Des solutions fiscalement avantageuses pour investir dans un chalet en station de ski dans les Alpes françaises
Selon Liz Rowlinson, la rentabilité d’un bien immobilier dans cette région peut dépendre de nombreux facteurs, allant de l’emplacement à l’efficacité énergétique
La neige a déjà commencé à tomber dans les Alpes et nous sommes nombreux à dépoussiérer nos chaussures de ski, en espérant que cela dure. Pourtant, l’achat d’une maison à la montagne ne se résume plus uniquement au ski. L’adage « Je suis venu pour l’hiver et je suis resté pour l’été » n’a jamais été aussi vrai.
Les prix de l’immobilier ont connu une forte hausse pendant la pandémie et de nombreux acheteurs locaux et internationaux ont acquis des biens immobiliers dans les Alpes en tant qu’investissements « deux saisons ».
Selon le rapport « Ski Report 2024 » de Knight Frank, le prix d’une résidence de ski a augmenté en moyenne de 19 % au cours des cinq dernières années. Ce rapport indique également que la durée de location annuelle, qui était généralement de 10 à 15 semaines il y a dix ans, avoisine désormais souvent les 30 semaines.
Les rendements locatifs prennent de plus en plus d’importance pour les acheteurs, explique Guy Murdoch, responsable du pôle Alpes françaises chez Savills. « Environ 80 % à 90 % de nos acheteurs dans les Alpes françaises souhaitent mettre leur logement en location. »
La rentabilité, mais aussi l’optimisation fiscale, sont des critères essentiels pour beaucoup, confirme Chris Thompson, de la société OVO Network, spécialisée dans la location haut de gamme, qui conseille les acheteurs et les propriétaires de biens immobiliers en station de ski. « Cette année, nous avons signé plus de 40 nouveaux biens, appartenant à des Britanniques et à des Français, ce qui constitue notre meilleur résultat à ce jour. »
Alors, quels sont les secrets d’un investissement réussi dans un chalet en station de ski ?
Pourquoi investir dans des chalets dans les Alpes françaises ?
Privilégier la haute altitude ou la basse altitude ?
Le choix du bon emplacement est essentiel : optez-vous pour une station de haute altitude plutôt déserte en dehors de la saison hivernale, ou pour une station de basse altitude offrant une vie estivale animée ?
Giles Gale, d’Alpine Property Finders, explique : « Les loyers haut de gamme dans les grands domaines skiables de haute altitude, tels que les Trois Vallées ou Paradiski, garantissent généralement une location hivernale solide de 10 à 12 semaines et des prix très élevés. Dans les stations de basse altitude, comme celles des Portes du Soleil, la saison estivale peut quant à elle représenter 50 % des nuitées. »
Parmi les stations ayant massivement investi dans le tourisme estival, on peut citer Morzine et Les Gets (pour le VTT), Combloux (qui dispose d’un nouveau lac artificiel) et Serre-Chevalier (célèbre pour sa tyrolienne géante).
Mais les résidences de ski offrant un accès aux pistes de haute altitude constituent une protection contre le réchauffement climatique, ajoute M. Gale. « Par exemple, prendre une télécabine pour rejoindre Avoriaz [1 800 m] depuis Morzine ou Les Gets [1 000 m à 1 172 m]. »
La proximité des remontées mécaniques et du centre du village est essentielle pour les locations axées sur le ski. Ben Nathan, de l’agence de location Chalets 1066 aux Gets, abonde dans ce sens : « Nous refusons un bien immobilier presque chaque semaine [pour la gestion locative] parce qu’il est trop éloigné du centre du village. En revanche, être desservi par une ligne de bus est un atout. »
Ne lésinez pas sur la superficie
M. Nathan ajoute que la société refuse également de nombreux biens immobiliers à deux chambres car « ils ne se louent tout simplement pas ».
Il explique : « Un bien immobilier de quatre chambres bien situé se louera toujours et couvrira ses coûts. » Aux Gets, cela représente 14 à 16 semaines par an, générant environ 3 300 € (2 885 £) par semaine en basse saison et jusqu’à 8 890 € en haute saison.
Les skieurs s’attendent désormais à davantage d’espace, explique Mien Krooglik, de Nexalia, un promoteur immobilier des Portes du Soleil.
« Nous prévoyons un minimum de 13 m² par personne. Ainsi, pour un bien immobilier de trois chambres pouvant accueillir six personnes, cela représente 78 m². Les clients apprécient de disposer d’un casier à skis séparé et de casiers à vélos sécurisés. » À Châtel, un chalet de quatre chambres d’une superficie de 143 m² est à vendre pour 1,35 million d’euros, sur plan, chez Nexalia.
Vous pourriez souhaiter transformer une chambre supplémentaire en salle de télévision ou en salle de jeux pour les enfants.
« Mais attention à ne pas transformer le garage en chambre au risque de perdre l’espace de rangement pour les skis ou les vélos », conseille Ben Nathan.
« Ni une salle de jeux ni un sauna ne sont indispensables, mais un jacuzzi vous permettra de doubler le nombre de semaines [de location] si vous en disposez. »
Les avantages de l’achat d’un bien neuf
Acheter un bien immobilier neuf implique de payer un supplément, mais vous bénéficiez en contrepartie d’un bien immobilier économe en énergie, sans souci, au style contemporain et personnalisable.
Les acheteurs peuvent se faire rembourser les 20 % de TVA sur une maison neuve s’ils la mettent en location. Mais sachez que vous vous engagez ainsi dans un contrat de 20 ans avec l’administration fiscale et que, si vous cessez de la louer, vous devrez rembourser une partie de la TVA, prévient M. Murdoch.
Mme Krooglik ajoute : « Vous pouvez demander la remise de 20 % à chaque versement échelonné effectué pour un logement sur plan ; les économies ainsi réalisées peuvent servir à financer la fin du projet ou à acheter le mobilier. »
Elle précise qu’un autre avantage de l’achat d’un bien immobilier neuf réside dans le fait que vous payez des frais de notaire réduits (qui incluent le droit de timbre). Cela signifie que vous payez 2,5 % du prix d’achat au lieu des 7 % à 8 % pratiqués pour un bien immobilier d’occasion. Même si vous n’achetez pas un bien neuf, opter pour un logement moderne présente des avantages, explique Andy Symington, de Mountain Base/Knight Frank à Chamonix.
En France, les biens immobiliers classés « G », c’est-à-dire les moins performants sur le plan énergétique, ne peuvent désormais plus être mis en location. « Évitez d’acheter un bien immobilier présentant une faible performance thermique, car sa mise aux normes vous coûtera beaucoup trop cher. Un chalet ancien mais de charme acheté entre 750 000 € et 1 million d’euros coûtera 300 000 € pour un nouveau toit, de nouvelles fenêtres et un nouveau système de chauffage – mais cela ne lui fera pas atteindre une valeur de 1,3 million d’euros. »
Il précise qu’un chalet moderne de bonne qualité, comprenant trois à quatre chambres et situé à moins de 15 minutes à pied de Chamonix, coûtera entre 1,5 et 2 millions d’euros.
Préparez-le pour la location
Optez pour des matériaux et des équipements nécessitant peu d’entretien afin de le mettre en valeur : un jacuzzi, des atouts pour la saison estivale comme une belle terrasse ou un terrain de pétanque (voir encadré).
Les grands espaces extérieurs sont coûteux à entretenir, précise M. Symington.
« N’oubliez pas que vous devrez payer le déneigement si vous disposez d’une longue allée. Une déneigeuse ne peut pas s’attaquer au gravier. N’enfouissez jamais un jacuzzi sous terre : c’est un cauchemar en termes d’entretien. Évitez les finitions nécessitant beaucoup d’entretien, comme les balustrades en verre ou les crédences en cuivre. »
Une bonne société de gestion est indispensable pour optimiser vos rendements, suggère Giles Gale, qui loue son propre chalet en station de ski.
« Répondre aux questions des clients et veiller à leur satisfaction demande beaucoup de travail. Une bonne société de gestion sera bien implantée sur les portails de location.
Essayer d’économiser les 20 à 25 % de frais de gestion revient à faire de fausses économies. Vous récupérerez ces coûts supplémentaires grâce à un taux d’occupation accru et à la « tarification dynamique » que de nombreux bons agents peuvent mettre en œuvre. »
Mettez en place une organisation efficace
Demandez conseil à des experts avant de contacter l’équipe.
