Waar kun je een Skiwoning in de Franse Alpen kopen voor minder dan 300.000 pond?

Je kunt nog steeds koopjes vinden met toegang tot de beste skigebieden, meldt Liz Rowlinson.

Ondanks de dreiging van krimpende gletsjers en onvoorspelbare sneeuwval blijft een skiwoning in de Franse Alpen een populaire investering. De prijzen in deze gebieden zijn de afgelopen jaren sterk gestegen – in de Haute-Savoie zijn ze volgens Meilleurs Agents de afgelopen vijf jaar met gemiddeld 26 procent gestegen.

Maar er zijn nog steeds koopjes te vinden, en het is nog steeds mogelijk om met een budget van 300.000 pond (349.111 euro) een skihuisje te vinden dat je gewoon kunt ‘afsluiten en achterlaten’.

Natuurlijk moet je een afweging maken tussen locatie en grootte. In de hoogstgelegen skigebieden met gegarandeerde sneeuw geniet u hier van een tweedehands studio of een appartement met één slaapkamer. Maar pas op voor die beruchte ‘schoenendoos’-studio’s van 19 vierkante meter, zegt Giles Gale van Vastgoed in de Alpen. 

“Het is misschien verleidelijk dat je je er een kunt veroorloven in een topskigebied als Val d’Isère, maar hoe comfortabel zijn die eigenlijk?

“Zoek naar een groter appartement met een ‘Coin Montagne’ – een nis met stapelbedden in de gang – wat de verhuurbaarheid van je appartement vergroot. In je appartement met één slaapkamer kunnen zelfs vijf of zes mensen slapen.”  

Waar vind je een betaalbare skiwoning die een goede investering is en waar je toch kunt blijven genieten van geweldige sneeuw?

Hooggelegen, laag geprijsd

De beste manier om je investering in de Alpen toekomstbestendig te maken in het licht van de klimaatverandering, is door hoog te kopen: skigebieden op 1.800 m of hoger, of met gemakkelijke bereikbaarheid voor skigebieden op grote hoogte.

Ga er niet vanuit dat je je de indrukwekkende Trois Vallées (3V’s) niet kunt veroorloven: de minder opzichtige skigebieden daarvan sluiten ook aan op een skigebied dat voor 85 procent boven de 1.800 meter ligt.  

Het bescheiden, gezinsvriendelijke Les Menuires, dat dit jaar zijn 60e verjaardag viert, is een goede plek om te kijken, zegt Steve Pangli van makelaar Leggett Immobilier. 

„Sommige gebouwen zijn verouderd en niet bepaald een lust voor het oog, maar het biedt uitstekende toegang tot Val Thorens en zonnige middagpistes, plus de vrij uitgestrekte skigebieden van La Masse.”

Hij zegt dat je met prijzen van € 6.000 tot 10.000 per vierkante meter een appartement met twee slaapkamers kunt vinden voor ongeveer € 270.000.

Charlie McKee van aankoopmakelaar Alpine Property Intelligence raadt ondertussen La Tania aan, een ander, enigszins functioneel skigebied. “Alles ligt dicht bij de pistes en het is erg populair bij gezinnen”, zegt hij over het autovrije centrum dat voor de Olympische Winterspelen van 1992 is aangelegd.

Het kleine bergdorpje Orelle, met zijn stenen en houten huizen, heeft meer charme en dankzij een nieuwe gondelbaan een snelle verbinding met de Val Thorens-sector van de 3V’s. 

“Woningen zijn hier goedkoop maar moeilijk te vinden: let op woningen in de ‘résidences de tourisme’ [appartementencomplexen] die daar in de afgelopen 15 jaar zijn gebouwd”, zegt hij.

Sluit ook Val Thorens – het hoogstgelegen skigebied van Europa – niet uit. Er staat een moderne studio van 26 m² met balkon te koop voor € 283.500, via Cimalpes.

Voor andere, levendigere skigebieden raadt Gale de skigebieden in de Zuidelijke Alpen aan, zoals Alpe d’Huez (op 1.860 m) of het naburige Les Deux Alpes (op 1.650 m, maar met toegang tot een gletsjer); dit zijn goede opties voor een appartement met twee slaapkamers. 

Appartementen in Alpe d’Huez kosten gemiddeld € 6.799 per vierkante meter, volgens Meilleurs Agents. Nieuwbouw ligt dichter bij € 8.500 per vierkante meter; er staat een appartement met één slaapkamer te koop voor € 256.900 via David Lloyd Estates.  

Waar en waarom op zoek gaan naar nieuwbouw

Nieuwbouw is over het algemeen zorgeloze, energiezuinige woningen, maar brengt een meerprijs met zich mee. Om minder dan € 10.000 per vierkante meter te betalen, moet je kijken naar minder bekende skigebieden.

Een daarvan is La Toussuire, een skigebieden op 1.750 m hoogte in het skigebied Les Sybelles. 

„Het is zeer geschikt voor gezinnen, met goed bereikbare beginnershellingen en speelzones, en ligt op slechts 90 minuten reizen van Chambéry”, zegt Lloyd Hughes van Athena Advisors. De makelaar verkoopt daar nieuwe appartementen met één slaapkamer voor € 253.099.

Kijk ook eens naar de tien kleine dorpjes van La Plagne. Hiertoe behoort onder meer Champagny-en-Vanoise, dat weliswaar op een lagere hoogte ligt (1.250 m) met chalets in Savoyaardse stijl in een mooie, bosrijke vallei, maar toch direct aansluit op het grote skigebied Paradiski, aldus David Baghat van Alpine Property Intelligence. 

„Je kunt er gerenoveerde appartementen met twee slaapkamers vinden voor ongeveer € 320.000 tot € 330.000, of kleinere appartementen voor minder dan € 200.000.” In La Valloise kost een nieuwbouwappartement met één slaapkamer vanaf € 287.000 (via Neuf Logic Immo).

Daarnaast is er Pralognan-la-Vanoise, een mooi dorpje dat ideaal is voor beginners. Je kunt hier ook geld besparen op het skiën in vergelijking met de grote skigebieden; Sian Maher van Leggett wijst erop dat een skipas voor zes dagen € 187 kost – ongeveer de helft van de € 375 in Les Trois Vallées. 

“Het skigebied is kleiner, maar er zijn ook geweldige off-piste-mogelijkheden”, zegt ze. De makelaar verkoopt daar nieuwbouwwoningen: studio’s van 25 vierkante meter voor € 167.000 of appartementen met één slaapkamer voor € 269.000.

Uit cijfers van de verhuuranalist AirDNA blijkt dat je daar wellicht ook op verhuuropbrengsten kunt rekenen: Pralognan biedt de hoogste jaarlijkse bezettingsgraad voor kleine appartementen, namelijk 64 procent per jaar.

Je kunt de 20% btw terugvorderen op een nieuwbouwwoning die je verhuurt via de ‘para-hotelier’-regeling, waarbij je voorzieningen in hotelstijl aanbiedt (zoals schoonmaak, verschoning van beddengoed, ontvangst en ontbijtbezorging). 

„Het is een enorme besparing, maar let op: u zult aan de belastingdienst moeten aantonen dat u verhuuropbrengsten ontvangt”, adviseert Emma Horsfall van Leggett. „Schakel een goede tweetalige accountant in om u daarbij te helpen.”

Nieuwbouw heeft ook lagere aankoopkosten: 2,5% notariskosten tegenover ongeveer 7-8% bij een bestaande woning.

Pas op voor opknapwoningen

Misschien word je wel verleid door een relatief betaalbaar appartement in een flatgebouw uit de jaren ’70 om op te knappen en zo de waarde te verhogen? Let op: Franse vakmensen zijn duurder en de renovatiekosten zijn sinds Covid bijna verdubbeld. 

„Lokale vakmensen zijn moeilijk te vinden, zelfs voor toegewijde ontwikkelaars”, zegt Laurent Hallez van Erna Low Property. „Bovendien worden in Frankrijk huurwoningen met een slechte energie-efficiëntie geleidelijk aan verboden.”

Slechte isolatie in een verouderd gebouw kan hoge exploitatiekosten met zich meebrengen, zegt Gale. “Controleer de geplande bouwwerkzaamheden. Als er een nieuw dak nodig is, kan elke individuele eigenaar voor duizenden euro’s opdraaien.”

Pas ook op voor ‘leaseback’-woningen: dit zijn nieuwbouwwoningen die beschikken over een verhuurverplichting. De huurperiode is misschien bijna verstreken, maar zo niet, dan ben je verplicht de woning nog vele jaren te verhuren. En na de Brexit zullen Franse banken geen financiering meer verstrekken aan Britten voor dit soort woningen, waarschuwt Hallez.

Maar deze verhuurverplichtingen kunnen je geld besparen als het bij je levensstijl past. De fervente skiër Tim Pragnell en zijn gezin kochten afgelopen zomer een appartement met één slaapkamer voor vijf personen in La Tania. Hij betaalde € 35.000 minder dan de vraagprijs van € 185.000, omdat hij het appartement overnam met een commerciële huurovereenkomst, wat betekent dat het voor drie jaar wordt verhuurd (door de reisorganisatie Pierre & Vacances).

„We zijn dol op Les Trois Vallées en wilden woningen die we via Airbnb konden verhuren en vervolgens zelf voor langere periodes konden gebruiken“, zegt Pragnell, een bouwkundig calculator die in Zuid-Afrika woont. 

„Op dit moment kunnen we er drie weken per jaar gebruik van maken, en dat is prima. In La Tania woont een Britse gemeenschap en het is een geweldige ‘ski-in, ski-out’-locatie waar we dol op zijn.“

Mede-eigendom

De 90-dagenregel beperkt de tijd die Britten in Frankrijk mogen doorbrengen, dus overwegen sommige kopers het mede-eigendomsmodel, dat door minstens vier aanbieders in de Alpen wordt aangeboden. 

Deze regelingen verschillen van timeshares omdat je een aandelenbelang of een fractie koopt die kan worden doorverkocht of overgedragen.

In het gehucht Demi-Quartier, grenzend aan het stijlvolle Megève, kun je via Lazazu een achtste aandeel (gelijk aan 45 nachten per jaar) van een skichalet met vier slaapkamers en vier badkamers kopen voor € 323.000. 

Dit is inclusief aankoopkosten, maar exclusief jaarlijkse exploitatiekosten. Bovendien kunt u een deel van de dagen van uw ‘aandeel’ verhuren als u er zelf geen gebruik van maakt.