Article paru dans le Financial Times : « Les stations de ski européennes emboîtent le pas à l'Amérique du Nord ».
Les « condo-hôtels », les services par abonnement et les opérateurs de stations de ski américains font tous leur apparition outre-Atlantique. Mais cela s'accompagnera-t-il d'une hausse des coûts ?
Le ski est, à bien des égards, un sport facile à décrire : il suffit de trouver de la neige, d’enfiler ses skis et de dévaler les pistes. Pourtant, l’expérience globale du ski varie considérablement selon que vous dévalez les pistes en Amérique du Nord ou en Europe.
Alors que les Européens dansent sur les tables de La Folie Douce en chaussures de ski, de l’autre côté de l’Atlantique, les skieurs ont davantage tendance à faire griller leurs s’mores autour de la cheminée familiale. Les Européens disposent de restaurants de montagne pittoresques, parfaits pour faire de fréquentes pauses vin chaud, tandis que les Américains se concentrent sur les « dénivelés », se vantant des sommets et de la poudreuse qu’ils ont dévalés. Et ne pensez même pas à la façon dont les skieurs américains, habitués à des files d’attente ordonnées aux remontées mécaniques, réagissent au tumulte d’une file d’attente italienne où « c’est chacun pour soi ».
« Les stations américaines ont toujours été incroyablement bien organisées, permettant aux skieurs de sortir de leur voiture et de monter en montagne sans le chaos des parkings que l’on observe en Europe », explique Charlie McKee, de l’agence immobilière Alpine Property Intelligence. À Courchevel, un nouvel établissement a récemment repris ce concept : dans le village du Praz, le centre de services Alpinium dispose d’un parking à plusieurs niveaux relié à une télécabine qui emmène les skieurs à Courchevel 1850 en six minutes.
« Les Européens ont des restaurants de montagne pittoresques, parfaits pour faire une pause vin chaud, tandis que les Américains se concentrent sur les "dénivelés", se vantant des sommets et de la poudreuse qu’ils ont skiés. »
Ce n’est pas la seule pratique nord-américaine du ski à s’implanter en Europe. Les appart-hôtels, les services d’abonnement et les opérateurs de ski américains eux-mêmes sont tous en plein essor.
Les « condo-hôtels », également appelés « appart-hôtels », sont des résidences individuelles entièrement gérées et entretenues par un hôtel attenant. Ils s’accompagnent généralement d’une obligation de mettre le bien immobilier en location pendant certaines périodes lorsqu’il est inoccupé, ce qui séduit de nombreux propriétaires, explique Giles Gale, fondateur d’Alpine Property Finders.
« Les stations souhaitent éviter les lits froids, les logements laissés vides et inutilisés, et le modèle des appart-hôtels permet justement cela », explique-t-il. « L’Autriche a été l’un des premiers pays d’Europe à adopter ce modèle, souvent dans des hôtels familiaux qui ont été transformés en appart-hôtels. L’hôtelier bénéficie d’un établissement rénové, le promoteur immobilier peut contribuer au financement des coûts en vendant des appartements, et les propriétaires disposent d’une résidence secondaire entièrement équipée et d’un gestionnaire qui s’occupe de la gestion locative lorsqu’ils n’utilisent pas leur bien immobilier. »
La Suisse a fait son entrée sur ce marché, avec des projets à Grimentz proposés à partir de 659 000 francs suisses (750 000 dollars) par Alpine Property Finders. Le dernier projet suisse de condo-hôtel, annoncé ici pour la première fois, se situe dans la station d’Andermatt. L’Alpinist sera un hôtel cinq étoiles de 66 chambres comprenant 164 résidences, avec des studios à partir de 595 000 francs suisses. La liste d’attente pour les achats sur plan s’ouvrira le mois prochain. « Andermatt compte déjà deux condos-hôtels », explique Russell Collins, directeur commercial d’Andermatt Swiss Alps, mais « The Alpinist s’inspire davantage du modèle américain », ajoute-t-il, promettant une approche « fondée sur une communauté soudée et une passion commune pour les Alpes ». Conçu par le cabinet norvégien Snohetta, The Alpinist disposera du plus grand spa d’Andermatt et d’une salle de sport sur trois étages.
Les formules d’abonnement — grâce auxquelles les skieurs paient un forfait leur donnant un accès illimité aux stations de ski d’une même entreprise à travers le monde — constituent un autre concept d’inspiration américaine visant à créer une communauté, et qui incite de plus en plus d’Américains à venir skier en Europe. Vail Resorts possède et gère 37 stations en Amérique du Nord, dont les géants que sont Vail et Whistler Blackcomb, ainsi que trois stations en Australie. En 2022, elle a acquis une participation majoritaire dans Andermatt-Sedrun et a ajouté cette année Crans-Montana à son portefeuille. Son forfait annuel « Epic Pass » permet un accès illimité aux pistes de toutes les stations appartenant à Vail, ainsi qu’aux stations partenaires, notamment Verbier, les Trois Vallées en France et Ski Arlberg en Autriche.
Vail Resorts prévoit d’investir environ 30 millions de francs suisses à Crans-Montana au cours des cinq prochaines années, afin de développer les capacités d’enneigement artificiel et d’améliorer l’offre de restauration. Son objectif est de « permettre à la station de produire davantage de neige en consommant moins d’énergie et d’eau, et de favoriser une ouverture plus précoce chaque saison », explique Laura Bonfiglio, de Vail Resorts. Au cours des dix dernières années, l’entreprise a investi plus de 2 milliards de dollars dans ses stations de montagne, précise-t-elle.
Cet investissement prévu à Crans-Montana a déjà un impact sur la fréquentation internationale, affirme Cassandra Levene, une habitante de la région et directrice générale d’Alpine Homes International. « Crans avait besoin de nouveauté. Cet hiver sera la première saison sous l’égide de Vail Resorts et l’élan qu’elle a déjà donné est enthousiasmant, avec l’ouverture de nouvelles marques de mode et de restaurants comme La Ferme Saint-Amour, ainsi que l’arrivée de Six Senses », explique Mme Levene, qui compte parmi ses clients des personnes originaires de Singapour et des États-Unis qui s’installent définitivement dans la station.
L’investissement de Vail Resorts à Crans n’a pas été sans susciter de critiques, note M. McKee, avec des accusations de « McSki » lancées à tout va, mais tant pour la station que pour les propriétaires locaux, il y voit un coup de pouce dont on avait grandement besoin. « C’est une occasion en or de faire découvrir Crans, dont la population vieillissait, à un nouveau public », explique-t-il. Les prix à Crans-Montana sont inférieurs d’au moins 40 % à ceux de Verbier, sa station homologue du Valais, selon les chiffres d’UBS pour 2023.
Les coûts élevés constituent l’une des caractéristiques des stations nord-américaines que les skieurs préféreraient ne pas voir importées. Cette saison, les skieurs devront débourser jusqu’à 179 dollars américains pour un forfait journalier à Aspen, contre 79 euros dans les Trois Vallées en France, mais Giles Gale fait valoir que ces recettes supplémentaires sont utilisées pour améliorer les infrastructures.
« Dans les petites stations européennes, il peut être difficile d’attirer de nouveaux investissements en raison de la manière dont ces stations se sont développées au fil de l’histoire », explique-t-il. « À l’exception des stations françaises construites à cet effet, de nombreuses stations sont implantées sur des terrains appartenant à l’origine à des familles d’agriculteurs, dans des villages qui ont évolué au fil des siècles. En Amérique du Nord, les stations de ski se sont développées de manière moins organique, le plus souvent selon un plan d’aménagement global. Cela offre un confort considérable aux skieurs, mais souvent sans le charme des Alpes, ce qui explique en partie pourquoi de nombreux Américains viennent skier en Europe. C’est autant une expérience culturelle qu’une expérience sportive. »
L’évolution progressive de l’Europe implique également que la propriété des remontées mécaniques, des hôtels et des commerces locaux est souvent fragmentée. En Amérique du Nord, les propriétaires et exploitants du réseau de remontées mécaniques détiennent souvent des participations dans les hôtels et les hébergements, ce qui les incite à maintenir les pistes ouvertes le plus longtemps possible pendant la saison. L’investissement de Vail Resorts à Crans-Montana comprend la détention d’une participation majoritaire dans les infrastructures de ski, ainsi que dans une école de ski, une société immobilière et 11 restaurants.
« Pour les acheteurs immobiliers, il y a souvent davantage de sécurité et de confiance dans une destination où il existe un intérêt commun à assurer le bon fonctionnement de la station pour tous », explique M. Collins.
Quant à M. Gale, skieur de longue date possédant un bien immobilier dans les Alpes autrichiennes, où choisirait-il d’aller skier ? « Si vous en avez les moyens, le ski en Amérique du Nord est exceptionnel, impeccable et géré de manière professionnelle », dit-il. « Si j’étais obligé de choisir, je me rendrais en Amérique du Nord pour une semaine de ski intensif, à dévaler les pistes sans relâche, mais si je souhaitais passer des vacances de ski agréables, en alternant moments sur les pistes et en dehors avec mes amis et ma famille, j’irais sans aucun doute en Europe. »
