Six éléments à prendre en compte avant d'acheter un chalet en station de ski
Vous envisagez d'investir dans une résidence au pied des pistes ? Voici comment éviter les pièges pour que votre achat ne soit pas une véritable galère.
Après un début d’année décourageant en raison de la chaleur, la saison de ski alpin a repris son cours normal, les remontées mécaniques fonctionnant à plein régime dans toute l’Europe. Le réchauffement climatique et les conditions météorologiques imprévisibles ont amené de nombreux acheteurs à repenser leurs attentes vis-à-vis d’une résidence de ski, l’attrait toute l’année étant plus essentiel que jamais.
Que vous soyez un skieur invétéré arpentant les pistes de l'aube au crépuscule ou que vous cherchiez simplement à passer des moments privilégiés en famille ou entre amis au cœur de paysages à couper le souffle, voici les éléments clés à connaître avant d'investir dans une résidence à la montagne.
1. Il est difficile d’acheter en Autriche
L’Autriche impose depuis longtemps des restrictions sur son marché immobilier et, bien qu’elle soit une destination de prédilection pour les skieurs britanniques, elle est désormais hors de portée depuis le Brexit.
« Nous recevons encore au moins une demande par jour de la part d’acheteurs britanniques intéressés par un bien immobilier en Autriche, mais, pour parler franchement, nous leur conseillons de se tourner vers la France », explique Giles Gale, d’Alpine Property Finders. « Seuls les détenteurs d’un passeport de l’UE peuvent acheter en Autriche et il n’y a aucun moyen de contourner cette règle dans la plupart des stations. Votre seule option consiste à acheter en copropriété avec un détenteur d’un passeport de l’UE ou à trouver des biens dits « Zweitwohnsitz » [résidence secondaire]. Ceux-ci sont accessibles aux acheteurs non européens, mais ils sont rares et très recherchés. J’en vois deux ou trois par an tout au plus. »
Les biens immobiliers de type « Zweitwohnsitz » ont été créés dans les années 1970 pour stimuler l’investissement dans des zones plus calmes et sont rarement situés à proximité des remontées mécaniques. Si un non-ressortissant de l’UE parvient à en trouver un et à s’entendre sur un prix, le propriétaire doit afficher ce prix pendant six mois, afin de permettre à tout citoyen de l’UE de proposer une offre équivalente.
« En 2015, 60 % de nos clients achetant en Autriche étaient britanniques, mais ces chiffres se sont désormais effondrés », explique M. Gale. « Nos deux derniers clients britanniques ont acheté en décembre 2020 et ont été rapidement remplacés par d’autres Européens. À l’intention des acheteurs britanniques, notre conseil est le suivant : ne perdez pas de temps à rechercher un bien immobilier introuvable. Tournez-vous plutôt vers la France, où des stations comme Châtel et Les Gets offrent un rapport qualité-prix relativement intéressant et le charme des petits villages. »
2. Vous pouvez récupérer la TVA sur les locations en France
La France est la première destination alpine des skieurs britanniques et les détenteurs d’un passeport britannique ne sont soumis à aucune restriction officielle en matière d’achat.
Dans le cadre du système français de « leaseback », mis en place en 1986 pour les biens immobiliers confiés à une société de gestion chargée d’en assurer la location pendant une période minimale de neuf ans, les acheteurs ont droit au remboursement de la TVA de 20 % acquittée sur le prix d’achat. Toutefois, les faibles rendements locatifs ont entraîné des problèmes de liquidité pour certains propriétaires, précise M. Gale. Les acheteurs devraient plutôt se renseigner sur la possibilité de récupérer la TVA sur les biens immobiliers neufs en pleine propriété lorsqu’ils les exploitent en location de courte durée. Les biens doivent être loués entièrement meublés par l’intermédiaire d’une société de gestion réputée et doivent proposer au moins trois services de type hôtelier, par exemple la garde des clés, le changement des draps ou un service de petit-déjeuner.
« Il n’y a pas de nombre minimum de semaines de location requis pour récupérer la TVA, mais vous devez justifier d’un certain revenu et être considéré comme exerçant une activité commerciale », précise M. Gale.
3. Il faut un permis pour acheter en Suisse
« C’est un mythe courant de croire que les étrangers ne peuvent pas acheter en Suisse », explique Jeremy Rollason, directeur de Savills Ski. « Ils le peuvent, mais avec certaines restrictions. Les règles sont régies par la Lex Koller et la Lex Weber. En vertu de la Lex Koller, les acheteurs non suisses doivent obtenir une autorisation et leur nombre est limité à 1 500 par an ; ils ne peuvent acheter que dans certains « cantons touristiques ». Le Valais et le canton de Vaud sont les plus prisés, tandis que Zermatt est une station entièrement interdite aux acheteurs non suisses. La Lex Weber, introduite en 2016, impose une restriction à la construction de résidences secondaires lorsque leur pourcentage dépasse 20 % du parc immobilier total d’une commune donnée. Cela concerne automatiquement la grande majorité des stations de ski. »
En règle générale, les étrangers ne peuvent pas acheter de logements de plus de 200 m² et doivent conserver leur bien immobilier pendant au moins cinq ans.
« La Suisse ne dispose pas d’une taxe foncière forfaitaire comme en France et le taux de base bancaire n’est que de 1 %, ce qui est nettement inférieur à celui de la Banque centrale européenne », explique M. Rollason. « Les Suisses apprécient la stabilité, ce qui empêche les spéculations sur les biens immobiliers. Il est possible d’obtenir une dérogation spéciale pour vendre plus tôt en cas de problèmes de santé, de divorce ou de difficultés financières, par exemple, mais il n’est pas possible de réaliser un bénéfice. »
Les frais d’acquisition varient d’un canton à l’autre, s’élevant généralement à 3 % dans le Valais et à 4,5 % dans le canton de Vaud, mais ils restent tous inférieurs aux taux maximaux pratiqués en France (7 %) et en Italie (9 %).
4. Tenez compte de la proximité des pistes
Les skieurs qui souhaitent profiter au maximum de leur temps sur les pistes apprécieront toujours de vivre directement au pied des pistes, et la proximité des pistes est une priorité pour les parents qui doivent s’occuper de leurs enfants et de leur équipement encombrant. Pourtant, certains acheteurs troquent cette commodité contre un bien immobilier situé au cœur d’un village animé.
5. Quelle est votre opinion sur l’altitude ?
Le manque de neige en Europe en début d’année a remis l’altitude au centre des préoccupations, mais les stations situées à haute altitude sont souvent moins animées toute l’année (et offrent donc un potentiel de location moindre) et impliquent également un temps de transfert plus long depuis l’aéroport, ce qui n’est pas idéal pour les escapades rapides le temps d’un week-end. Val d’Isère, où l’enneigement est garanti, se trouve par exemple à plus de trois heures de route de Genève, tandis que Chamonix, Villars-sur-Ollon et Morzine, située en plaine, sont toutes accessibles en environ 80 minutes.
6. Tenez compte du potentiel locatif
Pour maximiser les revenus locatifs et pérenniser votre investissement, choisissez une station animée toute l’année et proposant une large gamme d’activités estivales : natation, randonnée, VTT, golf et tennis.
Les visiteurs de Chamonix, dans les Alpes françaises, se répartissent à parts égales entre l’été et l’hiver grâce à sa réputation de station de ski de haut niveau et à ses superbes sports d’été, tandis que certaines stations de haute altitude, comme Les Arcs par exemple, ne connaissent pas de véritable saison estivale. M. Gale explique que sa famille possède un bien immobilier à Zell am See, en Autriche, et qu’elle sacrifie volontiers une saison de ski plus longue au profit d’activités toute l’année.
« Les loyers estivaux dans les stations des Portes du Soleil, à Châtel et Morzine, s’élèvent à environ 60 % des tarifs hivernaux, mais le prix au mètre carré à l’achat est presque deux fois moins élevé que dans le prestigieux domaine des Trois Vallées ; vous bénéficiez donc de beaucoup plus d’espace et d’un meilleur rendement locatif pour votre investissement », explique M. Gale.
