Fiscalité d'une résidence secondaire en France : taxes et plus-value

Lors de l'achat immobilier en France, plusieurs taxes et frais liés à l'achat s'appliquent. Il s'agit notamment des droits de mutation (« droits de mutation » / « droits de timbre »), des frais de notaire (qui comprennent les frais d'enregistrement et les frais administratifs), de la TVA (sur les biens immobiliers neufs ou les biens immobiliers sur plan sous certaines conditions), ainsi que des frais d'enregistrement locaux ou départementaux selon la localisation.

Une fois que vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, vous devrez s’acquitter de taxes foncières régulières. Les principales sont la taxe foncière (une taxe sur la propriété foncière) et la taxe d’habitation (une taxe sur la résidence qui s’applique uniquement aux résidences secondaires). Vous pourrez également être soumis à l’impôt sur le revenu si vous mettez votre bien immobilier en location, à l’impôt sur la fortune (si la valeur de votre patrimoine immobilier dépasse certains seuils) et à l’impôt sur la plus-value immobilière lors de la vente (si les conditions sont remplies).

La taxe foncière est un impôt annuel versé par les propriétaires immobiliers. Elle s'applique à tous les propriétaires, que le bien immobilier constitue leur résidence principale ou secondaire. Son montant dépend de la « valeur locative cadastrale », de la taille et du type de bien immobilier, ainsi que des taux locaux fixés par la commune et les autres collectivités territoriales.

La taxe d’habitation était auparavant un impôt prélevé chaque année auprès de l’occupant d’un logement habitable (propriétaire-occupant ou locataire), calculé sur la base d’une valeur locative estimée.

Toutefois, à compter du 1er janvier 2023, la taxe d’habitation a été supprimée pour les résidences principales. Elle s’applique toujours dans de nombreux cas aux résidences secondaires (maisons de vacances, etc.) ou à d’autres cas particuliers.

La TVA à 20 % s'applique aux biens immobiliers neufs ou aux biens immobiliers sur plan vendus par des promoteurs immobiliers, et elle est incluse dans le prix d'achat.

Une fois l'achat finalisé, vous pouvez récupérer la TVA en souscrivant à un contrat de gestion locative professionnel.

Conditions à remplir :

1. Le bien immobilier doit être soumis à la TVA lors de l’achat, ce qui signifie généralement qu’il s’agit :

   • Une construction neuve (ou un immeuble achevé depuis moins de cinq ans) vendue par un promoteur immatriculé à la TVA.
   • Ou d’un bien proposé sur plan (de type « VEFA ») par une société assujettie à la TVA.
   • Si la vente est effectuée par un particulier non assujetti à la TVA, elle peut alors être exonérée et la TVA ne peut pas être récupérée.

2. Vous vous engagez à exercer une activité de location commerciale (« para-hôtellerie »), ce qui permet de récupérer la TVA. Les éléments clés sont les suivants :

   • Le bien immobilier doit être meublé.
   • Il doit s’agir d’une location meublée de courte durée (location saisonnière ou location touristique) et non d’une simple location résidentielle de longue durée.
   • La location doit proposer au moins trois des services suivants : accueil/enregistrement des clients, ménage pendant le séjour, fourniture ou changement du linge de maison et des serviettes, petit-déjeuner (ou service équivalent) pour les clients.
   • Vous signez généralement un contrat de gestion ou de location avec un opérateur de location professionnel qui se charge de ces services.

3. Engagement de location à long terme (généralement 20 ans). Si vous mettez fin prématurément à l’activité de location, vous devrez peut-être rembourser une partie de la TVA.

   • Si vous cessez l’activité après 10 ans au lieu de 20, vous devrez peut-être rembourser une partie de l’avantage fiscal.
   • En cas de vente du bien immobilier : si le nouveau propriétaire poursuit l’activité de location dans les mêmes conditions, aucun remboursement n’est dû ; dans le cas contraire, vous pourriez devoir restituer une partie de l’avantage fiscal.

4. Calendrier et modalités de paiement :

   • Si vous achetez un immeuble achevé, vous payez le prix total, TVA comprise, puis vous demandez le remboursement par la suite (souvent 3 à 6 mois plus tard).
   • S’il s’agit d’un bien sur plan, vous pouvez effectuer des versements échelonnés (chacun incluant la TVA) et demander un remboursement en conséquence ; il arrive parfois que le prix d’achat soit indiqué hors TVA.

La possibilité de récupérer la TVA sur un appartement neuf ou un chalet en France constitue l’un des principaux attraits pour les investisseurs. En économisant 20 % sur le prix demandé, le rendement potentiel / retour sur investissement est nettement plus élevé.

Il existe des taux de TVA réduits (par exemple 5,5 %) sous certaines conditions, dans certaines zones (zones de rénovation urbaine, quartiers prioritaires) ou pour certains logements sociaux, etc.

La France dispose d'un impôt sur la fortune immobilière appelé IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Si vos biens immobiliers (directs ou indirects) situés en France dépassent un certain seuil, vous pourriez être amené à payer cet impôt. Les résidences principales peuvent bénéficier d'un abattement partiel (qui réduit souvent l'assiette imposable de 30 %). Le taux est progressif : il est faible pour les biens immobiliers situés juste au-dessus du seuil et augmente pour les biens immobiliers très importants.

Principaux seuils applicables à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) en France :

• Vous êtes assujetti à l’IFI si la valeur nette de votre patrimoine immobilier imposable (après déductions autorisées) dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l’année d’imposition.
• Bien que le seuil soit fixé à 1,3 million d’euros, le calcul de l’impôt porte uniquement sur la partie du patrimoine net supérieure à 800 000 euros.

Les taux d’imposition progressifs pour 2025 sont les suivants :

• Jusqu’à 800 000 € → 0 %
• 800 001 € – 1 300 000 € → 0,50 %
• 1 300 001 € – 2 570 000 € → 0,70 %
• de 2 570 001 € à 5 000 000 € → 1,00 %
• de 5 000 001 € à 10 000 000 € → 1,25 %
• Plus de 10 000 000 € → 1,50 %

Lorsque vous vendez en France un bien immobilier qui n'est pas votre résidence principale, vous êtes généralement tenu de payer l'impôt sur la plus-value immobilière. Cet impôt se compose de deux éléments : une part relevant de l'impôt sur le revenu de 19 % et des charges sociales d'environ 17,2 %.

Des abattements s’appliquent au fil du temps. Après cinq ans de détention, vous commencez à bénéficier d’un abattement sur la partie relative à l’impôt sur le revenu, l’exonération totale étant accordée après 22 ans. Les charges sociales diminuent plus progressivement et font l’objet d’une exonération après 30 ans de détention.

Si le bien immobilier constitue votre résidence principale, vous êtes généralement exonéré de l’impôt sur la plus-value immobilière lors de la vente.