Sechs Punkte, die Sie vor dem Kauf eines Ski-Chalets beachten sollten
Sie möchten in eine Immobilie direkt an der Piste investieren? So vermeiden Sie die Fallstricke, damit Ihr Kauf kein mühsamer Weg wird
Nach einem entmutigend warmen Jahresbeginn ist die alpine Skisaison nun wieder in vollem Gange, und die Skilifte laufen europaweit auf Hochtouren. Die globale Erwärmung und unberechenbare Wetterverhältnisse haben viele Käufer dazu veranlasst, ihre Erwartungen an eine Skiimmobilie neu zu überdenken, wobei die ganzjährige Attraktivität wichtiger denn je ist.
Ganz gleich, ob Sie ein passionierter Skifahrer sind, der von morgens bis abends die Pisten unsicher macht, oder einfach nur wertvolle Zeit mit Familie und Freunden inmitten einer atemberaubenden Landschaft genießen möchten – hier finden Sie die wichtigsten Fakten, die Sie kennen sollten, bevor Sie in eine Bergimmobilie investieren.
1. Der Kauf von Immobilien in Österreich ist schwierig
Österreich hat seinen Immobilienmarkt seit langem beschränkt, und obwohl es ein beliebter Markt für britische Skifahrer ist, ist es nach dem Brexit nun endgültig tabu.
„Wir erhalten immer noch mindestens eine Anfrage pro Tag von britischen Käufern für österreichische Immobilien, aber ganz offen gesagt raten wir ihnen, nach Frankreich zu gehen“, sagt Giles Gale von Alpine Property Finders. „Nur Inhaber eines EU-Reisepasses dürfen in Österreich kaufen, und in den meisten Skiorten lässt sich diese Regelung nicht umgehen. Ihre einzige Möglichkeit besteht darin, gemeinsam mit einem EU-Passinhaber zu kaufen oder sogenannte ‚Zweitwohnsitz‘-Immobilien zu finden. Diese stehen Nicht-EU-Käufern offen, sind jedoch rar und sehr gefragt. Ich sehe höchstens zwei oder drei pro Jahr.“
Zweitwohnsitz-Immobilien wurden in den 1970er Jahren geschaffen, um Investitionen in ruhigere Gegenden anzukurbeln, und liegen selten in der Nähe von Skiliften. Wenn ein Nicht-EU-Bürger eine solche Immobilie findet und sich auf einen Preis einigt, muss der Eigentümer diesen Preis sechs Monate lang ausschreiben, damit jeder EU-Bürger das Angebot zum gleichen Preis übernehmen kann.
„Im Jahr 2015 waren 60 Prozent unserer Kunden, die in Österreich kauften, Briten, doch inzwischen sind diese Zahlen drastisch eingebrochen“, sagt Gale. „Unsere letzten beiden britischen Kunden haben im Dezember 2020 gekauft und wurden umgehend durch andere Europäer ersetzt. Unsere Botschaft an britische Käufer lautet: Verschwenden Sie keine Zeit mit der Suche nach einer schwer zu findenden Immobilie. Begeben Sie sich stattdessen nach Frankreich, wo Skiorte wie Châtel und Les Gets ein relativ gutes Preis-Leistungs-Verhältnis und dörflichen Charme bieten.“
2. Sie können die Mehrwertsteuer auf französische Mietobjekte geltend machen
Frankreich ist das beliebteste Alpenland für britische Skifahrer, und für Inhaber eines britischen Reisepasses gelten keine offiziellen Kaufbeschränkungen.
Im Rahmen des französischen Leaseback-Systems, das 1986 für Immobilien eingeführt wurde, die einer Verwaltungsgesellschaft zur Vermietung für einen Zeitraum von mindestens neun Jahren überlassen werden, haben Käufer Anspruch auf Rückerstattung der 20-prozentigen Mehrwertsteuer, die auf den Kaufpreis gezahlt wurde. Allerdings haben niedrige Renditen bei einigen Eigentümern zu Liquiditätsproblemen geführt, so Gale. Stattdessen sollten Käufer die Möglichkeit prüfen, die Mehrwertsteuer auf Neubauimmobilien im Eigentum zurückzufordern, wenn sie diese zur Kurzzeitvermietung nutzen. Die Immobilien müssen vollständig möbliert über eine seriöse Verwaltungsgesellschaft vermietet werden und mindestens drei Dienstleistungen im Stil eines Hotels bieten, zum Beispiel Schlüsselverwahrung, Bettwäschewechsel oder einen Frühstücksservice.
„Es gibt keine Mindestanzahl an Wochen, die vermietet werden müssen, um die Mehrwertsteuer zurückzufordern, aber Sie müssen gewisse Einnahmen nachweisen und nachweislich ein gewerbliches Unternehmen betreiben“, sagt Gale.
3. Für den Kauf in der Schweiz benötigen Sie eine Genehmigung
„Es ist ein weit verbreiteter Irrglaube, dass Ausländer in der Schweiz keine Immobilien erwerben dürfen“, sagt Jeremy Rollason, Leiter von Savills Ski. „Sie dürfen es, allerdings mit Einschränkungen. Die Regelungen werden durch die Lex Koller und die Lex Weber geregelt. Gemäß der Lex Koller benötigen nicht-schweizerische Käufer eine Bewilligung, und die Anzahl ist auf 1.500 pro Jahr begrenzt, wobei der Kauf nur in bestimmten „Tourismuskantonen“ möglich ist. Das Wallis und die Waadt sind am beliebtesten, während Zermatt ein Skiort ist, der für nicht-schweizerische Käufer vollständig gesperrt ist. Die 2016 eingeführte Lex Weber sieht eine Beschränkung für den Bau von Zweitwohnungen vor, wenn deren Anteil 20 Prozent des gesamten Wohnungsbestands in einer bestimmten Gemeinde übersteigt. Dies betrifft automatisch die überwiegende Mehrheit der Skiorte.“
Im Allgemeinen dürfen Ausländer keine Immobilien mit einer Fläche von mehr als 200 m² erwerben und müssen diese mindestens fünf Jahre lang halten.
„In der Schweiz gibt es keine pauschale Grundsteuer wie in Frankreich, und der Basiszinssatz der Banken liegt bei nur 1 Prozent und damit deutlich unter dem der Europäischen Zentralbank“, sagt Rollason. „Die Menschen schätzen Stabilität, und dies verhindert, dass Immobilien schnell wieder verkauft werden. Man kann eine Sondergenehmigung erhalten, um beispielsweise aus gesundheitlichen Gründen, bei Scheidung oder bei finanziellen Schwierigkeiten früher zu verkaufen, aber man darf keinen Gewinn erzielen.“
Die Kaufnebenkosten variieren je nach Kanton, betragen in der Regel 3 Prozent im Wallis und 4,5 Prozent im Waadtland, liegen jedoch alle unter den Höchstwerten in Frankreich (7 Prozent) und Italien (9 Prozent).
4. Berücksichtigen Sie die Nähe zur Piste
Skifahrer, die ihre Zeit auf der Piste optimal nutzen möchten, legen stets Wert darauf, direkt an der Piste zu wohnen, und die Nähe zu den Pisten hat für Eltern, die sich um ihre Kinder und deren sperrige Ausrüstung kümmern müssen, oberste Priorität. Dennoch tauschen manche Käufer diesen Komfort gegen eine Immobilie im Zentrum eines lebhaften Dorfes ein.
5. Wie stehen Sie zur Höhenlage?
Der Schneemangel in Europa zu Jahresbeginn rückte die Höhenlage wieder in den Fokus, doch höher gelegene Skiorte bedeuten oft weniger ganzjährige Belebtheit (und damit geringeres Vermietungspotenzial) sowie eine längere Anreisezeit vom Flughafen, was für kurze Wochenendausflüge nicht ideal ist. Das schneesichere Val d’Isère beispielsweise ist über drei Autostunden von Genf entfernt, während Chamonix, Villars-sur-Ollon und das tiefer gelegene Morzine alle etwa 80 Minuten entfernt sind.
6. Berücksichtigen Sie das Vermietungspotenzial
Um die Vermietungserträge zu maximieren und Ihre Investition zukunftssicher zu machen, wählen Sie einen Skiort mit ganzjährigem Leben und einem umfangreichen Angebot an Sommeraktivitäten: Schwimmen, Wandern, Mountainbiken, Golf und Tennis.
Die Besucher von Chamonix in den französischen Alpen verteilen sich dank des Rufs des Ortes als Paradies für anspruchsvolle Skifahrer und hervorragender Sommersportmöglichkeiten gleichmäßig auf Sommer und Winter, während einige hochgelegene Skiorte, wie beispielsweise Les Arcs, keine echte Sommersaison haben. Gale berichtet, dass seine Familie eine Immobilie in Zell am See in Österreich besitzt und gerne auf eine längere Skisaison verzichtet, um dafür ganzjährige Aktivitäten genießen zu können.
„Die Sommermieten in den Portes-du-Soleil-Skiorten Châtel und Morzine liegen bei etwa 60 Prozent der Winterpreise, doch der Quadratmeterpreis beim Kauf beträgt fast die Hälfte dessen in den prestigeträchtigen Les 3 Vallées, sodass Sie für Ihr Geld deutlich mehr Platz und bessere Mietrenditen erhalten“, so Gale.
