Nederlands
Engels
De initiële kosten en de daaropvolgende vermogenswinstbelasting verschillen sterk, hoewel de Zwitserse kant meer beperkingen oplegt aan buitenlands eigendom.
Elke week stelt Mansion Global een fiscale vraag aan vastgoedbelastingadvocaten en andere deskundigen. Hier is de vraag van deze week.
De initiële kosten en de daaropvolgende vermogenswinstbelasting verschillen sterk, hoewel de Zwitserse kant meer beperkingen oplegt aan buitenlands eigendom.
Elke week stelt Mansion Global een fiscale vraag aan vastgoedbelastingadvocaten en andere deskundigen. Hier is de vraag van deze week.
V: Ik overweeg een chalet in de Alpen te kopen en ik begrijp dat de overdrachtskosten en belastingen aan de Franse en Zwitserse kant verschillen. Hoe verhouden deze zich tot elkaar?
A: Er zijn aanzienlijke verschillen tussen de twee regio's, en die gaan verder dan belastingen en kosten.
In de Franse Alpen geldt, net als in de rest van Frankrijk, "een totaal aankoopkostenpakket van 7,5%, dat registratiekosten, zegelrecht en notariskosten dekt", aldus Roddy Aris, een in Londen gevestigde partner bij Knight Frank die gespecialiseerd is in woningen in de Franse Alpen en Parijs.
"Er is echter – en dit is een grote 'maar' – een grote stimulans om nieuwbouwwoningen te kopen, waardoor uw zegelrecht aanzienlijk wordt verlaagd" van 7,5% naar 1,8%, aldus Aris. "Nieuw" betekent minder dan 5 jaar oud, merkte Aris op. Om in aanmerking te komen, moeten kopers het onroerend goed kopen van een btw-geregistreerde projectontwikkelaar, ook wel bekend als belasting over de toegevoegde waarde, voegde hij eraan toe.
De aankoop is ook onderworpen aan 20% btw, hoewel kopers in de Franse Alpen kunnen profiteren van een andere landelijke belastingvermindering om deze terug te krijgen.
"Als u uw woningen verhuurt en bepaalde hotelachtige diensten aanbiedt, kunt u die 20% terugkrijgen", zei hij. "Dat zou ingewikkeld zijn met een pied-à-terre in Parijs, omdat het onmogelijk is om een verhuurvergunning te krijgen. In de bergen is er veel minder bureaucratie. En voor de meeste mensen is dat logisch, omdat ze de woningen seizoensgebonden gebruiken."
Het beeld verandert indrukwekkend in Zwitserland, waar kopers aan meerdere beperkingen worden onderworpen.
"De aankoop van residentieel vastgoed is voorbehouden aan mensen met een Zwitsers paspoort of die in Zwitserland wonen", aldus Alex Koch de Gooreynd, een in Londen gevestigde partner bij Knight Frank die gespecialiseerd is in Zwitsers, Oostenrijks en Portugees vastgoed. Hoewel zogenaamde "vakantiegebieden" zoals de Alpen zijn vrijgesteld, "kunnen buitenlanders nog steeds slechts één woning per persoon kopen in die vakantiegebieden, met een maximale officiële woonoppervlakte van 200 vierkante meter", aldus Koch de Gooreynd.
Kopers aan de Zwitserse kant vinden uitzonderingen met woningen die ze kunnen ombouwen tot hotels, "die de Zwitsers beschouwen als commerciële, niet als residentiële investeringen. Dus als je een pand wilt ombouwen tot een hotel, kun je er zoveel kopen als je wilt, ongeacht de grootte, en ze verhuren voor zo lang je wilt", aldus Koch de Gooreynd.
De overdrachtsbelasting op woningen in Zwitserland varieert per kanton en bedraagt 1% tot 3% van de aankoopprijs. Eigenaren van woningen in Zwitserland, inclusief eigenaren van een tweede woning, betalen ook een jaarlijkse "vermogensbelasting" die door elk kanton wordt vastgesteld.
In Frankrijk, aldus Aris, wordt vermogensbelasting "alleen geheven als uw nettovermogen meer dan 1,3 miljoen euro [1,44 miljoen dollar] bedraagt. Strategieën om dat bedrag te verlagen zijn onder meer lenen om uw vermogen te verlagen of een woning op meerdere namen zetten."
Als gevolg van wetten voor buitenlanders en kopers van tweede woningen "is het aanbod in Zwitserland zeer beperkt", aldus Giles Gale, oprichter en directeur van het in Londen gevestigde vastgoedbedrijf Alpine Property Finders. "Frankrijk is de enige Alpenmarkt die nog geen uitgebreide restrictieve wetgeving voor tweede woningen heeft ingevoerd, wat positief is voor die markt."
Gale merkte op dat de vermogenswinstbelasting bij verkoop verschilt tussen Frankrijk en Zwitserland. Aan Zwitserse zijde daalt de vermogenswinstbelasting met elk jaar dat u eigenaar bent, beginnend bij 30% en dalend tot 9% na 10 jaar en 1% na 25 jaar. In Frankrijk is de verkoop van een hoofdverblijfplaats niet onderworpen aan vermogenswinstbelasting, maar de verkoop van een vakantiehuis leidt tot een forfaitaire heffing van 19%, samen met 17,2% aan "sociale lasten", belastingen die ten goede komen aan het socialezekerheidsstelsel van Frankrijk. Net als Zwitserland verlaagt Frankrijk de vermogenswinstbelasting naarmate u langer eigenaar bent van een onroerend goed, en schrapt deze volledig na 22 jaar eigendom.
