Geen probleem: een woning kopen in een skigebied

Hoogte, klimaatverandering en verhuuropbrengsten zijn allemaal factoren die een rol spelen bij het kiezen van een vastgoedbelegging, net als de hoeveelheid geld die u kunt inbrengen.

Het laatste persbericht van Alpine Property Finder, gepubliceerd door The Irish Times, "Snow Problem: Buying a Property in a Skigebied" (Geen probleem: een woning kopen in een skigebied), biedt waardevolle inzichten in marktuitdagingen, de gevolgen van klimaatverandering en regelgeving.

Stel je het volgende voor. Je skiet elke ochtend vanuit je appartement naar de piste, brengt de avond door met ontspannen in een buitenzwembad of geniet van een glühwein tijdens de après-ski. In de zomer kun je op je elektrische mountainbike springen of de hellingen beklimmen waar je een paar maanden eerder nog vanaf skiede. Wat wil je nog meer?

Niet veel, misschien. Maar nu de klimaatverandering naar verwachting steeds meer invloed zal hebben op de sneeuwval, de lokale regels voor buitenlandse kopers strenger worden en de prijzen hoog oplopen, is het kopen van een pied-à-terre op de piste niet voor watjes.

Giles Gale richtte ongeveer 15 jaar geleden Alpine Property Finders op, een bedrijf dat gespecialiseerd is in vastgoed in de Alpen, in een tijd dat veel van zijn klanten voor onroerend goed in Oostenrijk Iers waren. Na de financiële crisis droogde de vraag op. Nu brengt Gale het bedrijf echter terug naar Ierland. Het heeft net een verkoopkantoor in Cork geopend – en de in Engeland geboren Gale heeft zelfs zijn eigen Ierse paspoort, dankzij een in Derry geboren grootvader.

Hoewel Ierland "geen enorme markt" is als het gaat om internationale kopers in de Alpen, groeit het weer, zegt hij.

Voor de Ieren "draait 70 procent van de beslissing [om in de Alpen te kopen] om levensstijl en het hebben van een plek voor gezinsvakanties", zegt hij, eraan toevoegend dat verhuuropbrengsten dan worden gezien als een "leuke extra", omdat ze kunnen helpen de financieringskosten te dekken en de investering cashflowneutraal te maken.

En waar kopen ze graag?

"Ongeveer 80 procent van de aanvragen uit Ierland betreft Oostenrijk", zegt Gale, eraan toevoegend dat als je daar koopt, de lokale wetgeving inhoudt dat de kans groot is dat je het een deel van de tijd moet verhuren.

En afhankelijk van waar je koopt, kan verhuren lucratief zijn; volgens een skirapport van de internationale makelaar Knight Frank is bijvoorbeeld een bruto-inkomen van € 80.000 haalbaar, met een netto-inkomen van € 40.000 vóór belastingen, op basis van een chalet met drie slaapkamers ter waarde van ongeveer € 1 miljoen in het Franse skigebied Chamonix en uitgaande van een verhuurperiode van 30 weken.

Wat een typisch budget betreft, zegt Gale dat dit doorgaans tussen de € 500.000 en € 700.000 ligt, waarbij kopers op zoek zijn naar een appartement met twee of drie slaapkamers in gebieden als Portes du Soleil in Frankrijk, waar skigebieden als Les Gets, Chalet en Morzine deel van uitmaken, en dat dicht bij de Luchthaven van Genève ligt, of in de regio rond Salzburg, met inbegrip van St. Johann, Zell am See en Kitzbühel.

"We hebben natuurlijk ook mensen met een budget van meer dan € 2 miljoen", zegt Gale, waarbij hij een Ierse klant noemt die een chalet met catering in het Oostenrijkse skigebied St. Anton kocht voor ongeveer € 2,5 miljoen, "maar het grootste deel van de markt bevindt zich in de prijsklasse van € 500.000 tot € 700.000".

Doorgaans brengen kopers ongeveer € 200.000 tot € 300.000 mee naar de transactie en financieren ze de rest bij een lokale bank.
"Over het algemeen heb je minimaal 40 procent contant geld nodig als aanbetaling", zegt Gale.
Zwitserland speelt niet echt een rol bij Ierse kopers, aangezien het daar duurder is – prijzen beginnen doorgaans bij ongeveer € 1 miljoen – terwijl kopers ook te maken hebben met valutarisico's.

Marktoverzicht

Over het algemeen hebben skigebieden een paar topjaren achter de rug – althans wat de vastgoedprijzen betreft, maar niet noodzakelijkerwijs wat de sneeuwval betreft. Na
de pandemie zijn de prijzen sterk gestegen – met ongeveer 20 procent tussen 2021 en 2022. Vorig jaar begonnen de prijzen te dalen als gevolg van de stijgende rente. Uit
een rapport van Savills over skigebieden bleek dat die hogere rente van invloed is geweest op investeringen. In het rapport wordt opgemerkt dat "investeerders niet langer een positief rendement kunnen behalen als ze een hypotheek hebben met een loan-to-value van meer dan 50 procent".

In de Prime Price Index van Savills (prime zijn woningen met een prijs van € 750.000 en meer) daalden de prijzen bijvoorbeeld met meer dan 4 procent over het hele jaar, hoewel ze nog steeds 41 procent hoger liggen dan vóór de pandemie.
De top wordt aangevoerd door het Amerikaanse skigebied Aspen, geliefd bij Hollywoodsterren, waaronder de Kardashians en de huisvrouwen van Beverly Hills, waar de prijzen beginnen bij ongeveer € 36.200 per vierkante meter.
In Europa zijn het de dure Zwitserse skigebieden die de lijst van duurste skigebieden domineren, met Verbier, St. Moritz en Zermatt voorop. Frankrijk – met name Val-d'Isère en Courchevel 1850 – is ook sterk vertegenwoordigd, maar Oostenrijk heeft slechts drie skigebieden in de top 20 (Lech, Mayrhofen en Kitzbühel) en Italië slechts één (Cortina d'Ampezzo, waar in 2026 de Olympische Winterspelen worden gehouden).

In zijn rapport constateert Knight Frank dat het aanbod krap blijft, wat de prijzen ondersteunt. In september 2019 stonden er 403 woningen te koop in Chamonix; in september 2023 was dit aantal gedaald tot slechts 178, volgens cijfers van Rightmove Overseas die in het rapport van Knight Frank worden aangehaald. Door
dit krappe aanbod is de impact van de brexit en lokale wetgeving op buitenlandse kopers wellicht niet zo groot als verwacht.

Vreemd genoeg zijn lager gelegen skigebieden nog steeds populair, zolang ze maar toegang hebben tot skigebieden op grote hoogte — Giles Gale

Britse kopers ondervinden nu moeilijkheden bij het kopen in de Europese Unie. Kopers van onroerend goed in Oostenrijk hebben nu bijvoorbeeld een EU-paspoort nodig, terwijl het in Frankrijk moeilijk kan zijn om financiering te krijgen als je geen inkomen in euro's hebt.
Natuurlijk kunnen de prijzen in skigebieden schommelen; cijfers van Knight Frank laten zien dat de prijzen in 2009 met ongeveer 10 procent zijn gedaald, met andere negatieve jaren in 2015, 2017 en 2018.

Klimaatverandering

Hoewel de stijgende rente vorig jaar mogelijk van invloed is geweest op de prijzen, is het weer wellicht een groter probleem. Als u dit jaar bent gaan skiën of als vrienden of familie u foto's uit de Alpen hebben gestuurd, bent u misschien verrast door de hoeveelheid groen op de foto's.

De sneeuwval wordt steeds wisselvalliger. Volgens een rapport van Nature Climate Change zal 53 procent van de Europese skigebieden waarschijnlijk te kampen krijgen met een slechte sneeuwbedekking als de temperatuur met meer dan 2 °C stijgt. Dit betekent dat skigebieden op grotere hoogte en skigebieden met betere sneeuwkanonnen of noordelijke hellingen waarschijnlijk beter in staat zullen zijn om hun positie te behouden.

Neem bijvoorbeeld de Ski Resilience Index van Savill, die vijf criteria (sneeuwval, betrouwbaarheid, hoogte enz.) gebruikt om de kwaliteit en betrouwbaarheid van de omstandigheden in een skigebieden te meten, evenals de veerkracht tegen klimaatverandering. Wereldwijd staan de Amerikaanse skigebieden Aspen en Vail bovenaan de index, terwijl in Europa het Zwitserse Zermatt en het Franse Val-d'Isère het hoogst scoren.

Als u woningen koopt, is het verstandig om een skigebied te kiezen met een lang skiseizoen. Knight Frank constateert dat Gstaad het langste skiseizoen heeft, namelijk ongeveer 25,1 weken, gevolgd door Chamonix (23,1 weken) en Val-d'Isère (22,1 weken). Dit betekent
echter niet dat u alleen in een skigebied op grote hoogte moet kopen. Als u alleen geïnteresseerd bent in skiën, kies dan zeker voor een hooggelegen skigebied, maar als u ook belang hecht aan zomervakanties en Verhuuropbrengsten, kan een lager gelegen skigebied een optie zijn. Zoals Gale aangeeft, zijn de prijzen op grotere hoogte hoger. En hoewel het skiseizoen langer is, kan het totale seizoen voor verhuurdoeleinden in feite korter zijn.

"Vreemd genoeg zijn lager gelegen skigebieden nog steeds populair, zolang ze maar toegang hebben tot skigebieden op grote hoogte", zegt Gale, wijzend op Zell am See, dat op 10 minuten rijden met de skibus een gletsjer heeft.
Betere verhuuropbrengsten kunnen ook worden behaald in skigebieden die een goed zomerseizoen hebben. Ze hebben misschien een iets korter winterseizoen, maar "skigebieden op grote hoogte hebben niet zoveel zomerse infrastructuur", dus die lager gelegen skigebieden kunnen in de zomer aantrekkelijker zijn.

"De skigebieden die het moeilijk kunnen krijgen, zijn die in het midden", zegt Gale, waarbij hij skigebieden als Montchavin Les Coches in Frankrijk noemt. Het overwegen van een
skigebied voor twee seizoenen kan dus helpen om je in te dekken tegen klimaatverandering.

Volgens de Compagnie du Mont-Blanc wordt bijvoorbeeld ongeveer 40 procent van de inkomsten uit skiliften in Chamonix behaald tussen mei en oktober, terwijl Knight Frank zegt dat in Crans-Montana in Zwitserland ongeveer 44 procent van de overnachtingen in 2022 plaatsvond in de zomermaanden.