Vous envisagez d'acheter une résidence secondaire en Autriche ? Renseignez-vous sur la différence entre « Zweitwohnsitz », « Freizeitwohnsitz », les biens destinés à la location touristique et la résidence principale avant de faire une offre.
Découvrez l'ensemble de nos résidences secondaires autrichiennes (Zweitwohnsitz) : appartements et chalets à vendre
. Introduction
: À Salzbourg, la réglementation relative à la propriété de résidences secondaires revêt désormais une importance particulière pour les acheteurs. En vertu du règlement municipal n° 2024 de Salzbourg relatif aux restrictions en matière de résidences secondaires, 91 des 119 communes de la province sont désormais désignées comme communes soumises à des restrictions en matière de résidences secondaires. Concrètement, cela signifie que dans de nombreuses régions alpines prisées, les acheteurs ne peuvent pas simplement partir du principe qu’un bien immobilier peut être utilisé comme résidence secondaire privée. Avant d’acheter, ils doivent vérifier si le bien est autorisé à titre de résidence principale, de résidence secondaire ou à des fins de location touristique/d’investissement.
En Autriche, un bien immobilier peut être destiné à :
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Résidence principale – « Hauptwohnsitz »
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Résidence secondaire privée – « Zweitwohnsitz » ou parfois « Freizeitwohnsitz »
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Appartement destiné à la location touristique – « Touristische Vermietung » ou parfois « Ferienwohnung »
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Investissement dans un appart-hôtel – « Buy-to-Let »
Il est important de bien comprendre la distinction entre ces différents types de biens immobiliers. Il arrive parfois, par exemple, qu’un bien soit simplement présenté comme un « appartement de vacances » en anglais, mais ce que cela recouvre peut varier considérablement.
Ce guide explique en termes concrets la différence entre « Zweitwohnsitz », « Freizeitwohnsitz », les biens à usage touristique et les résidences principales, à l’intention des personnes qui cherchent activement à acheter un bien immobilier en station de ski en Autriche.
« Zweitwohnsitz » vs « Freizeitwohnsitz »
« Zweitwohnsitz » signifie « résidence secondaire ». En anglais, cela se traduit par « résidence secondaire ».
Le « Freizeitwohnsitz » désigne une résidence de loisirs : un bien immobilier utilisé principalement pour les vacances, les week-ends, les loisirs ou les séjours saisonniers, plutôt que comme résidence principale du propriétaire.
La législation autrichienne a désormais restreint la construction de nouvelles résidences secondaires dans la plupart des régions, ce qui signifie que ces appartements et chalets sont rares.
Parallèlement, il s’agit de l’un des types de biens les plus prisés par les acheteurs étrangers, car il n’y a aucune obligation de location. Il en résulte des prix élevés, et ces biens bénéficient d’une prime de prix significative.
La terminologie exacte peut varier d’une province à l’autre. Par exemple, dans le Land de Salzbourg, ces biens immobiliers sont souvent désignés par les termes « Zweitwohnung » ou « Zweitwohnsitz ». Au Tyrol, en revanche, on parle parfois de « Freizeitwohnsitz ».
Avant de faire une offre, renseignez-vous sur la catégorie juridique allemande exacte et demandez confirmation auprès de la Gemeinde (mairie) locale.
Qu’est-ce qu’un « Zweitwohnsitz » ?
Un « Zweitwohnsitz » est une résidence secondaire ou une résidence d’appoint. En termes simples, il s’agit d’un bien immobilier dans lequel une personne ne réside pas à temps plein.
Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier de type « Zweitwohnsitz », il est important de vérifier ce statut exact auprès de votre agent immobilier et de ne pas vous fier à des traductions en anglais pouvant utiliser des termes tels que « appartement de vacances », « résidence secondaire » ou similaires.
Il existe également une distinction entre l’enregistrement administratif et le permis d’urbanisme. Une personne peut être autorisée à enregistrer une adresse secondaire à des fins administratives, mais cela ne signifie pas automatiquement que le bien immobilier est légalement autorisé en tant que résidence de vacances privée en vertu de la législation locale en matière d’urbanisme.
À Salzbourg, le terme correspondant « Zweitwohnung » revêt une importance particulière. La loi sur l’aménagement du territoire de Salzbourg de 2009 (Raumordnungsgesetz 2009) restreint l’utilisation des résidences secondaires dans certaines communes et zones. La réglementation salzbourgeoise actuelle en matière de restriction des résidences secondaires répertorie 91 communes en tant que « Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinden », avec effet au 1er mars 2024. La synthèse publiée par le Land de Salzbourg identifie également d’autres zones soumises à restriction, notamment la ville de Salzbourg elle-même, qui est considérée comme une zone soumise à restriction plutôt que comme l’une des 91 communes concernées.
Pour les acheteurs de la région du Salzburgerland, cela signifie qu’un bien immobilier situé dans ou à proximité des domaines skiables prisés ne doit pas être considéré comme une résidence secondaire, sauf si vous disposez d’une preuve écrite de son statut de « Zweitwohnsitz ».
Cela s’avère particulièrement pertinent lorsque vous consultez les annonces immobilières dans des domaines skiables prisés tels que Zell am See-Kaprun, Maria Alm & Hinterthal, et Saalbach-Hinterglemm.
Qu’est-ce qu’un « Freizeitwohnsitz » ?
À l’instar d’un « Zweitwohnsitz », le terme « Freizeitwohnsitz » désigne couramment un bien immobilier destiné à une résidence de loisirs dans la région du Tyrol, en Autriche.
Un appartement ou un chalet « Freizeitwohnsitz » correspond au type de bien immobilier que de nombreux acheteurs de résidences secondaires en station de ski ont à l’esprit lorsqu’ils parlent d’une « résidence secondaire ». Ce bien peut être utilisé pour des séjours de ski en famille, des week-ends, des vacances scolaires et des séjours estivaux, sans pour autant devenir la résidence principale du propriétaire.
Le système d’urbanisme tyrolien limite désormais la construction de nouvelles résidences de loisirs par le biais du zonage, des registres municipaux et d’un seuil fixé à 8 % du parc immobilier existant. Étant donné que la plupart des stations les plus prisées dépassent déjà ce seuil, il n’y a pratiquement plus de nouveaux appartements ou chalets de « Freizeitwohnsitz » qui voient le jour.
Comme la plupart des acheteurs étrangers en Autriche ne souhaitent pas en faire leur résidence principale (Hauptwohnsitz), ces appartements et chalets « Freizeitwohnsitz » sont très recherchés, et leurs prix sont élevés.
Dans les stations tyroliennes prisées telles que Kitzbühel, Sölden, Obergurgl et Fieberbrunn, vous devrez probablement attendre qu’un bien immobilier « Freizeitwohnsitz » existant soit mis sur le marché.
Ce que les acheteurs étrangers doivent savoir
Les acheteurs étrangers commencent souvent par poser la question suivante : « Puis-je réaliser un achat immobilier en Autriche ? »
Tous les citoyens de l’UE peuvent acheter un bien immobilier en Autriche et bénéficient des mêmes droits qu’un citoyen autrichien. Cela vaut aussi bien pour l’achat d’une résidence principale (Hauptwohnsitz) que pour celui d’une résidence secondaire.
Les acheteurs britanniques, classés après le Brexit comme ressortissants de « pays tiers », ne bénéficient pas automatiquement du droit d’acheter un bien immobilier en Autriche.
Toutefois, l’égalité de traitement dont bénéficient les citoyens de l’UE ne signifie pas que vous êtes libre d’utiliser le bien immobilier comme bon vous semble. Un acheteur autrichien ou un autre acheteur de l’UE devra tout de même se conformer à la législation applicable en matière de résidence secondaire au Tyrol, dans la région de Salzbourg ou ailleurs.
La question qu’il convient donc de se poser en tant qu’acheteur étranger en Autriche est donc la suivante :
« Suis-je autorisé à acheter ce bien immobilier, et puis-je l’utiliser légalement comme je le souhaite ? »
Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre guide sur l’acquisition immobilière par des étrangers en Autriche et l’achat d’un bien immobilier autrichien au nom d’une société.
Il est essentiel de solliciter l’avis d’un juriste local spécialisé avant de faire une offre ferme sur un bien immobilier autrichien.
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Pour les acheteurs qui souhaitent générer des revenus locatifs, nos guides consacrés à la location et à la gestion locative en Autriche, ainsi qu’à la fiscalité immobilière autrichienne, constituent des lectures complémentaires importantes.
Usage personnel, appartements destinés à la location et revente
Usage personnel
Si vous recherchez un bien immobilier destiné exclusivement à votre usage personnel et à celui de votre famille, vous devez disposer d’une résidence secondaire au sens de la loi. Selon le Land, il peut s’agir d’un « Freizeitwohnsitz », d’un « Ferienwohnung », d’un « Zweitwohnsitz » ou d’un « Zweitwohnung ». Cela vous permettra d’utiliser le bien immobilier comme vous le souhaitez, sans obligation de location ni nécessité d’enregistrer une résidence principale (« Hauptwohnsitz »).
Un bien immobilier destiné à la « location touristique » (Touristische Vermietung) doit être mis en location et ne peut pas être utilisé comme résidence secondaire privée. Selon votre province, certains de ces biens immobiliers peuvent autoriser des séjours à titre personnel, mais ces séjours sont souvent régis par le contrat de gestion. Le propriétaire peut être limité à un certain nombre de semaines par an ou être tenu de réserver via le même système que les clients.
Ce n’est pas nécessairement un problème. Pour certains acheteurs, un bien immobilier touristique bien géré constitue exactement la solution qu’il leur faut. Cela ne devient un problème que lorsque l’acheteur pense acquérir une résidence secondaire sans restriction.
« Achat pour la location »
De nombreuses résidences de type « achat pour la location » ont été construites dans toute l’Autriche afin de répondre à la demande des investisseurs étrangers.
Ces résidences sont spécialement conçues à des fins touristiques, et des mesures incitatives sont mises en place pour les investisseurs, telles que la possibilité de récupérer 20 % de la TVA.
Une société de gestion se charge de l’exploitation du bien immobilier, et les investisseurs perçoivent généralement leur part des revenus chaque trimestre.
La plupart des régions limitent désormais la construction de nouvelles résidences touristiques, mais vous devriez trouver un large choix d’appartements sur le marché de la revente.
Si vous envisagez d’investir dans un appartement « Buy-to-Let », voici quelques éléments clés à prendre en compte :
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Quelle est l’ancienneté de l’exploitant ?
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L’occupation par le propriétaire est-elle autorisée ? Certaines régions, comme le Salzkammergut par exemple, ont désormais décrété que ces biens immobiliers sont destinés exclusivement à des fins d’« investissement ».
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Existe-t-il un pool de location ?
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À combien s’élèvent les frais de gestion ?
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Qui prend en charge le mobilier, l'entretien, les provisions pour remplacement et la promotion ?
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Quelles sont les modalités en matière de TVA ?
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Les prévisions de loyers sont-elles conformes à la réglementation fiscale autrichienne ?
La question fiscale ne doit pas être simplifiée à outrance. Conformément aux directives de la WKO relatives à la « Liebhaberei », les propriétaires doivent réaliser un bénéfice imposable sur une période de 20 ans. Votre conseiller fiscal vous aidera à établir une projection.
Revente
L'usage autorisé de votre bien immobilier aura une incidence significative sur sa valeur de revente et son marché.
Un droit documenté d’utilisation à titre de résidence secondaire privée ou de résidence de loisirs peut augmenter la valeur du bien, car l’offre est limitée et la demande élevée.
À l’inverse, un bien immobilier dont la situation administrative n’est pas claire peut avoir l’effet inverse. Les futurs acheteurs se poseront les mêmes questions que celles que vous devriez vous poser dès maintenant, et une vague promesse selon laquelle « tout le monde l’utilise comme résidence secondaire » ne suffira pas à la plupart des acheteurs sur le marché actuel.
Les appart-hôtels et les appartements destinés à la location immobilière (buy-to-let) auront un marché de revente différent de celui des résidences secondaires désignées ou des chalets individuels. En raison des restrictions d’usage personnel, ces appartements attireront principalement des investisseurs. Par conséquent, le prix sera autant déterminé par le rendement locatif que par l’évaluation traditionnelle en euros par m². Il est important de disposer de bons chiffres historiques de location fournis par votre gestionnaire.
Quels types de biens immobiliers vous conviennent le mieux ?
a) Pour un usage privé sans restriction
Si vous recherchez un appartement ou un chalet destiné principalement à votre usage privé, vous devrez trouver une résidence secondaire désignée comme telle. Au Tyrol, cela signifie le statut vérifié de « Freizeitwohnsitz ». Dans la région de Salzbourg, cela correspondra au statut légal de « Zweitwohnung » ou de « Zweitwohnsitz ».
Ces biens immobiliers sont rares et s’accompagnent souvent d’une plus-value. Cette plus-value ne s’explique pas uniquement par la vue, l’accès aux pistes de ski ou l’architecture. Elle reflète la rareté de ces biens immobiliers et la forte demande des acheteurs internationaux.
b) En vue d’une installation ou d’une retraite
Si vous avez l’intention de vous installer ou de prendre votre retraite en Autriche, un bien immobilier considéré comme « Hauptwohnsitz » (résidence principale) sera le plus adapté. Cela signifie que vous devrez enregistrer ce bien comme votre résidence principale en Autriche.
c) Pour les investisseurs
Les appart-hôtels et les appartements destinés à la location sont particulièrement adaptés aux investisseurs passifs. Ils sont généralement gérés de A à Z par un opérateur disposant d’une réception avec personnel, d’une salle de petit-déjeuner et, souvent, d’installations de bien-être complètes.
L’objectif principal de ces appartements est d’assurer un taux d’occupation élevé et de générer un revenu maximal pour les propriétaires. Les revenus sont parfois mutualisés au sein de l’établissement, les investisseurs percevant leur part des bénéfices chaque trimestre.
Que doivent vérifier les acheteurs de biens immobiliers en Autriche avant de faire une offre ?
Documents à demander
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Extrait du registre foncier.
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Extrait du plan d'urbanisme / Flächenwidmungsplan.
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Permis de construire.
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Autorisation d'occupation / Benützungsbewilligung.
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Attestation communale de l'usage autorisé.
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Inscription au registre des résidences secondaires (Freizeitwohnsitzverzeichnis) ou au registre des logements de vacances (Ferienwohnungsverzeichnis), le cas échéant.
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Statut des restrictions à Salzbourg et, le cas échéant, justificatifs d’exception ou de droits acquis.
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Attestation d’utilisation à des fins touristiques, le cas échéant.
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Contrat d’exploitation pour les appart-hôtels ou les logements destinés à la location.
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Documents relatifs à l’appartement / à la copropriété (WEG).
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Situation en matière de taxes et de redevances locales.
Questions à poser à l’agent immobilier ou au vendeur
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Quelle est la catégorie d’usage légal exacte en droit allemand ?
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Le bien immobilier peut-il être utilisé comme résidence secondaire privée ?
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Se trouve-t-il dans une « Vorbehaltsgemeinde », une « Beschränkungsgemeinde », une zone soumise à des restrictions ou une zone à usage spécifique ?
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Existe-t-il une attestation municipale ou une inscription au registre ?
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Si des droits historiques sont revendiqués, quels documents les justifient ?
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Le vendeur garantira-t-il l’usage légal autorisé dans le contrat de vente ?
Questions à poser à votre avocat ou à votre notaire
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L’acheteur a-t-il besoin d’une autorisation d’acquisition par un étranger ?
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Quelles déclarations doivent être effectuées lors de l'acquisition ?
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L'usage prévu pourra-t-il être légalement maintenu après la conclusion de la vente ?
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L'offre doit-elle être subordonnée à la confirmation de la commune ?
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Y a-t-il des implications en matière de TVA, de revenus locatifs ou de « Liebhaberei » ?
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Existe-t-il des taxes locales sur les résidences secondaires, les résidences de loisirs ou les logements inoccupés ?
Le guide de l’APF sur le processus d’achat immobilier en Autriche constitue un complément utile à cette liste de contrôle.
Prochaines étapes pratiques
Lorsque vous vous renseignez sur un bien immobilier en Autriche, il est essentiel de déterminer s’il peut être utilisé comme résidence secondaire, bien destiné à la location touristique ou résidence principale.
Alpine Property Finders peut vous aider à identifier la catégorie d’utilisation probable, à demander les documents appropriés et à vous signaler les questions à poser avant de poursuivre vos démarches.
La confirmation juridique définitive doit toujours être obtenue auprès de votre avocat autrichien par l’intermédiaire de la commune concernée.
Étapes utiles à suivre :
