„Man kann immer noch Schnäppchen finden, die Zugang zu den besten Skigebieten bieten“, berichtet Liz Rowlinson
Trotz der Gefahr schrumpfender Gletscher und unvorhersehbarer Schneefälle bleibt eine Immobilie im Skigebiet in den französischen Alpen eine beliebte Kapitalanlage. Die Preise in diesen Gebieten sind in den letzten Jahren stark gestiegen – in der Haute-Savoie sind sie laut Meilleurs Agents in den letzten fünf Jahren um durchschnittlich 26 Prozent gestiegen.
Dennoch gibt es Schnäppchen zu entdecken, und es ist nach wie vor möglich, eine Ski-Immobilie zu finden, die man einfach „abschließen und verlassen“ kann – und das bereits mit einem Budget von 300.000 £ (349.111 €).
Natürlich gibt es einen Kompromiss zwischen Lage und Größe. In den höchstgelegenen schneesicheren Skiorten finden Sie mit diesem Budget ein gebrauchtes Studio oder eine Einzimmer-Wohnung. Doch hüten Sie sich vor den berühmt-berüchtigten, winzigen 19 Quadratmeter großen „Schuhkarton“-Studios, rät Giles Gale von Alpine Property Finders.
„Es mag verlockend sein, dass Sie sich eine solche Wohnung in einem erstklassigen Skiort wie Val d’Isère leisten könnten, aber wie komfortabel wird sie sein?
„Suchen Sie nach einer größeren Wohnung mit einem ‚Coin Montagne‘ – einer Nische mit Schlafzimmern im Flur –, was die Vermietbarkeit Ihrer Wohnung erhöht. In Ihrer Einzimmerwohnung könnten sogar fünf oder sechs Personen übernachten.“
Wo finden Sie eine preisgünstige Immobilie im Skigebiet, die eine gute Investition darstellt und weiterhin Zugang zu hervorragenden Schneeverhältnissen bietet?
Höhenlage, niedriger Preis
Der beste Weg, Ihre Investition in den Alpen angesichts des Klimawandels zukunftssicher zu machen, ist der Kauf in großer Höhenlage: ein Skiort auf 1.800 m oder höher oder mit einfachem Zugang zu Skigebieten mit hoher Höhenlage.
Gehen Sie nicht davon aus, dass Sie sich die mächtigen „Les 3 Vallées“ nicht leisten können: Auch deren weniger glamouröse Skiorte sind an ein Skigebiet angeschlossen, das zu 85 Prozent über 1.800 m liegt.
Das bescheidene, familienfreundliche Les Menuires, das in diesem Jahr sein 60-jähriges Jubiläum feiert, ist ein guter Ort für eine Suche, sagt Steve Pangli vom Maklerbüro Leggett Immobilier.
„Ein Teil der Architektur ist veraltet und nicht besonders ansprechend, aber der Ort bietet eine hervorragende Anbindung an Val Thorens und sonnige Nachmittagsabfahrten sowie das recht weitläufige Skigebiet La Masse.“
Er erklärt, dass man bei Quadratmeterpreisen von 6.000 bis 10.000 Euro eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern für rund 270.000 Euro erwerben kann.
Charlie McKee vom Kaufmakler Alpine Property Intelligence empfiehlt hingegen La Tania, einen weiteren, eher zweckmäßigen Skiort. „Alles liegt in unmittelbarer Nähe der Pisten, und der Ort ist bei Familien sehr beliebt“, sagt er über das für die Olympischen Winterspiele 1992 errichtete, autofreie Zentrum.
Das kleine Bergdorf Orelle mit seinen Häusern aus Stein und Holz hat mehr Charme und bietet dank einer neuen Gondelbahn eine schnelle Verbindung zum Val-Thorens-Sektor der 3Vs.
„Immobilien sind hier günstig, aber schwer zu finden: Halten Sie Ausschau nach Immobilien in den ‚Résidences de tourisme‘ [Ferienwohnanlagen], die dort in den letzten 15 Jahren errichtet wurden“, sagt er.
Schließen Sie auch Val Thorens – Europas höchstgelegenen Skiort – nicht aus. Dort steht über Cimalpes ein modernes 26 m² großes Studio mit Balkon für 283.500 € zum Verkauf.
Für andere, lebhaftere Skiorte empfiehlt Gale die südlichen Alpenorte Alpe d’Huez (auf 1.860 m) oder dessen Nachbarort Les Deux Alpes (auf 1.650 m, jedoch mit Zugang zu einem Gletscher) als gute Optionen für eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern.
Laut Meilleurs Agents liegen die Preise für Wohnungen in Alpe d’Huez im Durchschnitt bei 6.799 € pro Quadratmeter. Neubauten liegen näher bei 8.500 € pro Quadratmeter; über David Lloyd Estates steht eine Ein-Zimmer-Wohnung für 256.900 € zum Verkauf.
Wo und warum Sie nach Neubauten suchen sollten
Neubauten sind in der Regel unkomplizierte, energieeffiziente Immobilien, haben jedoch ihren Preis. Um weniger als 10.000 € pro Quadratmeter zu zahlen, müssen Sie sich in weniger bekannten Skiorten umsehen.
Einer davon ist La Toussuire, ein Skiort auf 1.750 m Höhe im Skigebiet Les Sybelles.
„Es eignet sich gut für Familien mit leicht zugänglichen Anfängerpisten und Spaßzonen und ist von Chambéry aus bequem in 90 Minuten zu erreichen“, sagt Lloyd Hughes von Athena Advisors. Der Makler verkauft dort neue Ein-Schlafzimmer-Wohnungen für 253.099 €.
Ziehen Sie die zehn kleinen Dörfer von La Plagne in Betracht. Dazu gehört Champagny-en-Vanoise, das zwar auf einer geringeren Höhe (1.250 m) liegt und Chalet im savoyischen Stil in einem hübschen, waldreichen Tal bietet, aber dennoch direkt an das große Skigebiet Paradiski angebunden ist, sagt David Baghat von Alpine Property Intelligence.
„Man findet renovierte Wohnungen mit zwei Schlafzimmern für etwa 320.000 bis 330.000 Euro oder kleinere Wohnungen für unter 200.000 Euro.“ In La Valloise kostet eine neu gebaute Ein-Schlafzimmer-Wohnung ab 287.000 € (über Neuf Logic Immo).
Außerdem gibt es Pralognan-la-Vanoise, ein hübsches Dorf, das sich hervorragend für Anfänger eignet. Außerdem können Sie hier beim Skifahren Geld sparen, im Gegensatz zu den namhaften Skiorten; Sian Maher von Leggett weist darauf hin, dass ein Sechs-Tage-Skipass 187 € kostet – etwa die Hälfte des Preises von 375 € in Les 3 Vallées.
„Das Skigebiet ist zwar kleiner, aber es gibt auch einige großartige Möglichkeiten abseits der Pisten“, sagt sie. Der Makler verkauft dort Neubauwohnungen: 25 Quadratmeter große Studios für 167.000 € oder Einzimmerwohnungen für 269.000 €.
Zahlen des Vermietungsanalysten AirDNA deuten darauf hin, dass Sie dort möglicherweise auch mit Mieteinnahmen rechnen können: Pralognan weist mit 64 Prozent pro Jahr die höchste jährliche Auslastung bei kleinen Wohnungen auf.
Sie können die 20-prozentige Mehrwertsteuer auf eine Neubauimmobilie zurückfordern, die Sie im Rahmen des „Para-Hotelier“-Programms vermieten und dabei Dienstleistungen im Hotelstil anbieten (Reinigung, Wäschewechsel, Empfang der Gäste, Frühstückslieferung).
„Das ist eine enorme Ersparnis, aber beachten Sie, dass Sie gegenüber den Steuerbehörden nachweisen müssen, dass Sie Mieteinnahmen erzielen“, rät Emma Horsfall von Leggett. „Lassen Sie sich von einem guten zweisprachigen Steuerberater unterstützen.“
Neubauten weisen zudem geringere Kaufnebenkosten auf: 2,5 Prozent Notarkosten gegenüber etwa 7–8 Prozent bei einem Wiederverkauf einer Bestandsimmobilie.
Vorsicht bei Renovierungsobjekten
Lassen Sie sich vielleicht von einer preisgünstigen Wohnung in einem Wohnblock aus den 1970er Jahren verführen, die Sie renovieren und damit aufwerten möchten? Seien Sie vorsichtig: Französische Handwerker sind teurer, und die Renovierungskosten haben sich seit Covid fast verdoppelt.
„Lokale Arbeitskräfte sind schwer zu finden, selbst für engagierte Bauträger“, sagt Laurent Hallez von Erna Low Property. „Außerdem werden in Frankreich Immobilien mit schlechter Energieeffizienz schrittweise verboten.“
Eine schlechte Wärmedämmung in einem in die Jahre gekommenen Gebäude kann hohe Betriebskosten bedeuten, sagt Gale. „Prüfen Sie die geplanten Bauarbeiten. Wenn ein neues Dach benötigt wird, könnte jeder einzelne Eigentümer mit Kosten in Höhe von mehreren Tausend Euro belastet werden.“
Hüten Sie sich zudem vor „Leaseback“-Immobilien, bei denen es sich um Neubauwohnungen mit einer Vermietungsverpflichtung handelt. Die Mietdauer mag zwar fast abgelaufen sein, doch falls nicht, sind Sie verpflichtet, die Immobilie noch viele Jahre lang zu vermieten. Und nach dem Brexit werden französische Banken Briten für diese Art von Immobilien keine Finanzierung mehr anbieten, warnt Hallez.
Diese Vermietungsverpflichtungen können Ihnen jedoch Geld sparen, wenn sie zu Ihrem Lebensstil passen. Der begeisterte Skifahrer Tim Pragnell und seine Familie kauften im vergangenen Sommer in La Tania eine Ein-Schlafzimmer-Wohnung, die Platz für fünf Personen bietet. Er zahlte 35.000 € weniger als den Angebotspreis von 185.000 €, da er die Wohnung mit einem gewerblichen Mietvertrag übernahm, was bedeutet, dass sie (durch den Reiseveranstalter Pierre & Vacances) für drei Jahre vermietet ist.
„Wir lieben Les 3 Vallées und wollten eine Immobilie, die wir über Airbnb vermieten und dann selbst für längere Zeiträume nutzen können“, sagt Pragnell, ein in Südafrika ansässiger Baugutachter.
„Derzeit können wir sie drei Wochen im Jahr nutzen, was uns gut passt. In La Tania gibt es eine britische Gemeinschaft, und der Ort ist ein großartiger Ski-in/Ski-out-Standort, den wir sehr schätzen.“
Miteigentum
Die 90-Tage-Regelung schränkt die Aufenthaltsdauer von Briten in Frankreich ein, weshalb einige Käufer das Miteigentumsmodell in Betracht ziehen, das von mindestens vier Anbietern in den Alpen angeboten wird.
Diese Modelle unterscheiden sich von Timesharing-Angeboten, da Sie einen Anteil am Eigenkapital oder einen Bruchteil erwerben, der weiterverkauft oder übertragen werden kann.
Angrenzend an das schicke Megève, im Weiler Demi-Quartier, können Sie über Lazazu einen Achtelanteil (entspricht 45 Übernachtungen pro Jahr) an einem Ski-Chalet mit vier Schlafzimmern und vier Bädern für 323.000 € erwerben.
Darin sind die Kaufnebenkosten enthalten, nicht jedoch die jährlichen laufenden Kosten, und Sie können einen Teil der Tage Ihres „Anteils“ vermieten, wenn Sie ihn nicht selbst nutzen.
