Lex Koller : les règles pour les acheteurs étrangers en Suisse

Les étrangers peuvent acheter un bien immobilier en Suisse, mais ils doivent respecter des règles strictes en vertu de la loi Lex Koller. Les non-résidents ne sont autorisés à acquérir des résidences secondaires agréées que dans des zones touristiques désignées, et doivent souvent tenir compte de restrictions de superficie et de quotas. Toutefois, les étrangers qui résident en Suisse et sont titulaires d’un permis C, ainsi que la plupart des résidents de l’UE/AELE, bénéficient de droits immobiliers pratiquement identiques à ceux des citoyens suisses.

En vertu de la loi Lex Koller, les acheteurs étrangers non résidents sont généralement limités à l’achat de résidences secondaires agréées situées dans des zones touristiques désignées. Le bien immobilier doit généralement être éligible à l’acquisition immobilière par des étrangers, et une autorisation cantonale est normalement requise avant que l’achat puisse être finalisé.

Il existe également des contraintes pratiques. Les acheteurs étrangers sont généralement limités à une seule résidence secondaire en Suisse par famille, avec une surface habitable maximale habituelle de 200 m² et une superficie de terrain de 1 000 m². Dans de nombreux cas, des restrictions de revente s’appliquent également, impliquant souvent une période de détention minimale de cinq ans, sauf dans des circonstances exceptionnelles telles que le décès, le divorce ou la faillite. Lorsqu’une vente anticipée est autorisée, la plus-value peut être limitée.

Il est essentiel de noter que ces restrictions varient en fonction du bien immobilier concerné. L’emplacement, la taille, le statut juridique, le canton et l’historique de propriété d’un chalet peuvent tous influer sur son accessibilité à un acheteur étranger.

Oui, il peut exister des restrictions en matière de revente en Suisse. Les biens immobiliers acquis en vertu de la loi Lex Koller peuvent nécessiter une autorisation préalable avant d’être vendus à un autre étranger, et certains cantons imposent une durée minimale de détention (souvent d’environ cinq ans). Dans les zones soumises à des quotas de résidences secondaires, les reventes peuvent également être limitées ou soumises à des réglementations locales, notamment en cas de changement d’affectation du bien.

Les biens immobiliers construits avant 2012 ne sont pas enregistrés au cadastre comme résidence principale ou secondaire et peuvent donc être vendus en tant que l'une ou l'autre.

Un étranger ne peut acheter un bien immobilier en Suisse que par l'intermédiaire d'une société enregistrée en Suisse et contrôlée par des résidents suisses. Les sociétés sous contrôle étranger ou ayant leur siège à l'étranger sont considérées comme des acheteurs étrangers au sens de la Lex Koller. Cela signifie qu'elles doivent obtenir une autorisation et qu'elles ne peuvent acheter que certains biens immobiliers de vacances situés dans des zones désignées.

Les permis B permettent aux résidents étrangers d'acquérir une résidence principale en Suisse. Toutefois, l'acquisition d'une résidence secondaire ou d'un bien immobilier à des fins d'investissement nécessite généralement une autorisation spéciale. En revanche, un permis C confère le statut de résident permanent et accorde les mêmes droits immobiliers qu'aux citoyens suisses. Cela signifie que les titulaires d'un permis C peuvent acquérir plusieurs biens immobiliers sans aucune restriction.

Les réglementations cantonales suisses peuvent varier considérablement en matière de biens immobiliers. Dans de nombreux cantons touristiques, tels que le Valais, Vaud, les Grisons, Berne et le Tessin, les étrangers non résidents sont autorisés à acquérir des résidences secondaires dans certaines communes. En revanche, dans les grands cantons urbains comme Zurich, Genève, Bâle et Zoug, la vente de biens immobiliers est généralement réservée aux résidents.

De plus, les cantons appliquent des quotas annuels sur les achats de biens immobiliers et imposent généralement des limites de superficie pour les logements, qui sont habituellement plafonnées à environ 200 à 250 mètres carrés de surface habitable et à 1'000 mètres carrés pour le terrain. Il est important d’obtenir des informations précises et les autorisations nécessaires auprès de l’autorité cantonale compétente.

Une exception notable est celle d’Andermatt, dans le canton d’Uri, où les nouveaux biens immobiliers sont exemptés des restrictions de la Lex Koller et de l’interdiction des résidences secondaires, ce qui permet aux étrangers d’acheter et de revendre plus librement, y compris par l’intermédiaire de sociétés. Par ailleurs, certaines communes peuvent imposer des réglementations supplémentaires, telles que des durées minimales de détention et des conditions de revente. La limite nationale de 20 % pour les résidences secondaires est appliquée au niveau local, ce qui peut avoir une incidence sur les procédures d’autorisation pour les biens immobiliers.

En conclusion, il est essentiel de vérifier les règles spécifiques du canton et de la commune où vous souhaitez acquérir un bien immobilier, car des autorisations, des quotas et des limites sont fixés au niveau local en plus de la réglementation fédérale de la Lex Koller.

Vous pouvez séjourner en Suisse pendant 90 jours au maximum au cours d’une période de 180 jours. Si vous souhaitez rester dans le pays plus de 3 mois, vous devez demander un titre de séjour suisse de courte durée (permis L) si votre séjour ne dépasse pas un an. Ou un permis B de longue durée, valable 5 ans. Pour être titulaire d’un permis de séjour, vous devez passer au moins 6 mois par an en Suisse, payer des impôts en Suisse et disposer d’une assurance maladie suisse.

Vous pouvez obtenir le statut de résident en Suisse si vous remplissez les conditions requises. Vous devez soit être employé par une entreprise suisse de la région, soit prendre votre retraite en Suisse. Dans ce dernier cas, vous ne pouvez pas percevoir de salaire en Suisse, mais vous pouvez percevoir des dividendes ; vous devrez en outre prouver que vous disposez des moyens nécessaires pour y vivre et payer les impôts locaux.