Die Anschaffungskosten und die anschließenden Kapitalertragssteuern unterscheiden sich erheblich, wobei auf Schweizer Seite strengere Erwerbsbeschränkungen hinsichtlich des Immobilienerwerbs
Jede Woche stellt Mansion Global Immobiliensteueranwälten und anderen Experten eine steuerrechtliche Frage. Hier ist die Frage dieser Woche.
Die Anschaffungskosten und die anschließenden Kapitalertragsteuern unterscheiden sich erheblich, wobei auf Schweizer Seite strengere Erwerbsbeschränkungen für den Immobilienerwerb durch Ausländer gelten
Jede Woche richtet Mansion Global eine Steuerfrage an Immobiliensteueranwälte und andere Experten. Hier ist die Frage dieser Woche.
F: Ich erwäge den Kauf eines Chalets in den Alpen und habe erfahren, dass sich die Übertragungsgebühren und Steuern auf der französischen und der Schweizer Seite unterscheiden. Wie lassen sich diese vergleichen?
A: Es gibt erhebliche Unterschiede zwischen den beiden Regionen, die über Steuern und Gebühren hinausgehen.
In den französischen Alpen gilt, wie auch in Frankreich, „ein Gesamtkostenrahmen von 7,5 % für die Kaufnebenkosten, der die Eintragungsgebühren, die Stempelsteuer und die Notarkosten abdeckt“, so Roddy Aris, ein in London ansässiger Partner bei Knight Frank, der sich auf Wohnimmobilien in den französischen Alpen und in Paris spezialisiert hat.
„Allerdings – und das ist ein großes ‚allerdings‘ – gibt es einen starken Anreiz, Neubauimmobilien zu erwerben, wodurch sich Ihre Stempelsteuer erheblich reduziert“, von 7,5 % auf 1,8 %, so Aris. „Neu“ bedeute dabei weniger als fünf Jahre alt, merkte Aris an. Um diese Regelung in Anspruch nehmen zu können, müssten Käufer die Immobilie von einem umsatzsteuerpflichtigen Bauträger erwerben, fügte er hinzu.
Der Kauf unterliegt zudem einer Mehrwertsteuer von 20 %, wobei Käufer in den französischen Alpen eine weitere landesweite Steuererleichterung in Anspruch nehmen können, um diese zurückerstattet zu bekommen.
„Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten und bestimmte hotelähnliche Dienstleistungen anbieten, können Sie diese 20 % zurückerhalten“, sagte er. „Dies bei einer Zweitwohnung in Paris umzusetzen, wäre kompliziert, da es unmöglich ist, eine Vermietungslizenz zu erhalten. In den Bergen gibt es deutlich weniger bürokratischen Aufwand. Und für die meisten Menschen ist dies sinnvoll, da sie die Immobilie nur saisonal nutzen.“
In der Schweiz, die Käufern zahlreiche Beschränkungen auferlegt, sieht die Lage ganz anders aus.
„Der Erwerb von Wohnimmobilien ist auf Personen beschränkt, die einen Schweizer Pass besitzen oder in der Schweiz ansässig sind“, sagte Alex Koch de Gooreynd, ein in London ansässiger Partner bei Knight Frank, dessen Spezialgebiet Immobilien in der Schweiz, in Österreich und in Portugal sind. Zwar gelten für sogenannte „Ferienzonen“ wie die Alpen Ausnahmen, „doch dürfen Ausländer in diesen Ferienzonen weiterhin nur eine Immobilie pro namentlich genannter Person erwerben, mit einer maximalen offiziellen Wohnfläche von 200 Quadratmetern“, erklärte er.
Käufer auf Schweizer Seite finden Ausnahmen bei Immobilien, die sie in Hotels umwandeln können, „was die Schweizer als gewerbliche und nicht als Wohninvestitionen betrachten. Wenn Sie also eine Immobilie in ein Hotel umwandeln möchten, können Sie so viele kaufen, wie Sie wollen, unabhängig von der Größe, und diese so lange vermieten, wie Sie möchten“, erklärte er.
Die Grunderwerbsteuer in der Schweiz variiert je nach Kanton und beträgt 1 % bis 3 % des Kaufpreises. Eigentümer von Immobilien in der Schweiz, einschließlich Zweitwohnungsbesitzer, zahlen zudem eine jährliche „Vermögenssteuer“, deren Höhe von den einzelnen Kantonen festgelegt wird.
In Frankreich, so Aris, greife eine Vermögenssteuer „erst dann an, wenn Ihr Nettovermögen 1,3 Millionen Euro [1,44 Millionen US-Dollar] übersteigt. Zu den Strategien, diesen Wert zu senken, gehören die Aufnahme von Krediten zur Verringerung Ihres Vermögens oder die Eintragung einer Immobilie auf mehrere Namen.“
Aufgrund der Gesetze für Ausländer und Zweitwohnungskäufer „ist das Angebot in der Schweiz stark begrenzt“, sagte Giles Gale, Gründer und Geschäftsführer des in London ansässigen Immobilienunternehmens Alpine Property Finders. „Frankreich ist der einzige Markt in den Alpen, der bislang noch keine weitreichenden restriktiven Gesetze für Zweitwohnungen eingeführt hat, was für diesen Markt von Vorteil ist.“
Im Falle eines Verkaufs wies Gale darauf hin, dass sich die Kapitalertragsteuern in Frankreich und der Schweiz unterscheiden. Auf Schweizer Seite sinkt die Kapitalertragsteuer mit jedem Jahr des Besitzes: Sie beginnt bei 30 % und sinkt nach 10 Jahren auf 9 % sowie nach 25 Jahren auf 1 %. In Frankreich würde der Verkauf eines Hauptwohnsitzes keine Kapitalertragsteuer nach sich ziehen, während der Verkauf einer Ferienimmobilie eine pauschale Abgabe von 19 % sowie 17,2 % an „Sozialabgaben“ auslösen würde – Steuern, die dem französischen Sozialversicherungssystem zugutekommen. Ähnlich wie in der Schweiz sinkt auch in Frankreich die Kapitalertragsteuer, je länger Sie eine Immobilie besitzen, und entfällt nach 22 Jahren Besitz vollständig.
