« Il est encore possible de dénicher des bonnes affaires tout en profitant des meilleures stations de ski », rapporte Liz Rowlinson
Malgré la menace du recul des glaciers et des chutes de neige imprévisibles, l’achat d’un bien immobilier en station de ski dans les Alpes françaises reste un investissement très prisé. Les prix dans ces régions ont fortement grimpé ces dernières années : en Haute-Savoie, ils ont augmenté en moyenne de 26 % au cours des cinq dernières années, selon Meilleurs Agents.
Mais il existe des bonnes affaires, et il est encore possible de trouver un pied-à-terre à la montagne «prêt à emménager» avec un budget de 300 000 £ (349 111 €).
Bien sûr, il faut faire un compromis entre l’emplacement et la superficie. Dans les stations les plus en altitude, où l’enneigement est garanti, ce budget vous permettra d’acquérir un studio ou un appartement d’une chambre d’occasion. Mais méfiez-vous de ces fameux studios « en boîte à chaussures » de 19 mètres carrés, précise Giles Gale, d’Alpine Property Finders.
« Il peut être tentant de pouvoir s’en offrir un dans une station très prisée comme Val d’Isère, mais sera-t-il vraiment confortable ?
« Recherchez un appartement plus spacieux doté d’un « Coin Montagne » – une alcôve avec des lits superposés dans le couloir – ce qui augmentera la rentabilité de votre bien. Votre appartement d’une chambre pourrait même accueillir cinq ou six personnes. »
Où trouver un bien immobilier en station de ski à petit budget qui constituera un bon investissement tout en vous garantissant un excellent enneigement ?
Haute altitude, prix abordable
La meilleure façon de pérenniser votre investissement alpin face au changement climatique est d’acheter en altitude : une station située à 1 800 m ou plus, ou offrant un accès facile au ski en haute altitude.
Ne partez pas du principe que vous ne pouvez pas vous offrir les prestigieuses Trois Vallées (3V) : leurs stations, moins fastueuses, sont également reliées à un domaine skiable dont 85 % se situent au-dessus de 1 800 m.
Célébrant cette année son 60e anniversaire, la station sans prétention et familiale des Menuires est un bon choix, selon Steve Pangli, de l’agence Leggett Immobilier.
« Certaines constructions sont vieillottes et peu esthétiques, mais la station offre un excellent accès à Val Thorens et à des pistes ensoleillées l’après-midi, sans oublier le vaste domaine skiable de La Masse. »
Il précise qu’avec des prix compris entre 6 000 et 10 000 € le mètre carré, il est possible de trouver un appartement de deux chambres à vendre pour environ 270 000 €.
De son côté, Charlie McKee, de l’agence d’achat Alpine Property Intelligence, recommande La Tania, une autre station au caractère plutôt fonctionnel. « Tout est à proximité des pistes, et c’est une destination très prisée des familles », explique-t-il à propos du centre piétonnier construit pour les Jeux olympiques d’hiver de 1992.
Le petit village de montagne d’Orelle, avec ses maisons en pierre et en bois, possède davantage de charme et offre un accès rapide au secteur de Val Thorens des 3V grâce à une nouvelle télécabine.
« Le bien immobilier y est bon marché mais difficile à trouver : recherchez des biens dans les résidences de tourisme construites au cours des 15 dernières années », conseille-t-il.
N’écartez pas non plus Val Thorens, la station la plus haute d’Europe. Un studio moderne de 26 m² avec balcon y est à vendre à 283 500 €, par l’intermédiaire de Cimalpes.
Pour d’autres stations plus animées, M. Gale suggère que les stations des Alpes du Sud, telles que l’Alpe d’Huez (à 1 860 m) ou sa voisine Les Deux Alpes (à 1 650 m, mais avec accès à un glacier), constituent de bonnes options pour un appartement de deux chambres.
Selon Meilleurs Agents, le prix moyen des appartements à l'Alpe d'Huez s’élève à 6 799 € le mètre carré. Les programmes neufs avoisinent les 8 500 € le mètre carré ; un appartement d’une chambre est d’ailleurs à vendre pour 256 900 € par l’intermédiaire de David Lloyd Estates.
Où et pourquoi rechercher des constructions neuves
Les constructions neuves sont généralement des logements sans souci et économes en énergie, mais leur prix est élevé. Pour payer moins de 10 000 € le mètre carré, vous devrez vous tourner vers des stations moins connues.
L’une d’entre elles est La Toussuire, une station de ski située à 1 750 m d’altitude dans le domaine skiable des Sybelles.
« C’est une station bien adaptée aux familles, avec des pistes pour débutants et des zones ludiques facilement accessibles, et un trajet aisé de 90 minutes depuis Chambéry », explique Lloyd Hughes, d’Athena Advisors. L’agence y propose à la vente des appartements neufs d’une chambre à 253 099 €.
Pensez aux dix petits villages de La Plagne. Parmi eux figure Champagny-en-Vanoise, qui se trouve certes à une altitude plus basse (1 250 m) et propose des chalets de style savoyard dans une jolie vallée boisée, mais qui est directement reliée au vaste domaine skiable de Paradiski, précise David Baghat, d’Alpine Property Intelligence.
« Vous pouvez y trouver des appartements rénovés de deux chambres pour environ 320 000 à 330 000 €, ou des appartements plus petits pour moins de 200 000 €. » À La Valloise, un appartement neuf d’une chambre coûte à partir de 287 000 € (via Neuf Logic Immo).
Il y a également Pralognan-la-Vanoise, un joli village idéal pour les débutants. Vous pouvez également faire des économies en skiant dans cette région plutôt que dans les stations de renom ; Sian Maher, de Leggett, souligne qu’un forfait de ski de six jours coûte 187 €, soit environ la moitié du prix pratiqué dans les Trois Vallées (375 €).
« Le domaine skiable est plus petit, mais il offre également de superbes possibilités de hors-piste », précise-t-elle. L’agence propose à la vente des appartements neufs dans cette localité : des studios de 25 mètres carrés à 167 000 € ou des appartements d’une chambre à 269 000 €.
Les chiffres de l’analyste du marché locatif AirDNA suggèrent que vous pourriez également compter sur des revenus locatifs dans cette station : Pralognan affiche les taux d’occupation annuels les plus élevés pour les petits appartements, avec 64 % par an.
Vous pouvez récupérer les 20 % de TVA sur un bien immobilier neuf que vous mettez en location via le dispositif « para-hôtelier », qui propose des services de type hôtelier (nettoyage, changement du linge, accueil des clients, livraison du petit-déjeuner).
« C’est une économie considérable, mais attention : vous devrez prouver aux autorités fiscales que vous percevez bien des revenus locatifs », conseille Emma Horsfall, de Leggett. « Faites appel à un bon expert-comptable bilingue pour vous aider. »
Les programmes neufs présentent également des frais d’acquisition moins élevés : 2,5 % de frais de notaire contre environ 7 à 8 % pour un bien immobilier en revente.
Méfiez-vous des biens à rénover
Seriez-vous tenté par un appartement à prix avantageux dans un immeuble des années 1970, à rénover pour lui apporter une plus-value ? Attention : les artisans français sont plus chers et les coûts de rénovation ont presque doublé depuis la pandémie de Covid.
« Il est difficile de trouver de la main-d’œuvre locale, même pour les promoteurs spécialisés », explique Laurent Hallez, d’Erna Low Property. « De plus, en France, les biens immobiliers présentant une mauvaise performance énergétique sont progressivement interdits. »
Une mauvaise isolation dans un immeuble vieillissant peut entraîner des charges élevées, précise M. Gale. « Vérifiez les travaux prévus. S’il faut refaire la toiture, chaque copropriétaire pourrait devoir débourser plusieurs milliers d’euros. »
Méfiez-vous également des biens en « cession-bail », c’est-à-dire des appartements neufs assortis d’une obligation de location. La durée du bail est peut-être sur le point d’expirer, mais si ce n’est pas le cas, vous serez obligé de louer le bien pendant de nombreuses années. Et suite au Brexit, les banques françaises n’accorderont plus de financement aux Britanniques pour ce type de bien, prévient M. Hallez.
Cependant, ces obligations de location peuvent vous permettre de réaliser des économies si cela correspond à votre mode de vie. Tim Pragnell, passionné de ski, et sa famille ont acheté l’été dernier un appartement d’une chambre pouvant accueillir cinq personnes à La Tania. Il a payé 35 000 € de moins que le prix demandé de 185 000 €, car il a conclu un bail commercial qui prévoit que le bien soit loué (par le voyagiste Pierre & Vacances) pendant trois ans.
« Nous adorons les Trois Vallées et souhaitions un bien immobilier que nous pourrions louer via Airbnb, puis utiliser nous-mêmes pour des séjours plus longs », explique M. Pragnell, métreur basé en Afrique du Sud.
« Pour l’instant, nous pouvons en profiter trois semaines par an, ce qui nous convient parfaitement. La Tania abrite une communauté britannique et bénéficie d’un emplacement idéal, au pied des pistes, que nous apprécions beaucoup. »
Copropriété
La règle des 90 jours limite le temps que les Britanniques peuvent passer en France ; c’est pourquoi certains acheteurs envisagent le modèle de copropriété, proposé par au moins quatre opérateurs dans les Alpes.
Ces formules diffèrent de la multipropriété, car vous achetez une part de capital ou une fraction qui peut être revendue ou transmise.
Aux abords de la chic Megève, dans le hameau du Demi-Quartier, vous pouvez acquérir un huitième de part (équivalant à 45 nuits par an) d’un chalet en station de ski comprenant quatre chambres et quatre salles de bains pour 323 000 € via Lazazu.
Ce montant comprend les frais d’acquisition, mais pas les frais annuels, et vous pouvez louer certains des jours correspondant à votre « part » si vous ne l’utilisez pas vous-même.
