L'altitude, le changement climatique et les revenus locatifs sont autant de facteurs à prendre en compte lors du choix d'un bien immobilier d'investissement, tout comme le mont
Le dernier communiqué de presse d'Alpine Property Finders, publié par *The Irish Times* sous le titre « Snow Problem : acheter un bien immobilier dans une station de ski », apporte des informations précieuses sur les défis du marché, les effets du changement climatique et la réglementation.
Imaginez la scène. Chaque matin, vous sortez de votre appartement en skis aux pieds, vous dévalez les pistes, puis vous passez la soirée à vous détendre dans une piscine en plein air ou à savourer votre glühwein lors de l’après-ski. En été, vous pouvez enfourcher votre VTT électrique ou partir en randonnée sur les pentes que vous aviez descendues en ski quelques mois auparavant. Comment ne pas tomber sous le charme ?
Pas grand-chose, peut-être. Mais avec le changement climatique qui devrait avoir un impact croissant sur les chutes de neige, des réglementations locales plus strictes concernant les acheteurs étrangers et des prix vertigineux, l’achat d’un pied-à-terre au pied des pistes n’est pas à la portée des âmes sensibles.
Giles Gale a fondé Alpine Property Finders, société spécialisée dans l’immobilier alpin, il y a une quinzaine d’années, à une époque où bon nombre de ses clients à la recherche d’un bien immobilier en Autriche étaient irlandais. À la suite de la crise financière, la demande s’est tarie. Aujourd’hui, cependant, M. Gale ramène l’entreprise en Irlande. Elle vient d’ouvrir une agence commerciale à Cork – et M. Gale, né en Angleterre, a même obtenu son propre passeport irlandais, grâce à un grand-père originaire de Derry.
Bien que l’Irlande ne soit « pas un marché énorme » en ce qui concerne les acheteurs internationaux dans les Alpes, celui-ci est à nouveau en pleine croissance, explique-t-il.
Pour les Irlandais, « 70 % de la décision [d’acheter dans les Alpes] est liée au mode de vie et au fait de disposer d’un lieu pour les vacances en famille », explique-t-il, ajoutant que les revenus locatifs sont alors considérés comme un « plus appréciable », car ils peuvent contribuer à couvrir les frais financiers et permettre à l’investissement d’être neutre en termes de trésorerie.
Et où aiment-ils acheter ?
« Environ 80 % des demandes en provenance d’Irlande concernent l’Autriche », précise M. Gale, ajoutant que si vous achetez dans ce pays, la législation locale implique une forte probabilité que vous deviez mettre le bien en location une partie du temps.
Et selon l’endroit où vous achetez, la location peut s’avérer lucrative ; selon un rapport sur les stations de ski de l’agence internationale Knight Frank, par exemple, il est possible d’atteindre un revenu brut de 80 000 €, soit un revenu net avant impôts de 40 000 €, sur la base d’un chalet de trois chambres d’une valeur d’environ 1 million d’euros dans la station française de Chamonix et en supposant une location de 30 semaines.
En ce qui concerne le budget type, M. Gale indique qu’il se situe généralement entre 500 000 et 700 000 €, les acheteurs recherchant un appartement de deux ou trois chambres dans des régions telles que les Portes du Soleil en France, qui regroupent des stations comme Les Gets, Chalet et Morzine, et qui se trouve à proximité de l’aéroport de Genève ou de la région de Salzbourg, notamment à St Johann, Zell am See et Kitzbühel.
« Nous avons bien sûr des clients dont le budget dépasse les 2 millions d’euros », précise M. Gale, citant l’exemple d’un client irlandais qui a acheté un chalet avec service de restauration dans la station autrichienne de St Anton pour environ 2,5 millions d’euros, « mais l’essentiel du marché se situe dans la fourchette de 500 000 à 700 000 euros ».
En général, les acheteurs apportent environ 200 000 à 300 000 € lors de la transaction et obtiennent un financement auprès d’une banque locale pour le reste.
« En général, il faut au moins 40 % en espèces à titre d’apport personnel », précise M. Gale.
La Suisse n’entre pas vraiment en ligne de compte pour les acheteurs irlandais, car elle est plus chère – les prix commencent généralement à environ 1 million d’euros – et les acheteurs doivent en outre faire face au risque de change.
Aperçu du marché
Dans l’ensemble, les stations de ski ont connu quelques années exceptionnelles – du point de vue des prix du bien immobilier, même si ce n’est pas nécessairement le cas en termes d’enneigement.
Après la pandémie, les prix ont fortement augmenté – d’environ 20 % entre 2021 et 2022. L’année dernière, sous l’effet de la hausse des taux d’intérêt, les prix ont commencé à fléchir.
Un rapport de Savills consacré aux stations de ski a révélé que ces taux d’intérêt plus élevés ont eu un impact sur l’investissement, soulignant que « les acheteurs de type investisseurs ne peuvent plus générer de rendements positifs s’ils ont un prêt immobilier dont le ratio prêt/valeur est supérieur à 50 % ».
Si l’on se réfère à l’indice des prix « Prime » de Savills, par exemple (les biens immobiliers « Prime » étant ceux dont le prix est supérieur ou égal à 750 000 €,), les prix ont baissé de plus de 4 % sur l’année, même s’ils restent supérieurs de 41 % aux niveaux d’avant la pandémie.
En tête de liste figure la station américaine d’Aspen, prisée par les stars hollywoodiennes de tous horizons, y compris les Kardashian ainsi que les « Housewives » de Beverly Hills, où les prix commencent à environ 36 200 € le pied carré.
De retour en Europe, c’est la Suisse, où le coût de la vie est élevé, qui domine le classement des stations les plus chères, avec en tête Verbier, Saint-Moritz et Zermatt. La France – notamment Val d’Isère et Courchevel 1850 – occupe également une place importante, tandis que l’Autriche ne compte que trois stations dans le top 20 (Lech, Mayrhofen et Kitzbühel), et l’Italie n’en compte qu’une seule (Cortina d’Ampezzo, qui accueillera les Jeux olympiques d’hiver en 2026).
Dans son rapport, Knight Frank constate que l’offre reste limitée, ce qui soutient les prix. En septembre 2019, 403 annonces immobilières étaient en ligne pour vendre des biens immobiliers à Chamonix ; en septembre 2023, ce chiffre était tombé à seulement 178, selon les chiffres de Rightmove Overseas cités dans le rapport de Knight Frank.
Cette offre restreinte signifie que l’impact du Brexit et des législations locales sur les acheteurs étrangers pourrait ne pas être aussi important qu’on aurait pu le penser.
Curieusement, les stations de ski situées à plus basse altitude restent prisées tant qu’elles offrent un accès aux pistes de ski en haute altitude — Giles Gale
Les acheteurs britanniques rencontrent désormais des difficultés pour acheter dans l’Union européenne. En Autriche, par exemple, il faut désormais être titulaire d’un passeport européen pour acquérir un bien immobilier, tandis qu’en France, il peut être difficile d’obtenir un financement si l’on ne perçoit pas de revenus en euros.
Bien sûr, les prix dans les stations de ski peuvent être volatils ; les chiffres de Knight Frank ont montré que les prix avaient chuté d’environ 10 % en 2009, d’autres années négatives ayant été enregistrées en 2015, 2017 et 2018.
Changement climatique
Si la hausse des taux d’intérêt a pu peser sur les prix l’année dernière, le climat pourrait constituer un enjeu plus important encore. Si vous avez skié cette année, ou si des amis ou des proches vous ont envoyé des photos des Alpes, vous avez peut-être été surpris par la quantité de verdure visible sur ces clichés.
Les chutes de neige sont de plus en plus irrégulières ; selon un rapport publié dans *Nature Climate Change*, 53 % des stations européennes risquent de souffrir d’un manque d’enneigement si les températures augmentent de plus de 2 °C. Cela signifie que les stations situées à haute altitude et celles disposant de meilleures technologies d’enneigement artificiel, ou de pistes exposées au nord, seront probablement mieux placées pour conserver leur position.
Prenons l’exemple de l’indice de résilience des stations de ski de Savill, qui utilise cinq indicateurs (chutes de neige, fiabilité, altitude, etc.) pour évaluer la qualité et la fiabilité des conditions d’une station, ainsi que sa résilience face au changement climatique. À l’échelle mondiale, les stations américaines d’Aspen et de Vail occupent les premières places de l’indice, tandis qu’en Europe, Zermatt en Suisse et Val d’Isère en France se classent en tête.
Choisir une station offrant une longue saison de ski est judicieux si vous envisagez d’acheter un bien immobilier. Knight Frank constate que Gstaad bénéficie de la plus longue saison de ski, avec environ 25,1 semaines, suivie de Chamonix (23,1 semaines) et de Val d’Isère (22,1 semaines).
Toutefois, cela ne signifie pas que vous devriez uniquement envisager d’acheter dans une station de haute altitude. Si le ski est votre seule préoccupation, optez sans hésiter pour l’altitude ; mais si les vacances d’été et les revenus locatifs vous importent également, une station située plus bas pourrait être une option. Comme le souligne M. Gale, les prix sont plus élevés en haute altitude. Et bien que la saison de ski y soit plus longue, la période globale propice à la location peut en réalité s’avérer plus courte.
« Curieusement, les stations situées plus bas restent prisées tant qu’elles offrent un accès aux pistes de haute altitude », explique M. Gale, citant l’exemple de Zell am See, qui dispose d’un glacier accessible en 10 minutes en ski-bus.
De meilleurs rendements locatifs peuvent également être obtenus dans les stations qui bénéficient d’une bonne saison estivale. Leur saison hivernale est peut-être légèrement plus courte, mais « les stations de haute altitude ne disposent pas d’autant d’infrastructures estivales » ; celles situées plus bas peuvent donc présenter un attrait plus grand pendant l’été.
« Les stations qui risquent d’éprouver des difficultés sont celles qui se situent à mi-hauteur », explique M. Gale, citant des exemples tels que Montchavin-Les Coches en France.
Ainsi, opter pour une station bi-saisonnière peut contribuer à se prémunir contre les aléas liés au changement climatique.
Selon la Compagnie du Mont-Blanc, par exemple, environ 40 % des recettes des remontées mécaniques de Chamonix sont générées entre mai et octobre, tandis que Knight Frank indique qu’à Crans-Montana, en Suisse, environ 44 % des nuitées en 2022 ont eu lieu pendant les mois d’été.
