre entre l’offre et la demande devrait soutenir les prix à long terme.