BEITRAG von ELIE SAAB Andermatt und der Immobilienmarkt in Andermatt: Kaufratgeber

Andermatt hat eines der bedeutendsten Sanierungsprogramme aller europäischen Skiorte durchlaufen.

Einleitung

Andermatt hat eines der bedeutendsten Sanierungsprogramme unter allen europäischen Skiorten durchlaufen. Seit der ägyptische Unternehmer Samih Sawiris die Andermatt Swiss Alps AG (ASA) gründete und 2009 mit dem Bau begann, belaufen sich die kumulierten Investitionen auf rund 1,67 Milliarden Schweizer Franken.

Das nächste Kapitel könnte jedoch das bisher spannendste sein. Im Herzen der historischen Altstadt von Andermatt wird ein jahrhundertealtes Wahrzeichen in das „POST by Elie Saab“ umgewandelt – das erste Markenhotel und die ersten Residenzen eines Haute-Couture-Modehauses in der Schweiz.

Andermatt auf einen Blick

Neubauprojekte in Andermatt

Furkagasse: Eine neue alpine Einkaufsstraße

Der Dezember 2024 markierte einen Meilenstein für den Skiort mit der Eröffnung der Furkagasse, einer vollständig autofreien Einkaufs- und Gastronomiestraße im Stadtteil Andermatt Reuss. Das Projekt vereint internationale Marken wie Audi, Mammut und Frauenschuh mit neuen Restaurants, Après-Ski-Lokalen und Lifestyle-Geschäften im Erdgeschoss. Die Furkagasse, die als gesellschaftliches Herzstück des modernen Dorfes konzipiert wurde, ist direkt mit Luxusresidenzen, Hotels und öffentlichen Plätzen verbunden und festigt damit Andermatts Entwicklung von einer Ski-Enklave zu einem ganzjährig attraktiven Reiseziel.

Wohnungen im Skigebiet im Stadtteil Andermatt Reuss – Preise ab 1.500.000 CHF

Umfangreiche Modernisierungen der Liftanlagen und Investitionen von Vail Resorts, dem Skiort

Der Umbau der Ski-Infrastruktur in Andermatt schreitet zügig voran. Nach dem Erwerb einer 55-prozentigen Beteiligung am Betreiber des Skigebiets durch Vail Resorts im Jahr 2022 für 149 Millionen CHF ist nun der vollständige Austausch zweier veralteter Gemsstock-Lifte nach dem Winter 2024/25 geplant. Die neuen Sechsersesselbahnen werden die Beförderungskapazität bergauf für den Winter 2025/26 auf 2.400 Personen pro Stunde verdoppeln – eine bedeutende Aufwertung für Andermatts Skigebiet für Fortgeschrittene. Der Ausbau der Beschneiungsanlagen, moderne Gondelbahnen in der gesamten Skiregion Andermatt–Sedrun–Disentis sowie die laufende Modernisierung der Liftanlagen haben bereits die Zuverlässigkeit und die Verteilung der Skifahrer auf den 180 km Pisten verbessert.

Konzerthalle, Kultur und Michelin-Sterne-Gastronomie

Die Andermatter Konzerthalle mit 1.000 Plätzen bildet weiterhin den Mittelpunkt des Kulturprogramms des Skiorts und beherbergt internationale Orchester, Kammermusik und Sommerfestivals. Diese unter den Alpendörfern einzigartige Infrastruktur wird durch gehobene Gastronomie ergänzt, darunter drei mit Michelin-Sternen ausgezeichnete Restaurants, die seit 2021 in der Region in Betrieb sind. Radsportteams, darunter Tudor Pro Cycling, nutzen Andermatt mittlerweile als Standort mit Höhenlage und verleihen dem Kulturkalender damit zusätzliches sportliches Prestige.

Immobilienpreise und Marktüberblick in Andermatt

Wachstum und Entwicklung

In den vergangenen zehn Jahren verzeichnete Andermatt eine der stärksten Wachstumsentwicklungen auf dem gesamten Alpenimmobilienmarkt. Die Immobilienpreise stiegen zwischen 2012 und 2022 um durchschnittlich 7,3 % pro Jahr, wobei allein im Jahr 2023 ein Preisanstieg von 11 % gegenüber dem Vorjahr verzeichnet wurde. Die Nachfrage bleibt robust: Bis Ende 2023 waren 721 von 757 im Rahmen des Masterplans „Andermatt in den Schweizer Alpen“ auf den Markt gebrachten oder im Bau befindlichen Einheiten verkauft worden, was einer Absorptionsrate von 95 % entspricht – ein außergewöhnlicher Wert für einen noch im Aufbau befindlichen Skiort.

Die Käuferschaft teilt sich mittlerweile gleichmäßig auf Schweizer und internationale Käufer auf. Während europäische Käufer weiterhin aktiv sind, ist der US-Markt das am schnellsten wachsende Segment: Die Anfragen aus den USA haben sich im ersten Quartal 2025 im Vergleich zum Vorjahr verdreifacht, und Amerikaner machen nun rund 20 % der Hotelgäste aus – ein Anstieg gegenüber nur 5 % vor der Pandemie. Diese Entwicklung fällt mit der Integration von Andermatt in das Epic-Pass-Netzwerk zusammen – eine strategische Ausrichtung, die den Skiort fest auf den Radar nordamerikanischer Investoren und Lifestyle-Käufer gerückt hat.

Preisgestaltung

Die aktuellen Preise positionieren Andermatt eindeutig im Premium-Segment, liegen jedoch noch unterhalb des Ultra-Prime-Marktes der Schweiz. Im Zeitraum 2024–2025 bewegt sich die Preisspanne für Quadratmeterpreise zwischen 15.000 und 19.000 CHF, wobei neue Markenprojekte über diesem Preisband liegen. Chalets kosten in der Regel zwischen 1,04 Millionen und 5,85 Millionen CHF, während die Preise für Wohnungen je nach Größe, Aussicht und Ausstattung zwischen 800.000 CHF und über 15 Millionen CHF liegen.

Die UBS zählt Andermatt nun zu den Alpenmärkten mit der schnellsten Wertsteigerung; institutionelle Analysten weisen darauf hin, dass das Angebot dank anhaltender Bauausnahmen weiterhin wachsen kann, während die Preise steigen.

Mietrenditen

Immobilien mit Hotel-Service in Andermatt erzielen in der Regel Bruttorenditen von etwa 2,5–3,8 %, wobei die Nettorenditen nach Einbeziehung der Betriebs- und Verwaltungskosten eher bei 1–3 % liegen. Die Wochenpreise in der Hochsaison für eine Serviced Wohnung mit drei Schlafzimmern können 5.000–7.000 CHF erreichen, wobei Luxus-Chalets in Spitzenzeiten 15.000–25.000 CHF pro Woche erzielen.

Ein Großteil des Marktes funktioniert mittlerweile nach einem verwalteten Vermietungsmodell, bei dem Eigentümer ihre Immobilien in einen Hotelpool einbringen und einen Anteil an den Mieteinnahmen erhalten, während sie sich das Recht auf die persönliche Nutzung vorbehalten. Dieser Ansatz verbessert die Auslastung im Vergleich zum traditionellen Besitz einer Zweitwohnung, die in Schweizer Skiorten historisch bei etwa 30–35 % lag, und rückt Andermatt auf eine Stufe mit Luxusdestinationen wie „The Chedi“, das eine durchschnittliche Auslastung von rund 70 %
verzeichnet

Belegungstrends

Andermatt ist einer der wenigen Schweizer Skiorte, die eine nennenswerte ganzjährige Auslastung erzielen. Im Jahr 2024 verzeichnete die Region rund 172.700 Hotelübernachtungen sowie weitere 515.000 Übernachtungen in Zweitwohnungen und nicht verwalteten Unterkünften, was ein anhaltendes Wachstum sowohl im Winter- als auch im Sommer-Saison kennzeichnet. Die Auslastung im Winter erreicht häufig 90–100 %, während der Sommertourismus mittlerweile dafür sorgt, dass Hotels und Ferienwohnungen eine Auslastung von über 50–60 % aufweisen.

Dieses saisonale Gleichgewicht ist ein entscheidender Bestandteil des Investitionskonzepts. Während traditionelle Schweizer Skiorte außerhalb der Skisaison oft zu kämpfen haben, haben der Golfplatz, das Kulturprogramm und die Radinfrastruktur von Andermatt die Übernachtungszahlen innerhalb von zehn Jahren verdoppelt und einen echten Vier-Jahreszeiten-Vermietungsmarkt geschaffen.

Regulatorische Stabilität und Nachfrage ausländischer Käufer

Die Ausnahmeregelung des Skiorts sowohl von der Lex Koller (Kaufbeschränkungen für ausländische Käufer) als auch von der Lex Weber (Obergrenzen für Zweitwohnungen) bleibt bis 2040 in Kraft – ein struktureller Vorteil, den andere Standorte nicht bieten können. In Verbindung mit den extrem niedrigen Transaktionskosten des Kantons Uri (0,3 %) und dem Fehlen einer Grunderwerbssteuer hat das regulatorische Umfeld dazu beigetragen, Andermatt hinsichtlich des jährlichen Preiswachstums an die Spitze der Schweizer Alpen zu katapultieren. Die Anfragen aus den USA haben sich Anfang 2025 verdreifacht, und Amerikaner machen nun rund 20 % der Hotelgäste aus – ein Anstieg gegenüber lediglich 5 % vor der Pandemie.

POST von Elie Saab – Wohnungen & Penthouses

Wer ist Elie Saab?

Elie Saab ist einer der weltweit bekanntesten Haute-Couture-Designer. Eine libanesische Modeikone, deren Arbeit seit mehr als vier Jahrzehnten den Glamour auf dem roten Teppich prägt. Saab wurde 1964 geboren und eröffnete 1982 sein erstes Atelier in Beirut. Weltweite Bekanntheit erlangte er, als Halle Berry bei der Oscar-Verleihung 2002 eines seiner Kleider trug und damit den Oscar als beste Hauptdarstellerin gewann. Seitdem ist die Marke aus der Pariser Haute-Couture-Woche nicht mehr wegzudenken und gilt als Symbol für raffinierte Handwerkskunst, aufwendige Details und zeitlosen Luxus.

Im Jahr 2019 erweiterte Saab sein kreatives Universum auf den Bereich der Innenarchitektur mit „ELIE SAAB Maison“, einer Linie hochwertiger Möbel, Leuchten und Einrichtungsgegenstände, die überwiegend in Italien gefertigt werden. Seitdem hat die Marke weltweit an mehr als 20 Luxus-Immobilien-Projekten mitgewirkt, von London über Dubai bis hin zum Nahen Osten. Mit dem POST in Andermatt betritt Saab erstmals den Gastgewerbesektor und feiert damit sein Debüt im Bereich der Markenhotels und -residenzen.

Was die POST Residences so einzigartig macht

POST by Elie Saab verwandelt eines der geschichtsträchtigsten Gebäude von Andermatt – das 1788 erbaute Hotel „Drei Könige und Post“ – in das erste vollständig unter einer Couture-Modemarke geführte Hotel- und Wohnkomplexprojekt der Schweiz. Das Projekt vereint die architektonische Expertise der Schweizer A++ Group mit dem Design von ELIE SAAB Maison, um einen zeitgemäßen Luxus-Rückzugsort zu schaffen, der in der alpinen Tradition verwurzelt ist.

„POST ist ein wiedergeborenes historisches Wahrzeichen der Alpen – das 1788 erbaute ‚Drei Könige und Post‘, neu interpretiert durch die Couture-Sensibilität von ELIE SAAB und die architektonische Präzision von A++. Es verbindet das Schweizer Erbe mit einer neuen Ausdrucksform von Luxus und vereint vollständig möblierte Innenräume der ELIE SAAB Maison mit dem Komfort und der Beständigkeit eines echten 5-Sterne-Services. Käufer entscheiden sich für Andermatt anstelle von Skiorten wie Zermatt oder Gstaad, da es flexiblere Eigentumsmodelle, einen ganzjährigen Lebensstil und einen höheren Wert in einem nach wie vor wachsenden Markt bietet. „Wir verzeichnen Interesse von Kunden aus der Schweiz und Norditalien sowie von vermögenden Privatpersonen aus dem Nahen Osten und Großbritannien/den USA, die sich markengebundene, serviceorientierte Alpenresidenzen in einer authentisch historischen Umgebung wünschen.“ – Gianmarco, A+

Jede Residenz ist vollständig mit maßgefertigten Stücken von ELIE SAAB Maison möbliert, die warme Naturmaterialien, weiche Texturen und raffinierte Details in einem Stil vereinen, den die Designer als „Mountain Chic“ bezeichnen. Die Innenausstattung besticht durch edle Stoffe, neutrale Farbtöne, weiches Holz und charakteristische Motive, die bisweilen durch Kristallelemente wie Swarovski-Leuchten akzentuiert werden. Das Ergebnis ist eine ruhige, intime Ästhetik, die sich sowohl authentisch alpin als auch unverkennbar nach Haute Couture anfühlt.

Die Lage ist ein weiteres Alleinstellungsmerkmal. Das POST befindet sich in der Altstadt von Andermatt an der Gotthardstraße 69 und liegt damit im Herzen des historischen Dorfkerns – eine einzigartige Lage im Vergleich zum modernen Stadtteil Andermatt Reuss. Umgeben von traditionellen Chalets und engen Gassen vermittelt das Projekt ein Gefühl von Tradition, das nur wenige Neubauprojekte nachbilden können.

Wichtige Merkmale: Preise, Zeitplan, Ausstattung

Preise

- 1-Zimmer-Wohnung: 3.160.000 CHF

- 2-Zimmer-Wohnung: 5.350.000 CHF

- Penthouse mit 3 Schlafzimmern: 6.460.000 CHF

- Penthouse mit 4 Schlafzimmern: 9.160.000 CHF

- Penthouse mit 5 Schlafzimmern: 14.000.000 CHF

POST folgt einem klaren Entwicklungszeitplan:

- Verkaufsstart: Dezember 2024 in Mailand, Februar 2025 in Paris

- Baubeginn: März 2025

- Fertigstellung und Übergabe: Sommer 2027

- Hoteleröffnung: Sommer 2027, zeitgleich mit der Übergabe der Wohnungen.

Ausstattung

POST ist als Hotel-Residenz-Hybrid mit umfassendem Service konzipiert und bietet ein Maß an Gastlichkeit, wie es in alpenischen Altstädten nur selten zu finden ist. Zu den wichtigsten Annehmlichkeiten zählen:

- Luxuriöses Spa mit Innenpool, Sauna, Dampfbad und Ruhebereichen

- Fitnesscenter mit Yogastudio und Ski-/Fahrradsimulator

- Zwei Restaurants sowie ein exklusiver Privatclub

- Bar und Lounge

- Kinderbereiche und Kinderclub

- Aufbewahrungsraum
für Ski und Fahrräder

- Eigener Concierge und mehrsprachiger 24-Stunden-Service

- Ski-Valet-Service und bequeme
„Lock-and-Leave“-Verwaltung

Alle Residenzen sind schlüsselfertig, von ELIE SAAB Maison entworfen und möbliert, mit der Option, einem vom Hotel verwalteten Vermietungspool beizutreten, der eine flexible private Nutzung ermöglicht. Es handelt sich um Eigentumswohnungen, und entscheidend ist, dass POST von der vollständigen Befreiung Andermatts von der Lex Koller und der Lex Weber profitiert, was einen uneingeschränkten Erwerb durch ausländische Käufer ermöglicht. Weitere Immobilien in Andermatt anzeigen.