Acheter en Suisse : étapes, frais de notaire et droits de mutation

Les acheteurs étrangers doivent tout d’abord s’assurer qu’ils remplissent les conditions prévues par la réglementation Lex Koller. Cette réglementation impose aux non-résidents d’obtenir une autorisation d’achat pour étrangers auprès des autorités fédérales et cantonales, sauf s’ils acquièrent une résidence principale et sont titulaires d’un permis de séjour suisse (permis B).

Après avoir sélectionné un bien immobilier, les acheteurs doivent vérifier leur capacité financière, en tenant compte de leur éligibilité à un prêt immobilier, des coûts de rénovation et des charges de copropriété. Une fois l’offre acceptée, l’agent immobilier entamera la procédure de demande d’autorisation.

En Suisse, les frais d'acquisition varient selon les cantons et se situent généralement entre 2,5 % et 5 % du prix du bien immobilier.

• Berne : environ 3 % au total, dont 1,8 % au titre de l'impôt d'acquisition prélevé par l'État, 0,8 % au titre des frais de notaire, ainsi que des frais d'enregistrement supplémentaires.
• Valais : environ 3 % au total, dont 2 % au titre de l’impôt sur les mutations et 1 % au titre des frais de notaire.
• Vaud : environ 5 % au total, dont 3,3 % au titre de l’impôt sur les mutations et 1,7 % au titre des frais de notaire et d’enregistrement.

Les frais d’enregistrement du prêt immobilier varient également : environ 1 % en Valais, tandis qu’en Vaud, ils oscillent entre 0,6 % et 0,44 %.

Les banques suisses accordent généralement des prêts à hauteur de 70 % du ratio prêt/valeur (LTV), en proposant des taux d’intérêt bas sans frais de dossier ni de souscription d’assurance.

Vous pouvez trouver un notaire suisse sur les sites Internet des autorités cantonales, auprès de la Fédération suisse des notaires (snv-fsn.ch) ou dans des annuaires. Les agents immobiliers locaux, les banques ou les services municipaux peuvent également vous recommander des notaires de confiance dans votre région.

Lors de l'achat d'un bien immobilier sur plan en Suisse, la procédure commence par la vérification de votre éligibilité au regard de la réglementation Lex Koller. Les ressortissants étrangers non résidents doivent obtenir une autorisation d’achat pour acheteurs étrangers auprès des autorités fédérales et cantonales compétentes. Après avoir sélectionné un programme immobilier et obtenu un financement — en tenant compte de l’accord de prêt immobilier, de votre épargne et des éventuels frais de rénovation ou de copropriété —, vous pouvez soumettre une offre par l’intermédiaire de votre agent immobilier.

Une fois votre offre acceptée, l’agent immobilier entamera la procédure de demande d’autorisation pour les acheteurs étrangers. Les paiements relatifs aux biens immobiliers sur plan s’effectuent généralement par étapes, comme suit :

• 30 % à la signature du contrat
• 25 % lors de la pose des fondations
• 30 % lorsque la toiture est achevée
• 15 % à la remise des clés

Certains programmes neufs sont vendus sur des terrains en droit de superficie (Baurecht), ce qui implique le paiement d’une redevance foncière annuelle, tandis que d’autres sont en pleine propriété. Une fois la construction achevée, les acquéreurs bénéficient d’une garantie habitation valable de 5 à 10 ans, en fonction de l’étendue des vices de construction constatés.

Les biens immobiliers neufs en Suisse sont protégés à la fois par des garanties légales et contractuelles :

1. Garantie légale (Code suisse des obligations, art. 371) : les acquéreurs bénéficient d’un délai de garantie de 5 ans à compter de la réception des travaux pour les vices affectant les ouvrages immobiliers. Ce délai est porté à 10 ans si le vice a été dissimulé intentionnellement.
2. Norme SIA 118 (si elle figure dans le contrat) : cette norme prévoit une garantie de deux ans pour les vices apparents et pouvant aller jusqu’à cinq ans pour les vices cachés.
3. Garanties étendues ou assurances : les promoteurs proposent souvent une couverture supplémentaire, telle qu’une garantie structurelle de 10 ans ou une assurance « garantie de construction ».

Les acheteurs doivent signaler sans délai tout défaut dès sa découverte afin de préserver leurs droits. Les recours possibles peuvent inclure la réparation, une réduction du prix ou, dans de rares cas, la résiliation du contrat.

L'achat immobilier en Suisse prend généralement entre 1 et 2 mois pour les résidents suisses et entre 3 et 4 mois pour les acheteurs étrangers, car les non-résidents doivent d'abord obtenir une autorisation au titre de la loi Lex Koller avant l'enregistrement définitif.