Vous envisagez d'acheter un bien immobilier dans le Valais, en Suisse ? Découvrez comment fonctionne l'impôt sur la plus-value immobilière, pourquoi les taux diminuent avec le temps et en quoi la restriction de revente de cinq ans concerne les propriétaires étrangers.
Vous envisagez un achat immobilier dans le Valais, en Suisse ? Découvrez comment fonctionne l'impôt sur la plus-value immobilière, pourquoi les taux diminuent avec le temps et comment la restriction de revente de cinq ans affecte les propriétaires étrangers.
Lors de l’achat d’un bien immobilier en Suisse, il est important de comprendre que l’impôt sur la plus-value immobilière n’est pas calculé de la même manière dans tout le pays. Les taxes foncières sont fixées au niveau cantonal, ce qui signifie que les règles et les taux peuvent varier en fonction de la localisation du bien.
Dans le canton du Valais, qui comprend des stations alpines telles que Saas-Fee, Saas-Grund, Grimentz, Verbier et certaines parties des 4 Vallées, l’impôt sur la plus-value immobilière repose sur deux facteurs principaux :
- Le montant de la plus-value imposable
- La durée de détention du bien immobilier
En règle générale, plus la durée de détention du bien immobilier est longue, plus le taux d’impôt sur la plus-value immobilière est faible.
Il existe toutefois une distinction importante entre les propriétaires étrangers et les résidents suisses.
En quoi les règles diffèrent-elles pour les propriétaires étrangers et les résidents suisses ?
Pour les résidents suisses, le barème valaisan de l’impôt sur la plus-value immobilière peut s’appliquer dès la première année de détention. Cela signifie que si un résident suisse vend un bien immobilier et réalise une plus-value imposable, le taux d’imposition valaisan applicable est déterminé en fonction du montant de la plus-value et de la durée de détention.
Pour les propriétaires étrangers et non-résidents, une restriction stricte s’applique avant tout calcul fiscal. En Valais, toute autorisation accordée à un acheteur étranger est assortie d’une interdiction de revente de cinq ans, inscrite au titre de propriété. Cette interdiction s’applique à toute revente, y compris à un acquéreur suisse, et le notaire ne peut signer l’acte de revente avant l’expiration de ce délai de cinq ans. Une dérogation n’est possible que pour des raisons impérieuses, telles que le décès, la faillite ou une situation de détresse avérée. Dans la pratique, cela signifie que les cinq premières années du barème ci-dessous ne vous sont absolument pas accessibles — les taux de l’année 1 à l’année 5 sont purement théoriques.
Une règle distincte s’applique dans l’autre sens : un vendeur doit être propriétaire d’un bien immobilier depuis cinq ans avant de pouvoir le vendre à un acheteur étranger, ce qui limite l’offre de biens disponibles à la revente pour les acheteurs étrangers.
Lorsqu’une dérogation anticipée à l’interdiction de revente est demandée pour cause de difficultés financières avérées, la charge de la preuve est lourde. Un propriétaire étranger peut être amené à fournir aux autorités des justificatifs détaillés, tels que cinq ans de déclarations d’impôts, de relevés bancaires, de fiches de paie et d’autres documents financiers, afin de démontrer qu’il se trouve véritablement dans une situation de détresse financière extrême que seule la vente du bien immobilier peut soulager.
Concrètement, les propriétaires étrangers doivent partir du principe qu’un bien immobilier de vacances valaisan ne peut être revendu au cours des cinq premières années de possession, sauf si les autorités accordent une dérogation exceptionnelle. À partir de la sixième année, le barème standard de l’impôt sur la plus-value immobilière valaisan s’applique.
Exemple d’impôt sur la plus-value immobilière en Valais
Pour une plus-value imposable supérieure à 100 001 CHF, le taux de l’impôt sur la plus-value immobilière valaisan est le suivant :
| Durée de détention | Résident suisse | Propriétaire étranger/non-résident |
|---|---|---|
| 1re année | 38,40 % | Revente interdite* |
| Année 2 | 36,00 % | Revente interdite* |
| 3e année | 31,20 % | Revente interdite* |
| 4e année | 28,80 % | Revente interdite* |
| 5e année | 26,40 % | Revente interdite* |
| 6e année | 24,00 % | 24,00 |
| 10e année | 20,16 % | 20,16 % |
| 15e année | 15,36 % | 15,36 |
| 20e année | 10,56 % | 10,56 % |
| Année 25 | 5,76 % | 5,76 |
| Au bout de 25 ans | 3,00 % | 3,00 |
*Pour les propriétaires étrangers ou non-résidents dans le Valais, les années 1 à 5 doivent être considérées comme une interdiction de revente plutôt que comme une tranche d’imposition plus élevée. Une revente pendant cette période n’est généralement pas autorisée, sauf si les autorités accordent une dérogation exceptionnelle pour des raisons impérieuses.
C’est pourquoi le bien immobilier dans les Alpes, en particulier dans le Valais, doit généralement être visité comme un investissement à moyen ou long terme plutôt que comme une opportunité de revente à court terme.
Pourquoi cela est-il important pour les acheteurs ?
Pour les acheteurs internationaux qui envisagent d’acquérir un bien dans des stations telles que Saas-Fee, Grimentz ou Verbier, le point essentiel est que les cinq premières années ne constituent pas simplement une période de forte imposition. Pour les propriétaires étrangers en Valais, la revente est généralement interdite pendant cette période. Au-delà de la cinquième année, le régime valaisan de l’impôt sur la plus-value immobilière s’applique, avec des taux d’imposition qui diminuent progressivement.
Cela a également une implication importante pour les acheteurs intéressés par des biens immobiliers de revente. Un bien immobilier doit généralement avoir été détenu pendant au moins cinq ans avant de pouvoir être vendu à un acheteur étranger, ce qui peut limiter l’offre de logements existants accessibles aux acheteurs internationaux.
Pour les résidents suisses, le barème de l’impôt sur la plus-value immobilière s’applique dès le début de la propriété.
Dans les deux cas, lorsque l’impôt sur la plus-value immobilière s’applique, il porte sur la plus-value imposable plutôt que sur l’intégralité du prix de vente. Cela correspond généralement à la différence entre le prix de vente et les coûts d’investissement reconnus, qui peuvent inclure le prix d’achat initial et certains coûts éligibles liés au bien immobilier.
Comme toujours, les acheteurs doivent solliciter des conseils fiscaux et juridiques professionnels avant d’acheter ou de vendre un bien immobilier en Suisse. La situation finale peut dépendre du canton, du statut de résidence de l’acheteur, de la structure de propriété, des types de biens et des circonstances particulières de la vente.
Pour plus d’informations, consultez notre guide complet destiné aux acheteurs en Suisse ou découvrez nos derniers biens immobiliers à vendre en Suisse.
