Zes dingen die u moet overwegen voordat u een skichalet koopt

Na een ontmoedigend warm begin van het jaar is het alpineskiseizoen weer op gang gekomen en draaien de skiliften in heel Europa weer op volle toeren.

Wilt u investeren in een huis aan de skipiste? Hier leest u hoe u valkuilen kunt vermijden, zodat uw aankoop geen zware klim wordt.

Na een ontmoedigend warm begin van het jaar is het skiseizoen in de Alpen weer op gang gekomen en draaien de skiliften in heel Europa weer op volle toeren. Door de opwarming van de aarde en de grillige weersomstandigheden zijn veel kopers gaan nadenken over wat ze precies willen in een skichalet, waarbij het hele jaar door aantrekkelijkheid belangrijker is dan ooit.

Of u nu een fervent skiër bent die van 's ochtends vroeg tot 's avonds laat op de piste te vinden is, of gewoon op zoek bent naar quality time met familie en vrienden in een adembenemende omgeving, hier zijn de belangrijkste feiten die u moet weten voordat u investeert in een huis in de bergen.

1. Het is moeilijk om in Oostenrijk te kopen

Oostenrijk heeft zijn markt voor woningen lange tijd aan banden gelegd en ondanks dat het een favoriete markt is voor Britse skiërs, is het na de brexit nu definitief verboden terrein.

"We krijgen nog steeds minstens één aanvraag per dag van Britse kopers voor Oostenrijks onroerend goed, maar we zeggen hen ronduit dat ze naar Frankrijk moeten gaan", zegt Giles Gale van Alpine Property Finders. "Alleen houders van een EU-paspoort kunnen in Oostenrijk kopen en daar valt voor de meeste skigebieden niets aan te doen. De enige optie is om samen met een EU-paspoorthouder te kopen of om zogenaamde "zweitwohnsitz" [tweede woning] woningen te vinden. Deze zijn beschikbaar voor niet-EU-kopers, maar zijn schaars en er is veel vraag naar. Ik zie er hooguit twee of drie per jaar."

Zweitwohnsitz-woningen zijn in de jaren zeventig in het leven geroepen om investeringen in rustigere gebieden te stimuleren en liggen zelden in de buurt van skiliften. Als een niet-EU-paspoorthouder er een kan vinden en overeenstemming bereikt over de prijs, moet de eigenaar die prijs zes maanden lang adverteren, zodat elke EU-burger die prijs kan evenaren.

"In 2015 was 60 procent van onze klanten die in Oostenrijk kochten Brits, maar nu zijn die aantallen ingestort", zegt Gale. "Onze laatste twee Britse klanten kochten in december 2020 en zijn al snel vervangen door andere Europeanen. Voor Britse kopers is onze boodschap: verspil geen tijd met het zoeken naar een ongrijpbaar pand. Ga in plaats daarvan naar Frankrijk, waar skigebieden als Châtel en Les Gets relatief goede waarde en dorpse charme bieden."

2. U kunt btw terugvragen op Franse huurwoningen

Frankrijk is het populairste Alpenland voor Britse skiërs en Britse paspoorthouders hebben geen officiële aankoopbeperkingen.

Onder het Franse leaseback-systeem, dat in 1986 is opgezet voor woningen die aan een beheermaatschappij worden gegeven om gedurende een periode van minimaal negen jaar te verhuren, hebben kopers recht op teruggaaf van de 20 procent btw die over de aankoopprijs is betaald. Lage rendementen hebben echter voor sommige eigenaren tot liquiditeitsproblemen geleid, zegt Gale. In plaats daarvan zouden kopers moeten onderzoeken of ze btw kunnen terugvragen op woningen in eigendom wanneer ze deze voor korte termijn verhuren. De woningen moeten volledig gemeubileerd worden verhuurd via een gerenommeerd beheerbedrijf en moeten ten minste drie hotelachtige diensten aanbieden, bijvoorbeeld sleutelbeheer, bedden verschonen of ontbijtservice.

"Er is geen minimum aantal weken dat u moet verhuren om de btw terug te vorderen, maar u moet wel aantonen dat u inkomsten heeft en een commercieel bedrijf runt", zegt Gale.

3. U hebt een vergunning nodig om in Zwitserland te kopen

"Het is een veel voorkomende misvatting dat buitenlanders niet in Zwitserland kunnen kopen", zegt Jeremy Rollason, hoofd van Savills Ski. "Dat kunnen ze wel, maar met beperkingen. De regels worden bepaald door de Lex Koller en de Lex Weber. Op grond van de Lex Koller hebben niet-Zwitserse kopers een vergunning nodig en is het aantal beperkt tot 1.500 per jaar, waarbij ze alleen in bepaalde "toeristische kantons" mogen kopen. De kantons Wallis en Vaud zijn het populairst, terwijl Zermatt een skigebied is dat volledig gesloten is voor niet-Zwitserse kopers. De Lex Weber, die in 2016 is ingevoerd, legt een beperking op aan de bouw van tweede woningen wanneer het percentage meer dan 20 procent van de totale woningvoorraad in een bepaalde gemeente bedraagt. Dit geldt automatisch voor de overgrote meerderheid van de skigebieden."

Over het algemeen kunnen buitenlanders geen woningen van meer dan 200 m² kopen en moeten ze het onroerend goed minstens vijf jaar in bezit houden.

"Zwitserland heeft geen forfaitaire onroerendgoedbelasting zoals Frankrijk en de basisrente van de bank is slechts 1 procent, aanzienlijk lager dan die van de Europese Centrale Bank", zegt Rollason. "Ze houden van stabiliteit en dit voorkomt dat mensen woningen doorverkopen. Je kunt speciale toestemming krijgen om eerder te verkopen, bijvoorbeeld wegens slechte gezondheid, echtscheiding of financiële moeilijkheden, maar je mag geen winst maken."

De aankoopkosten verschillen per kanton, doorgaans 3 procent in Wallis en 4,5 procent in Vaud, maar liggen allemaal onder het hoogste niveau in Frankrijk (7 procent) en Italië (9 procent). 

4. Houd rekening met de nabijheid van de piste

Skiërs die zoveel mogelijk tijd op de piste willen doorbrengen, zullen altijd waarde hechten aan wonen direct aan de piste, en de nabijheid van de pistes is een prioriteit voor ouders die met kinderen en hun omvangrijke uitrusting te maken hebben. Toch ruilen sommige kopers dat gemak in voor woningen in het centrum van een levendig dorp.

5. Wat is uw houding ten opzichte van hoogte?

Door het gebrek aan sneeuw in Europa aan het begin van het jaar kwam de hoogte weer in de belangstelling te staan, maar hoger gelegen skigebieden betekenen vaak skigebieden met minder sfeer gedurende het hele jaar (en dus minder verhuurmogelijkheden) en ook een langere reistijd vanaf de luchthaven, wat niet gunstig is voor korte weekendjes weg. Het sneeuwzekere Val d'Isère ligt bijvoorbeeld op meer dan drie uur rijden van Genève, terwijl Chamonix, Villars-sur-Ollon en het laaggelegen Morzine allemaal op ongeveer 80 minuten liggen.

6. Houd rekening met het verhuurpotentieel

Om het rendement op de verhuur te maximaliseren en uw investering toekomstbestendig te maken, kiest u een skigebied dat het hele jaar door leeft en een lange lijst van zomeractiviteiten biedt: zwemmen, wandelen, mountainbiken, golfen en tennissen.

Bezoekers aan Chamonix in de Franse Alpen zijn gelijkmatig verdeeld over zomer en winter dankzij de reputatie van de skigebieden als bestemming voor hardcore skiën en uitstekende zomersporten, terwijl sommige hooggelegen skigebieden, zoals Les Arcs, geen echt zomerseizoen hebben. Gale vertelt dat zijn familie een woning heeft in Zell am See in Oostenrijk, waar ze graag een langer skiseizoen opofferen voor activiteiten het hele jaar door.

"De huurprijzen in de zomer in de Portes du Soleil-skigebieden Châtel en Morzine bedragen ongeveer 60 procent van de winterprijzen, maar de prijs per vierkante meter om te kopen is bijna de helft van die in de prestigieuze Three Valleys, dus je krijgt veel meer ruimte en een beter huurrendement voor je geld", zegt Gale.