Zes dingen waar je rekening mee moet houden voordat je een skichalet koopt

Zes dingen om rekening mee te houden voordat je een skichalet koopt

Wil je een huis aan de piste kopen? Zo vermijd je de valkuilen, zodat je aankoop geen zware klus wordt

Na een ontmoedigend warm begin van het jaar is het skiseizoen in de Alpen weer op gang gekomen en draaien de skiliften in heel Europa weer op volle toeren. Door de opwarming van de aarde en de grillige weerspatronen zijn veel kopers gaan heroverwegen wat ze van een skihuis verwachten, waarbij het belang van een woning die het hele jaar door aantrekkelijk is groter is dan ooit.

Of je nu een fanatieke skiër bent die van zonsopgang tot zonsondergang de pistes onveilig maakt, of gewoon op zoek bent naar quality time met familie en vrienden te midden van adembenemend landschap: hier zijn de belangrijkste feiten die je moet weten voordat je investeert in een huis in de bergen.

1. Het is moeilijk om in Oostenrijk te kopen

Oostenrijk heeft zijn vastgoedmarkt al lang aan banden gelegd en hoewel het een favoriete bestemming is voor Britse skiërs, is het na de Brexit nu definitief verboden terrein.

„We krijgen nog steeds minstens één aanvraag per dag van Britse kopers voor Oostenrijks vastgoed in de Alpen, maar we zeggen hen ronduit dat ze naar Frankrijk moeten gaan“, zegt Giles Gale van Alpine Property Finders. „Alleen houders van een EU-paspoort mogen in Oostenrijk kopen en daar valt in de meeste Skigebieden niets aan te doen. Je enige optie is om samen met iemand met een EU-paspoort te kopen of om zogenaamde ‘zweitwohnsitz’ [tweede woning]-woningen te vinden. Deze zijn beschikbaar voor niet-EU-kopers, maar er zijn er maar heel weinig en de vraag is groot. Ik zie er hooguit twee of drie per jaar.”

Zweitwohnsitz-woningen zijn in de jaren zeventig in het leven geroepen om investeringen in rustigere gebieden te stimuleren en liggen zelden in de buurt van skiliften. Als iemand zonder EU-paspoort er een kan vinden en overeenstemming bereikt over een prijs, moet de eigenaar die prijs zes maanden lang bekendmaken, zodat elke EU-burger die prijs kan evenaren.

„In 2015 was 60 procent van onze klanten die in Oostenrijk kochten Brits, maar die aantallen zijn nu ingestort”, zegt Gale. „Onze laatste twee Britse klanten kochten in december 2020 en zijn al snel vervangen door andere Europeanen. Voor Britse kopers is onze boodschap: verspil geen tijd met het zoeken naar een ongrijpbare woning. Ga in plaats daarvan naar Frankrijk, waar skigebieden als Châtel en Les Gets relatief veel waar voor je geld bieden en de charme van een dorp hebben.”

2. U kunt de btw terugvragen op Franse huurwoningen

Frankrijk is het populairste Alpenland voor Britse skiërs en er gelden geen officiële aankoopbeperkingen voor houders van een Brits paspoort.

Onder het Franse leaseback-systeem, dat in 1986 is ingesteld voor woningen die voor een periode van minimaal negen jaar aan een beheermaatschappij worden toevertrouwd om de verhuur te regelen, hebben kopers recht op teruggaaf van de 20 procent btw die over de aankoopprijs is betaald. Lage verhuuropbrengsten hebben echter bij sommige eigenaren tot liquiditeitsproblemen geleid, zegt Gale. In plaats daarvan zouden kopers moeten onderzoeken of ze de btw op nieuwbouwwoningen in volle eigendom kunnen terugvorderen wanneer ze deze voor kortetermijnverhuur exploiteren. De woningen moeten volledig gemeubileerd worden verhuurd via een gerenommeerd beheerbedrijf en moeten ten minste drie hotelachtige diensten bieden, bijvoorbeeld sleutelbeheer, het verschonen van bedden of een ontbijtservice.

„Er geldt geen minimum aantal weken dat de woning verhuurd moet zijn om de btw terug te kunnen vorderen, maar u moet wel enige inkomsten kunnen aantonen en aantoonbaar een commercieel bedrijf runnen”, zegt Gale.

3. Je hebt een vergunning nodig om in Zwitserland te kopen

„Het is een veelvoorkomende misvatting dat buitenlanders in Zwitserland geen onroerend goed kunnen kopen“, zegt Jeremy Rollason, hoofd van Savills Ski. „Dat kan wel, maar met beperkingen. De regels worden bepaald door de Lex Koller en de Lex Weber. Op grond van de Lex Koller hebben niet-Zwitserse kopers een vergunning nodig en is het aantal beperkt tot 1.500 per jaar, waarbij ze alleen in bepaalde „toeristische kantons“ mogen kopen. Het Wallis en het Vaud zijn het populairst, terwijl Zermatt een skigebied is dat volledig gesloten is voor niet-Zwitserse kopers. De Lex Weber, ingevoerd in 2016, legt een beperking op aan de bouw van tweede woningen wanneer het percentage meer dan 20 procent van de totale woningvoorraad in een bepaalde gemeente bedraagt. Dit geldt automatisch voor de overgrote meerderheid van de skigebieden.”

Over het algemeen mogen buitenlanders geen woningen kopen die groter zijn dan 200 m² en moeten zij het onroerend goed minimaal vijf jaar in bezit houden.

„Zwitserland kent geen forfaitaire belasting op woningen zoals in Frankrijk en de basisrente van de bank bedraagt slechts 1 procent, aanzienlijk lager dan die van de Europese Centrale Bank“, zegt Rollason. „Ze hechten aan stabiliteit en dit voorkomt dat mensen woningen snel doorverkopen. Je kunt een speciale ontheffing krijgen om eerder te verkopen, bijvoorbeeld wegens slechte gezondheid, echtscheiding of financiële moeilijkheden, maar je mag er geen winst op maken.”

De aankoopkosten verschillen per kanton; doorgaans bedragen ze 3 procent in het Wallis en 4,5 procent in Vaud, maar liggen ze allemaal onder het hoogste niveau in Frankrijk (7 procent) en Italië (9 procent). 

4. Houd rekening met de afstand tot de piste

Skiërs die hun tijd op de piste optimaal willen benutten, zullen het altijd op prijs stellen om direct aan de piste te wonen, en de nabijheid van de pistes is een prioriteit voor ouders die met kinderen en hun logge uitrusting reizen. Toch ruilen sommige kopers dat gemak in voor woningen in het centrum van een levendig dorp.

5. Hoe sta je tegenover hoogte?

Door het sneeuwtekort in Europa aan het begin van het jaar kwam de hoogte weer in de schijnwerpers te staan, maar hoger gelegen skigebieden betekenen vaak minder levendigheid het hele jaar door (en dus minder verhuurpotentieel) en ook een langere reistijd vanaf de Luchthaven, wat niet ideaal is voor korte weekendtrips. Het sneeuwzekere Val d’Isère ligt bijvoorbeeld op meer dan drie uur rijden van Genève, terwijl Chamonix, Villars-sur-Ollon en het lager gelegen Morzine allemaal op ongeveer 80 minuten rijden liggen.

6. Houd rekening met het verhuurpotentieel

Om het verhuurrendement te maximaliseren en je investering toekomstbestendig te maken, kies je best voor een skigebied met het hele jaar door levendigheid en een uitgebreid aanbod aan zomeractiviteiten: zwemmen, wandelen, mountainbiken, golfen en tennissen.

Bezoekers aan Chamonix in de Franse Alpen zijn gelijkmatig verdeeld over zomer en winter dankzij de reputatie van de plaats als bestemming voor intensief skiën en uitstekende zomersporten, terwijl sommige hooggelegen skigebieden, zoals Les Arcs, geen echt zomerseizoen kennen. Gale vertelt dat zijn familie een woning bezit in Zell am See in Oostenrijk, waar ze graag een langer skiseizoen inruilen voor activiteiten het hele jaar door.

„De zomertarieven voor verhuur in de Portes du Soleil-skigebieden Châtel en Morzine liggen rond de 60 procent van de wintertarieven, maar de aankoopprijs per vierkante meter is bijna de helft van die in de prestigieuze Trois Vallées, dus je krijgt veel meer ruimte en een beter huurrendement voor je geld,” zegt Gale.