Freizeitwohnsitz und Zweitwohnsitz in Österreich erklärt

In Österreich gelten strenge Vorschriften darüber, wie verschiedene Immobilien genutzt werden dürfen und wie nicht. Zu den wichtigsten Immobilienarten in Österreich zählen Zweitwohnsitze, Freizeitwohnsitze, Hauptwohnsitze sowie Apart-Hotels oder „Touristikvermietungen“.

Zweitwohnsitzimmobilien können entweder Wohnungen oder Chalets sein und unterliegen keiner Vermietungsverpflichtung zur uneingeschränkten Eigennutzung. Eigentümer können ihre Immobilie ganz nach Belieben als reines „Zweitwohnsitzobjekt“ nutzen – so oft oder so selten, wie sie möchten.

Zweitwohnsitz-Immobilien sind äußerst selten und oft schnell verkauft. Bestimmte Gebiete sind als „Zweitwohnsitzgebiete“ ausgewiesen, in denen alle Immobilien als Zweitwohnsitze dienen. Diese Regionen wurden in den 1960er- und 1970er-Jahren allgemein als ungeeignet für Hauptwohnsitze eingestuft, und die damaligen Gemeinderäte verfolgten das Ziel, die Entwicklung und Investitionen in diesen Gebieten zu fördern.

Eine weitere Möglichkeit für einen Zweitwohnsitz ist eine Immobilie, die bereits vor dem 1. Mai 1969 – als das erste Gesetz gegen Zweitwohnsitze in Österreich in Kraft trat – als solcher registriert wurde.

Der Begriff „Freizeitwohnsitz“ bezeichnet – ähnlich wie „Zweitwohnsitz“ – Zweitwohnsitze in der Region Tirol. Diese Freizeitwohnsitze erfreuen sich großer Nachfrage und sind oft sehr begehrt.

Aufgrund neuer gesetzlicher Regelungen gibt es derzeit in den Regionen Salzburger Land, Vorarlberg und Tirol praktisch keinen Neubau von „Zweitwohnsitzen“ oder Freizeitwohnsitzen mehr. Die einzigen Ausnahmen können in ausgewiesenen „Zweitwohnsitzgebieten“ liegen, doch diese befinden sich in der Regel weit entfernt von den wichtigsten Skiregionen, sodass eine Anfahrt mit dem Bus oder Auto zu den Skiliften erforderlich wäre. Beispielsweise sind Hollersbach bei Kitzbühel und das Glemmtal hinter Hinterglemm zwei solche „Zweitwohnsitzgebiete“.

Ein „Hauptwohnsitz“ ist eine Wohnung oder ein Chalet, das als Hauptwohnsitz des Käufers in Österreich angemeldet werden muss. Diese Immobilien machen den Großteil des Wohnungsbestands aus und sind vor allem für Käufer von Interesse, die ganz nach Österreich ziehen oder sich dort im Vorruhestand niederlassen möchten. Diese Immobilien dürfen nicht an Touristen zur Ferienvermietung vermietet werden und erzielen daher in der Regel niedrigere Preise pro m² als vergleichbare „Tourismus“-Immobilien.

Eine „Hauptwohnsitz“-Immobilie könnte auf dem Mietmarkt an einen langfristig ansässigen Einwohner vermietet werden.

Aparthotels sind eine beliebte Wahl für ausländische Investoren, die eine Ferienimmobilie in Österreich erwerben möchten. Bei diesen Immobilien handelt es sich um gewerblich genutzte Wohnobjekte, für die eine Baugenehmigung speziell für touristische Zwecke erteilt wurde.

Sie werden von lokalen Immobilienmaklern oder Immobilienportalen häufig als „Buy-to-let“-Modell bezeichnet.

In der Regel erhalten Eigentümer ihren Anteil an den Mieteinnahmen vierteljährlich, wobei die Auszahlung nachträglich erfolgt. Je nach Verwaltungsvertrag erhalten Eigentümer entweder einen Anteil an den gepoolten Einnahmen oder die tatsächlichen Einnahmen, die mit ihrer eigenen Wohnung erzielt werden.

Der Immobilienkauf in einem Aparthotel ist mit mehreren steuerlichen Vorteilen verbunden, darunter die Möglichkeit, die Mehrwertsteuer auf den Kaufpreis zurückzufordern. Wenn Sie sich jedoch für die Rückforderung der Mehrwertsteuer entscheiden, sind Sie gemäß den Vorgaben der Steuerbehörden verpflichtet, Ihre Immobilie zu vermieten und über einen Zeitraum von 20 Jahren einen Gewinn zu erzielen.

Ab dem Jahr 2025 variieren die Vorschriften zur Eigennutzung in diesen Wohnanlagen von Bundesland zu Bundesland; Käufer sollten sich daher bei ihrem Immobilienmakler und ihrem Rechtsanwalt über die aktuellen Vorschriften und Bestimmungen informieren.

Eine Immobilie kann mit der Angabe beworben werden, dass sie über eine Genehmigung für die „touristische Vermietung“ verfügt. Dies bedeutet, dass sie über Websites wie Airbnb und Booking.com kurzfristig an Touristen vermietet werden kann. Alle Gäste müssen bei der örtlichen Gemeinde gemeldet sein und während ihres Aufenthalts eine Kurtaxe entrichten.

Sowohl Chalets als auch Wohnungen können für die „touristische Vermietung“ ausgewiesen werden.

Auch hier können die spezifischen Vorschriften von Bundesland zu Bundesland variieren; erkundigen Sie sich daher unbedingt bei Ihrem Makler und Ihrem Rechtsanwalt. Im Salzburger Land ist es beispielsweise mittlerweile verboten, eine Wohnung oder ein Chalet zu touristischen Zwecken zu vermieten, wenn diese vor dem 1. Januar 2018 nicht bereits für Ferienvermietungen genutzt wurden.

Das bedeutet, dass – ähnlich wie bei Zweitwohnungen – Wohnungen und Chalets mit „touristischer Vermietung“ nur noch in begrenztem Umfang verfügbar sind, da es in vielen beliebten Regionen mittlerweile unmöglich ist, neue Objekte dieser Art zu schaffen. Dieses Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage dürfte die Preise auch in Zukunft stützen.