Fiscale voordelen bij het investeren in een skichalet in de Franse Alpen

Het rendement op een woning in de regio kan afhangen van allerlei factoren, van de locatie tot de energie-efficiëntie, aldus Liz Rowlinson.

Een succesvol rendement op een woning in de regio kan afhangen van allerlei factoren, van locatie tot energie-efficiëntie, meldt Liz Rowlinson

Er is al sneeuw gevallen in de Alpen en velen van ons halen onze skischoenen tevoorschijn, in de hoop dat het zo blijft. Maar het kopen van een huis in de bergen gaat tegenwoordig om meer dan alleen skiën. Het gezegde "Ik kwam voor de winter en bleef voor de zomer" is nog nooit zo waar geweest. 

De vastgoedprijzen zijn tijdens de pandemie sterk gestegen en veel lokale en internationale kopers hebben vastgoed in de Alpen gekocht als investering voor twee seizoenen.

Volgens het Ski Report 2024 van Knight Frank is de prijs van een skihuis de afgelopen vijf jaar gemiddeld met 19% gestegen. Het rapport vermeldt ook dat de gemiddelde verhuurperiode van 10-15 weken per jaar van tien jaar geleden nu vaak dichter bij 30 weken ligt.

Het rendement op verhuur wordt steeds belangrijker voor kopers, zegt Guy Murdoch, manager van Savills French Alps Desk. "Ongeveer 80 tot 90 procent van onze kopers in de Alpen wil hun huis verhuren."

Winstgevendheid, maar ook fiscale efficiëntie zijn voor velen belangrijke overwegingen, beaamt Chris Thompson van OVO Network, specialist in luxe verhuur, die kopers en eigenaren van skiwoningen adviseert. "Dit jaar hebben we meer dan 40 nieuwe woningen in ons bestand opgenomen, eigendom van Britten en Fransen, ons beste resultaat tot nu toe."

Wat zijn dan de geheimen van een succesvolle investering in een skichalet?

Hoog of laag?

De keuze van de juiste locatie is cruciaal: kiest u voor een hooggelegen skigebied dat buiten het winterseizoen vrijwel uitgestorven is, of voor een lager gelegen skigebied met een bruisend zomerseizoen?

Giles Gale van Alpine Property Finders zegt: "Premium huurprijzen in de beste skigebieden op grote hoogte, zoals Three Valleys of Paradiski, garanderen doorgaans een solide winterverhuur van 10-12 weken en topprijzen. In lager gelegen skigebieden, zoals die in Portes du Soleil, kan het zomerseizoen goed zijn voor 50% van de overnachtingen."

Skigebieden die fors hebben geïnvesteerd in zomertoerisme zijn onder andere Morzine en Les Gets (voor mountainbiken), Combloux (met een nieuw kunstmatig meer) en Serre Chevalier (beroemd om zijn gigantische tokkelbaan).

Maar skihuisjes met toegang tot hooggelegen pistes vormen een bescherming tegen de opwarming van de aarde, voegt Gale toe. "Bijvoorbeeld een gondel naar Avoriaz [1.800 m] vanuit Morzine of Les Gets [1.000 m-1.172 m]."

De nabijheid van de lift en het dorpscentrum is essentieel voor skigerichte verhuur. Ben Nathan, van verhuurbedrijf Chalets 1066 in Les Gets, is het daarmee eens: "We wijzen bijna elke week een woning af [voor verhuurbeheer] omdat deze te ver van het dorpscentrum ligt. Maar een busverbinding is een pluspunt."

Beknibbel niet op de grootte

Nathan voegt eraan toe dat het bedrijf ook talrijke woningen met twee slaapkamers afwijst omdat "ze gewoon niet verhuurd worden".

Hij zegt: "Een goed gelegen woning met vier slaapkamers zal altijd verhuurd worden en de kosten dekken." In Les Gets betekent dit 14-16 weken per jaar, met een opbrengst van ongeveer € 3.300 (£ 2.885) per week in het laagseizoen tot € 8.890 in het hoogseizoen.

Skiërs verwachten tegenwoordig meer ruimte, zegt Mien Krooglik van Nexalia, een ontwikkelaar in Portes du Soleil.

"We hanteren een minimum van 13 m² per persoon. Dus voor een woning met drie slaapkamers voor zes personen is dat 78 m². Mensen houden van een aparte skikluis en beveiligde fietsenstallingen." In Chatel staat een chalet met vier slaapkamers en een oppervlakte van 143 m² te koop voor € 1,35 miljoen, off-plan van Nexalia.

Misschien wilt u een extra slaapkamer veranderen in een televisie- of speelkamer voor kinderen.

"Maar pas op dat u de garage niet in een slaapkamer verandert en daarmee de opslagruimte voor ski's of fietsen kwijtraakt", adviseert Ben Nathan.

"Een speelkamer of sauna is geen must, maar met een hot tub kunt u twee keer zoveel weken [aan verhuur] verdienen."

Het voordeel van nieuw kopen

Als je een woning uit de nieuwbouw koopt, betaal je een meerprijs, maar krijg je er een energiezuinige, zorgeloze woning voor terug in een eigentijdse en aanpasbare stijl.

Kopers kunnen 20% btw terugkrijgen op een woning uit de nieuwbouw als ze deze verhuren. Maar houd er rekening mee dat u hiervoor een overeenkomst van 20 jaar aangaat met de belastingdienst en dat u een deel van de btw moet terugbetalen als u stopt met verhuren, waarschuwt Murdoch.

Krooglik voegt hieraan toe: "U kunt elke keer dat u een termijnbetaling doet voor een woning op plan, aanspraak maken op de korting van 20%, zodat u met het bespaarde geld het laatste deel van het project kunt financieren of meubels kunt kopen."

Ze zegt dat een ander voordeel van het kopen van een nieuwbouwwoning is dat u minder notariskosten (inclusief zegelrecht) betaalt. Dat betekent dat u 2,5% van de aankoopprijs betaalt in plaats van 7% tot 8% voor een bestaande woning. Zelfs als u geen gloednieuwe woning koopt, heeft modern wonen voordelen, zegt Andy Symington van Mountain Base/Knight Frank in Chamonix.

Woningen met de minst energiezuinige "G"-classificatie mogen nu niet meer worden verhuurd in Frankrijk. "Vermijd het kopen van een woning met een lage thermische efficiëntieclassificatie, omdat het veel te duur is om deze te renoveren. Een oud maar charmant chalet dat voor € 750.000 tot € 1 miljoen is gekocht, kost € 300.000 voor een nieuw dak, nieuwe ramen en een nieuw verwarmingssysteem, maar dat maakt het nog niet € 1,3 miljoen waard."

Hij zegt dat een modern chalet van goede kwaliteit met drie tot vier slaapkamers op 15 minuten lopen van Chamonix € 1,5 miljoen tot € 2 miljoen kost.

Maak het geschikt voor verhuur

Kies voor onderhoudsarme materialen en voorzieningen om het te laten opvallen: een bubbelbad, zomerse voorzieningen zoals een mooi terras of een petanquebaan (zie kader).

Grote buitenruimtes zijn duur in onderhoud, zegt Symington.

"Houd er rekening mee dat u moet betalen voor sneeuwruimen als u een lange oprit heeft. Een sneeuwploeg kan geen grind aan. Graaf een bubbelbad nooit onder de grond – dat is een onderhoudsnachtmerrie. Vermijd onderhoudsintensieve afwerkingen zoals glazen balustrades of koperen spatschermen."

Een goed beheerbedrijf is een must om uw rendement te maximaliseren, stelt Giles Gale, die zijn eigen skichalet verhuurt.

"Het kost veel werk om vragen van gasten te beantwoorden en hen tevreden te houden. Een goed beheerbedrijf is goed vertegenwoordigd op de verhuurportalen.

Proberen te besparen op de beheerskosten van 20 tot 25 procent is valse zuinigheid. U verdient deze extra kosten terug door een hogere bezettingsgraad en de "dynamische prijsstelling" die veel goede makelaars kunnen toepassen."

Zorg voor de juiste opzet

Vraag deskundig advies over het contact met het team.