Möchten Sie einen Immobilienkauf im Wallis in der Schweiz durchführen? Erfahren Sie, wie die Kapitalertragsteuer für Immobilien funktioniert, warum die Steuersätze im Laufe der Zeit sinken und wie sich die fünfjährige Beschränkung für den Wiederverkauf auf ausländische Eigentümer auswirkt.
Möchten Sie einen Immobilienkauf im Wallis in der Schweiz durchführen? Erfahren Sie, wie die Kapitalertragssteuer bei Immobilien funktioniert, warum die Steuersätze im Laufe der Zeit sinken und wie sich die fünfjährige Beschränkung für den Wiederverkauf auf ausländische Eigentümer auswirkt.
Beim Immobilienkauf in der Schweiz ist es wichtig zu wissen, dass die Kapitalertragssteuer nicht im ganzen Land einheitlich berechnet wird. Die Immobiliensteuern werden auf kantonaler Ebene festgelegt, was bedeutet, dass die Vorschriften und Steuersätze je nach Standort der Immobilie variieren können.
Im Wallis, zu dem Skiorte wie Saas-Fee, Saas-Grund, Grimentz, Verbier und Teile der 4 Vallées gehören, basiert die Steuer auf zwei Hauptfaktoren für Immobilien:
- Die Höhe des steuerpflichtigen Gewinns
- Die Dauer des Besitzes der Immobilie
Im Allgemeinen gilt: Je länger die Immobilie gehalten wird, desto niedriger fällt der Steuersatz für den Veräußerungsgewinn aus.
Es gibt jedoch einen wichtigen Unterschied zwischen ausländischen Eigentümern und in der Schweiz ansässigen Personen.
Wie sich die Regelungen für ausländische Eigentümer und in der Schweiz ansässige Personen unterscheiden
Für in der Schweiz ansässige Personen kann die Kapitalertragssteuertabelle im Wallis bereits ab dem ersten Jahr des Eigentums gelten. Das bedeutet: Verkauft eine in der Schweiz ansässige Person eine Immobilie und erzielt dabei einen steuerpflichtigen Gewinn, wird der entsprechende Walliser Steuersatz entsprechend der Höhe des Gewinns und der Dauer des Eigentums angewandt.
Für ausländische und nicht ansässige Eigentümer gilt eine strenge Beschränkung, die jeder Steuerberechnung vorausgeht. Im Wallis ist jede einem ausländischen Käufer erteilte Bewilligung mit einem fünfjährigen Verbot für den Wiederverkauf verbunden, das im Grundbuch vermerkt wird. Dies gilt für jeden Weiterverkauf, einschließlich eines Verkaufs an einen Schweizer Käufer, und der Notar darf die Urkunde für den Wiederverkauf erst nach Ablauf der fünf Jahre unterzeichnen. Eine Aufhebung ist nur aus zwingenden Gründen möglich, wie beispielsweise Tod, Konkurs oder nachgewiesene Härtefälle. In der Praxis bedeutet dies, dass Ihnen die ersten fünf Jahre der untenstehenden gestaffelten Sätze überhaupt nicht zur Verfügung stehen – die Sätze für das 1. bis 5. Jahr sind rein theoretischer Natur.
Eine separate Regelung gilt in umgekehrter Richtung: Ein Verkäufer muss eine Immobilie bereits seit fünf Jahren besitzen, bevor sie an einen ausländischen Käufer verkauft werden darf, was das für ausländische Käufer verfügbare Angebot an Objekten für den Wiederverkauf einschränkt.
Wird eine vorzeitige Aufhebung des Verbots des Wiederverkaufs aufgrund nachgewiesener finanzieller Notlage beantragt, ist die Beweislast hoch. Ein ausländischer Eigentümer muss den Behörden möglicherweise detaillierte Nachweise vorlegen, wie beispielsweise Steuererklärungen der letzten fünf Jahre, Kontoauszüge, Lohnabrechnungen und andere Finanzunterlagen, um nachzuweisen, dass er sich tatsächlich in einer Situation extremer finanzieller Not befindet, die nur durch den Verkauf der Immobilie gemildert werden kann.
In der Praxis sollten ausländische Eigentümer davon ausgehen, dass eine Ferienimmobilie im Wallis während der ersten fünf Jahre des Eigentums nicht weiterverkauft werden kann, es sei denn, die Behörden gewähren eine Ausnahmegenehmigung. Ab dem sechsten Jahr gilt der reguläre Kapitalertragsteuertarif des Wallis.
Beispiel zur Kapitalertragsteuer im Wallis
Bei einem steuerpflichtigen Gewinn von mehr als 100.001 CHF beträgt der Steuersatz für Immobilienveräußerungsgewinne im Wallis:
| Haltedauer | In der Schweiz ansässig | Ausländischer/nicht ansässiger Eigentümer |
|---|---|---|
| Jahr 1 | 38,40 % | Wiederverkauf untersagt* |
| Jahr 2 | 36,00 % | Wiederverkauf untersagt* |
| Jahr 3 | 31,20 % | Wiederverkauf untersagt* |
| Jahr 4 | 28,80 % | Wiederverkauf untersagt* |
| Jahr 5 | 26,40 % | Wiederverkauf untersagt* |
| Jahr 6 | 24,00 % | 24,00 |
| Jahr 10 | 20,16 % | 20,16 % |
| Jahrgang 15 | 15,36 % | 15,36 % |
| Jahr 20 | 10,56 % | 10,56 % |
| Jahr 25 | 5,76 % | 5,76 % |
| Nach 25 Jahren | 3,00 % | 3,00 % |
*Für ausländische bzw. nicht ansässige Eigentümer im Wallis sind die Jahre 1–5 als Verbot des Wiederverkaufs und nicht als höherer Steuersatz zu verstehen. Ein Wiederverkauf während dieses Zeitraums ist grundsätzlich nicht zulässig, es sei denn, die Behörden gewähren aus zwingenden Gründen eine Ausnahmegenehmigung.
Aus diesem Grund sollten Alpenimmobilien, insbesondere im Wallis, in der Regel eher als mittel- bis langfristige Investition denn als Möglichkeit zum Wiederverkauf in kurzer Frist betrachtet werden.
Warum dies für Käufer von Bedeutung ist
Für internationale Käufer, die Skiorte wie Saas-Fee, Grimentz oder Verbier in Betracht ziehen, ist der entscheidende Punkt, dass die ersten fünf Jahre nicht lediglich eine Phase hoher Besteuerung darstellen. Für ausländische Eigentümer im Wallis ist der Wiederverkauf während dieses Zeitraums grundsätzlich untersagt. Nach dem fünften Jahr kommt das Walliser System der Kapitalertragssteuer zur Anwendung, wobei die Steuersätze im Laufe der Zeit sinken.
Es gibt zudem eine wichtige Auswirkung für Käufer, die sich für Immobilien zum Wiederverkauf interessieren. Eine Immobilie muss in der Regel mindestens fünf Jahre lang im Besitz gewesen sein, bevor sie an einen ausländischen Käufer verkauft werden darf, was das Angebot an bestehenden Immobilien für internationale Käufer einschränken kann.
Für in der Schweiz ansässige Personen gilt die Kapitalertragssteuertabelle ab Beginn des Eigentums.
In beiden Fällen, in denen eine Kapitalertragssteuer anfällt, wird diese auf den steuerpflichtigen Gewinn und nicht auf den gesamten Verkaufspreis erhoben. Dies entspricht in der Regel der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den anerkannten Anschaffungskosten, zu denen der ursprüngliche Kaufpreis sowie bestimmte abzugsfähige Kosten im Zusammenhang mit der Immobilie gehören können.
Wie immer sollten Käufer vor dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie in der Schweiz professionelle steuerliche und rechtliche Beratung einholen. Die endgültige Situation kann vom Kanton, dem Aufenthaltsstatus des Käufers, der Eigentümerstruktur, den Immobilienarten und den individuellen Umständen des Verkaufs abhängen.
Weitere Informationen finden Sie in unserem vollständigen Kaufratgebern für Immobilienkäufer in der Schweiz oder stöbern Sie in unserem aktuellen Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien in der Schweiz.
