Die Höhenlage, der Klimawandel und die Mieteinnahmen sind allesamt Faktoren bei der Auswahl einer Anlageimmobilie – ebenso wie die Höhe des Eigenkapitals, das Sie einbringen können.
Der jüngste Presseartikel von Alpine Property Finders, der in der „Irish Times“ unter dem Titel „Snow Problem: Der Immobilienkauf in einem Skiort“ erschienen ist, bietet wertvolle Einblicke in die Herausforderungen des Marktes, die Auswirkungen des Klimawandels und die geltenden Vorschriften.
Stellen Sie sich folgende Szene vor: Sie fahren jeden Morgen direkt von Ihrer Wohnung aus auf die Piste, verbringen den Abend dann entspannt im Freibad oder genießen Ihren Glühwein beim Après-Ski. Im Sommer können Sie sich auf Ihr elektrisches Mountainbike schwingen oder die Hänge hinaufwandern, die Sie noch vor wenigen Monaten mit den Skiern hinuntergefahren sind. Was gibt es daran nicht zu lieben?
Vielleicht nicht viel. Doch angesichts des Klimawandels, der voraussichtlich zunehmend Auswirkungen auf den Schneefall haben wird, strengerer lokaler Vorschriften für ausländische Käufer und schwindelerregender Preise ist der Kauf einer Zweitwohnung direkt an der Piste nichts für Zaghafte.
Giles Gale gründete vor rund 15 Jahren den Immobilienspezialisten „Alpine Property Finders“, zu einer Zeit, als viele seiner Kunden für Immobilien in Österreich Iren waren. Nach der Finanzkrise versiegte die Nachfrage. Nun jedoch bringt Gale das Unternehmen zurück nach Irland. Es hat gerade ein Verkaufsbüro in Cork eröffnet – und der in England geborene Gale besitzt dank seines aus Derry stammenden Großvaters sogar einen eigenen irischen Pass.
Obwohl Irland in Bezug auf internationale Käufer in den Alpen „kein riesiger Markt“ sei, wachse dieser wieder, sagt er.
Für die Iren „drehen sich 70 Prozent der Entscheidung [für einen Kauf in den Alpen] um den Lebensstil und darum, einen Ort für Familienurlaube zu haben“, sagt er und fügt hinzu, dass Mieteinnahmen dann als „nettes Extra“ angesehen werden, da sie dazu beitragen können, die Finanzierungskosten zu decken und die Investition cashflow-neutral zu gestalten.
Und wo kaufen sie am liebsten?
„Etwa 80 Prozent der Anfragen aus Irland beziehen sich auf Österreich“, sagt Gale und fügt hinzu, dass bei einem Kauf dort aufgrund der örtlichen Gesetze eine hohe Wahrscheinlichkeit besteht, dass die Immobilie zeitweise vermietet werden muss.
Und je nachdem, wo Sie kaufen, kann die Vermietung lukrativ sein; laut einem Skibericht des internationalen Maklers Knight Frank ist beispielsweise sind Bruttoeinnahmen von 80.000 € erreichbar, was einem Nettoeinkommen von 40.000 € vor Steuern entspricht – basierend auf einem Chalet mit drei Schlafzimmern im Wert von rund 1 Million € im französischen Skiort Chamonix und unter der Annahme einer Vermietungsdauer von 30 Wochen.
Was ein typisches Budget angeht, so liegt dieses laut Gale in der Regel in der Größenordnung von 500.000 bis 700.000 Euro, wobei Käufer nach einer Zwei- oder Dreizimmer-Wohnung in Gebieten wie den „Portes du Soleil“ in Frankreich suchen, zu denen Skiorte wie Les Gets, Chalet und Morzine umfasst und in der Nähe des Genfer Flughafens oder des Salzburger Landes liegt, einschließlich St. Johann, Zell am See und Kitzbühel.
„Wir haben natürlich auch Kunden mit Budgets von über 2 Millionen Euro“, sagt Gale und nennt als Beispiel einen irischen Kunden, der im österreichischen Skiort St. Anton ein Chalet mit Verpflegungsservice für etwa 2,5 Millionen Euro erworben hat, „aber der Großteil des Marktes liegt in der Preisspanne von 500.000 bis 700.000 Euro“.
In der Regel bringen Käufer etwa 200.000 bis 300.000 Euro in die Transaktion ein und finanzieren den Rest über eine lokale Bank.
„Im Allgemeinen benötigen Sie mindestens 40 Prozent Bargeld als Anzahlung“, sagt Gale.
Die Schweiz spielt für irische Käufer keine große Rolle, da sie teurer ist – die Preise beginnen in der Regel bei etwa 1 Million Euro – und die Käufer zudem ein Währungsrisiko in Kauf nehmen müssen.
Marktüberblick
Insgesamt haben Skiorte einige Rekordjahre hinter sich – zumindest was die Immobilienpreise betrifft, wenn auch nicht unbedingt in Bezug auf die Schneemenge.
Nach der Pandemie stiegen die Preise stark an – um etwa 20 Prozent von 2021 bis 2022. Im vergangenen Jahr begannen die Preise vor dem Hintergrund steigender Zinssätze nachzugeben.
Ein Bericht von Savills über Skiorte ergab, dass sich diese höheren Zinssätze auf Investitionen ausgewirkt haben, wobei angemerkt wurde, dass „investororientierte Käufer keine positiven Renditen mehr erzielen können, wenn sie eine Hypothek mit einer Beleihungsquote von mehr als 50 Prozent haben“.
Im gesamten „Prime Price Index“ von Savills (als „Prime“ gelten Immobilien mit einem Preis von 750.000 € und mehr) sanken die Preise im Jahresverlauf um mehr als 4 Prozent, liegen jedoch immer noch um 41 Prozent über dem Niveau vor der Pandemie.
An der Spitze der Rangliste steht der US-Skiort Aspen, der bei Hollywood-Stars aller Art, darunter die Kardashians sowie die „Beverly Hills Housewives“, sehr beliebt ist und wo die Preise bei etwa 36.200 € pro Quadratfuß beginnen.
Zurück in Europa dominiert die teure Schweiz die Liste der teuersten Skiorte, angeführt von Verbier, St. Moritz und Zermatt. Auch Frankreich – insbesondere Val-d’Isère und Courchevel 1850 – ist stark vertreten, während Österreich nur drei Skiorte unter den Top 20 hat (Lech, Mayrhofen und Kitzbühel), und Italien nur eines (Cortina d’Ampezzo, das 2026 die Olympischen Winterspiele ausrichten wird).
In seinem Bericht stellt Knight Frank fest, dass das Immobilienangebot weiterhin knapp ist, was die Preise stützt. Im September 2019 stand in Chamonix noch ein Immobilienangebot von 403 Immobilien zum Verkauf; bis September 2023 war dieses Angebot laut Zahlen von Rightmove Overseas, die im Knight-Frank-Bericht zitiert werden, auf nur noch 178 geschrumpft.
Dieses knappe Angebot bedeutet, dass die Auswirkungen des Brexits und lokaler Gesetze auf Käufer aus dem Ausland möglicherweise nicht so groß sind, wie ursprünglich erwartet worden wäre.
Seltsamerweise sind auch tiefer gelegene Skiorte nach wie vor beliebt, solange sie Zugang zu Skigebieten mit Höhenlage bieten – Giles Gale
Käufer aus Großbritannien sehen sich nun mit Schwierigkeiten beim Erwerb von Immobilien in der Europäischen Union konfrontiert. Immobilienkäufer in Österreich benötigen beispielsweise mittlerweile einen EU-Pass, während es in Frankreich schwierig sein kann, eine Finanzierung zu erhalten, wenn man kein Einkommen in Euro nachweisen kann.
Natürlich können die Preise in Skiorten Schwankungen unterliegen; Zahlen von Knight Frank zeigten, dass die Preise bereits im Jahr 2009 um etwa 10 Prozent fielen, wobei weitere negative Jahre in den Jahren 2015, 2017 und 2018 verzeichnet wurden.
Klimawandel
Zwar mögen steigende Zinssätze die Preise im vergangenen Jahr belastet haben, doch könnte das Wetter ein noch größeres Problem darstellen. Wenn Sie dieses Jahr Ski gefahren sind oder Fotos von Freunden oder Familienangehörigen aus den Alpen erhalten haben, waren Sie vielleicht überrascht, wie viel Grün auf den Bildern zu sehen war.
Die Schneefälle werden zunehmend unbeständiger; laut einem Bericht von „Nature Climate Change“ dürften 53 Prozent der europäischen Skiorte unter einer schlechten Schneedecke leiden, sollten die Temperaturen um mehr als 2 °C steigen. Dies bedeutet, dass Skiorte in höheren Höhenlagen sowie solche mit besserer Beschneiungstechnik oder Nordpisten wahrscheinlich besser aufgestellt sind, um ihre Position zu behaupten.
Nehmen Sie den „Ski Resilience Index“ von Savill, der anhand von fünf Kennzahlen (Schneefall, Zuverlässigkeit, Höhenlage usw.) die Qualität und Zuverlässigkeit der Bedingungen in einem Skiort sowie dessen Widerstandsfähigkeit gegenüber dem Klimawandel misst. Weltweit führen die US-Skiorte Aspen und Vail den Index an, während in Europa die Schweizer Skigebiete Zermatt und Val-d’Isère die höchsten Platzierungen einnehmen.
Die Wahl eines Skiorts mit einer langen Skisaison ist sinnvoll, wenn Sie einen Immobilienkauf durchführen möchten. Knight Frank stellt fest, dass Gstaad mit rund 25,1 Wochen die längste Skisaison aufweist, gefolgt von Chamonix (23,1 Wochen) und Val-d’Isère (22,1 Wochen).
Dies bedeutet jedoch nicht, dass Sie ausschließlich nach einer Immobilie in einem Skiort mit Höhenlage suchen sollten. Wenn Ihnen ausschließlich das Skifahren am Herzen liegt, sollten Sie sich sicherlich für eine Lage mit Höhenlage entscheiden; wenn Ihnen jedoch auch Sommerurlaube sowie Mieteinnahmen wichtig sind, könnte ein tiefer gelegener Skiort eine Option sein. Wie Gale betont, sind die Preise in höheren Lagen höher. Und während die Skisaison dort zwar länger sein mag, kann die Gesamtsaison für Vermietungszwecke tatsächlich kürzer ausfallen.
„Seltsamerweise sind tiefer gelegene Skiorte nach wie vor beliebt, solange sie Zugang zu Skigebieten in Höhenlagen bieten“, sagt Gale und verweist auf Zell am See, wo ein Gletscher mit dem Skibus in 10 Minuten erreichbar ist.
Bessere Vermietungsrenditen lassen sich auch in Skiorten erzielen, die über eine gute Sommersaison verfügen. Diese haben zwar möglicherweise eine etwas kürzere Wintersaison, doch „Skiorte mit Höhenlage verfügen nicht über eine so gut ausgebaute Sommerinfrastruktur“, sodass die tiefer gelegenen im Sommer möglicherweise attraktiver sind.
„Die Skiorte, die möglicherweise Schwierigkeiten haben werden, sind diejenigen, die in mittlerer Höhenlage liegen“, sagt Gale und nennt dabei Beispiele wie Montchavin-Les Coches in Frankreich.
Daher kann die Berücksichtigung eines Skiorts mit zwei Saisonen dazu beitragen, sich gegen die Auswirkungen des Klimawandels abzusichern.
Laut der Compagnie du Mont-Blanc werden beispielsweise etwa 40 Prozent der Einnahmen aus den Skiliften in Chamonix von Mai bis Oktober erzielt, während Knight Frank angibt, dass in Crans-Montana in der Schweiz im Jahr 2022 etwa 44 Prozent der Übernachtungen in den Sommermonaten stattfanden.
