Andermatt a fait l'objet de l'un des programmes de rénovation les plus importants jamais mis en œuvre dans une station de ski européenne.
Introduction
Andermatt a connu l’un des programmes de rénovation les plus importants parmi toutes les stations de ski européennes. Depuis que l’entrepreneur égyptien Samih Sawiris a fondé Andermatt Swiss Alps AG (ASA) et lancé les travaux en 2009, les investissements cumulés ont atteint environ 1,67 milliard de francs suisses.
Cependant, le prochain chapitre pourrait bien être le plus passionnant à ce jour. Au cœur de la vieille ville historique d’Andermatt, un bâtiment emblématique vieux de plusieurs siècles est en train d’être transformé en « POST by Elie Saab », qui sera le premier hôtel et complexe résidentiel en Suisse porté par une maison de haute couture.
Andermatt en bref
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Programmes neufs à Andermatt
Furkagasse : une nouvelle artère commerçante alpine
Le mois de décembre 2024 a marqué une étape importante pour la station avec l’ouverture de la Furkagasse, une artère entièrement piétonne dédiée au shopping et à la restauration dans le quartier d’Andermatt Reuss. Ce projet accueille des marques internationales telles qu’Audi, Mammut et Frauenschuh, ainsi que de nouveaux restaurants, des lieux d’après-ski et des boutiques de mode et d’art de vivre en rez-de-chaussée. Conçue comme le cœur social du village moderne, la Furkagasse est directement reliée à des résidences de luxe, des hôtels et des places publiques, consolidant ainsi l’évolution d’Andermatt, qui passe d’une enclave de ski à un village de destination ouvert toute l’année.
Appartements au ski La Vetta dans le quartier d’Andermatt Reuss – Prix à partir de 1 500 000 CHF
Importantes modernisations des remontées mécaniques et investissement de Vail Resorts
La transformation des infrastructures de ski d’Andermatt se poursuit à un rythme soutenu. Suite à l’acquisition par Vail Resorts, en 2022, d’une participation de 55 % dans l’exploitant du domaine skiable pour un montant de 149 millions de CHF, le remplacement complet de deux remontées mécaniques vieillissantes du Gemsstock est désormais prévu après l’hiver 2024/25. Les nouveaux télésièges à six places doubleront la capacité de remontée pour atteindre 2 400 personnes par heure dès l’hiver 2025/26, ce qui constituera une amélioration significative pour le domaine skiable d’Andermatt, destiné aux skieurs confirmés. L’extension du réseau d’enneigement artificiel, la mise en place de liaisons modernes par télécabines dans l’ensemble du domaine skiable d’Andermatt–Sedrun–Disentis, ainsi que la modernisation en cours des remontées mécaniques ont déjà amélioré la fiabilité et la répartition des skieurs sur les 180 km de pistes.
Salle de concert, culture et gastronomie étoilée au guide Michelin
La salle de concert d’Andermatt, d’une capacité de 1 000 places, reste le pilier du programme culturel de la station, accueillant des orchestres internationaux, des concerts de musique de chambre et des festivals estivaux. Cette infrastructure, unique parmi les villages alpins, s’accompagne d’une offre gastronomique haut de gamme, comprenant notamment trois restaurants étoilés au guide Michelin en activité dans la région depuis 2021. Des équipes cyclistes, dont Tudor Pro Cycling, utilisent désormais Andermatt comme base d’entraînement à haute altitude, ajoutant ainsi une dimension sportive prestigieuse au calendrier culturel.
Prix des biens immobiliers à Andermatt et aperçu du marché
Croissance et performances
Au cours de la dernière décennie, Andermatt a affiché l’une des trajectoires de croissance les plus solides de l’ensemble du marché immobilier alpin. Les prix de l’immobilier ont augmenté à un taux annuel composé de 7,3 % entre 2012 et 2022, et l’année 2023 à elle seule a enregistré une hausse des prix de 11 % par rapport à l’année précédente. La demande reste soutenue : fin 2023, 721 des 757 logements mis en vente ou en cours de construction dans le cadre du plan directeur « Andermatt Swiss Alps » avaient été vendus, soit un taux d’absorption de 95 %, ce qui est exceptionnel pour une station encore en cours de développement.
La clientèle se répartit désormais à parts égales entre acheteurs suisses et internationaux. Si les acheteurs européens restent actifs, le segment qui connaît la croissance la plus rapide est le marché américain : les demandes de renseignements émanant des États-Unis ont triplé au premier trimestre 2025 par rapport à l’année précédente, et les Américains représentent désormais environ 20 % des clients de l’hôtel, contre seulement 5 % avant la pandémie. Cette évolution coïncide avec l’intégration d’Andermatt au réseau Epic Pass, un alignement stratégique qui a placé la station au centre de l’attention des investisseurs nord-américains et des acheteurs à la recherche d’un certain art de vivre.
Tarification
Les prix actuels placent Andermatt résolument dans le segment haut de gamme, tout en restant en deçà du marché ultra-haut de gamme suisse. Sur la période 2024-2025, la fourchette de prix varie entre 15 000 et 19 000 CHF par mètre carré, les nouveaux projets de marque se situant au-dessus de cette fourchette. Les chalets se vendent généralement entre 1,04 million et 5,85 millions de CHF, tandis que les appartements varient de 800 000 CHF à plus de 15 millions de CHF, en fonction de leur superficie, de leur vue et des services proposés.
UBS classe désormais Andermatt parmi les marchés alpins qui connaissent la plus forte appréciation, les analystes institutionnels soulignant que la persistance des dérogations en matière de construction permet à l’offre de continuer à se développer parallèlement à la hausse des prix.
Rendements locatifs
Les biens immobiliers avec services hôteliers à Andermatt offrent généralement des rendements bruts d’environ 2,5 à 3,8 %, bien que les rendements nets se situent plutôt entre 1 et 3 % une fois les frais d’exploitation et de gestion pris en compte. En haute saison, les tarifs hebdomadaires d’un appartement avec services hôteliers de trois chambres peuvent atteindre 5 000 à 7 000 CHF, tandis que les chalets de luxe peuvent atteindre 15 000 à 25 000 CHF par semaine en période de forte affluence.
Une grande partie du marché fonctionne désormais selon un modèle de location gérée, dans lequel les propriétaires placent leurs biens immobiliers dans un parc immobilier géré par un hôtel et perçoivent une part des revenus locatifs tout en conservant un droit d’usage personnel. Cette approche améliore le taux d’occupation par rapport à la propriété traditionnelle d’une résidence secondaire, qui se situait historiquement entre 30 et 35 % dans les stations suisses, et place Andermatt au même niveau que des destinations de luxe telles que The Chedi, qui enregistre des taux d’occupation moyens d’environ 70 %
Tendances en matière de taux d’occupation
Andermatt est l’une des rares stations suisses à afficher un taux d’occupation significatif toute l’année. En 2024, la région a enregistré environ 172 700 nuitées hôtelières et 515 000 nuitées supplémentaires dans des résidences secondaires et des hébergements non gérés, ce qui témoigne d’une croissance soutenue tant en hiver qu’en été. Le taux d’occupation hivernal atteint fréquemment 90 à 100 %, tandis que le tourisme estival maintient désormais les hôtels et les résidences à un taux d’occupation supérieur à 50-60 %.
Cet équilibre saisonnier constitue un élément essentiel de l’argumentaire d’investissement. Alors que les stations de ski suisses traditionnelles peinent souvent en dehors de la saison de ski, le parcours de golf, le programme culturel et les infrastructures cyclables d’Andermatt ont permis de doubler le nombre de nuitées en dix ans et de créer un véritable marché locatif ouvert toute l’année.
Stabilité réglementaire et demande des acheteurs étrangers
L’exemption dont bénéficie la station tant au titre de la Lex Koller (restrictions sur les achats par des étrangers) que de la Lex Weber (plafonds sur les résidences secondaires) reste en vigueur jusqu’en 2040, ce qui constitue un avantage structurel inégalé par ses concurrents. Associé aux frais de transaction extrêmement bas du canton d’Uri (0,3 %) et à l’absence de droits de mutation, cet environnement réglementaire a contribué à propulser Andermatt en tête des Alpes suisses en termes de croissance annuelle des prix. Les demandes de renseignements en provenance des États-Unis ont triplé début 2025, et les Américains représentent désormais environ 20 % de la clientèle de l’hôtel, contre seulement 5 % avant la pandémie.
POST par Elie Saab – Appartements et penthouses
Qui est Elie Saab ?
Elie Saab est l’un des créateurs de haute couture les plus reconnaissables au monde. Une icône libanaise de la mode dont le travail incarne le glamour du tapis rouge depuis plus de quatre décennies. Né en 1964 et ayant ouvert son premier atelier à Beyrouth en 1982, Saab s’est fait connaître à l’échelle mondiale lorsque Halle Berry a porté l’une de ses robes pour remporter l’Oscar de la meilleure actrice en 2002. Depuis lors, la marque est devenue un incontournable de la Semaine de la haute couture à Paris et un symbole de savoir-faire raffiné, de détails minutieux et de luxe intemporel.
En 2019, Saab a étendu son univers créatif à la décoration d’intérieur avec ELIE SAAB Maison, une gamme de mobilier, de luminaires et d’objets de décoration haut de gamme fabriqués principalement en Italie. Depuis, la marque s’est associée à plus de 20 projets immobiliers de luxe à travers le monde, de Londres à Dubaï en passant par le Moyen-Orient. Avec POST à Andermatt, Saab fait ses premiers pas dans l’hôtellerie, marquant ainsi ses débuts dans le secteur des hôtels et résidences de marque.
Ce qui rend les résidences POST uniques
POST by Elie Saab transforme l’un des bâtiments les plus historiques d’Andermatt – l’hôtel Drei Könige und Post, datant de 1788 – en premier complexe hôtelier et résidentiel entièrement signé par une marque de haute couture en Suisse. Ce projet allie l’expertise architecturale du groupe suisse A++ et le design de la Maison ELIE SAAB pour créer un havre de luxe contemporain ancré dans le patrimoine alpin.
« POST est la renaissance d’un monument historique alpin : le “Drei Könige und Post” de 1788 réinventé grâce à la sensibilité couture d’ELIE SAAB et à la précision architecturale d’A++. Il allie le patrimoine suisse à une nouvelle conception du luxe, en associant des intérieurs ELIE SAAB Maison entièrement meublés au confort et à la qualité constante de véritables services 5 étoiles. Les acheteurs préfèrent Andermatt à des stations comme Zermatt ou Gstaad, car elle offre une propriété plus flexible, un art de vivre toute l'année et une valeur plus attractive sur un marché toujours en pleine croissance. « Nous constatons un intérêt de la part de clients suisses et du nord de l’Italie, ainsi que de particuliers fortunés du Moyen-Orient, du Royaume-Uni et des États-Unis qui recherchent des résidences alpines de marque, axées sur le service, dans un cadre authentiquement historique. » – Gianmarco, A+
Chaque résidence est entièrement meublée avec des pièces sur mesure de la Maison ELIE SAAB, alliant des matériaux naturels chaleureux, des textures douces et des détails raffinés dans un style que les créateurs qualifient de « mountain chic ». Les intérieurs se caractérisent par des tissus somptueux, des palettes de couleurs neutres, des bois tendres et des motifs emblématiques, parfois rehaussés par des éléments en cristal tels que des luminaires Swarovski. Il en résulte une esthétique sereine et intime qui allie à la fois l’authenticité alpine et le cachet indéniable de la haute couture.
L’emplacement constitue un autre atout distinctif. Situé dans la vieille ville d’Andermatt, au 69 de la Gotthardstrasse, POST se trouve au cœur du village historique, un cadre unique comparé au quartier moderne d’Andermatt Reuss. Entouré de chalets traditionnels et de ruelles étroites, le projet offre un sentiment d’héritage que peu de programmes neufs peuvent reproduire.
Caractéristiques principales : prix, calendrier, équipements
Prix
- Appartement 1 chambre : 3 160 000 CHF
- Appartement 2 chambres : 5 350 000 CHF
- Penthouse de 3 chambres : 6 460 000 CHF
- Penthouse 4 chambres : 9'160'000 CHF
- Penthouse de 5 chambres : 14 000 000 CHF
POST suit un calendrier de développement précis :
- Lancement des ventes : décembre 2024 à Milan, février 2025 à Paris
- Début des travaux : mars 2025
- Achèvement et remise des clés : été 2027
- Ouverture de l’hôtel : été 2027, parallèlement à la livraison des résidences.
Équipements
POST est conçu comme un hybride entre hôtel et résidence avec services complets, offrant un niveau d’accueil rarement trouvé dans les vieilles villes alpines. Parmi les principaux équipements, on trouve :
- Un spa de luxe avec piscine intérieure, sauna, hammam et espaces
de détente
- Un centre de remise en forme avec studio de yoga et simulateur
de ski/vélo
- Deux restaurants ainsi qu’un club
privé exclusif
- Un bar et un salon
- Des espaces dédiés aux enfants et un club
pour enfants
- Espace
de rangement pour skis et vélos
- Conciergerie dédiée et service
multilingue disponible 24 h/24
- Service de voiturier pour le matériel de ski et gestion pratique
du système «lock-and-leave»
Toutes les résidences sont entièrement clés en main, conçues et meublées par ELIE SAAB Maison, avec la possibilité de rejoindre un parc locatif géré par l’hôtel offrant une utilisation personnelle flexible. La propriété est en pleine propriété et, point essentiel, POST bénéficie de l’exemption totale d’Andermatt des lois Lex Koller et Lex Weber, ce qui permet l’achat sans restriction par des étrangers. Découvrez d’autres biens immobiliers à Andermatt.
