Steuerlich vorteilhafte Möglichkeiten, in ein Ski-Chalet in den französischen Alpen zu investieren
Eine erfolgreiche Rendite bei einer Immobilie in dieser Region kann von verschiedenen Faktoren abhängen – von der Lage bis hin zur Energieeffizienz, berichtet Liz Rowlinson
In den Alpen hat es bereits geschneit, und viele von uns holen ihre Skischuhe aus dem Schrank, in der Hoffnung, dass es so bleibt. Doch beim Kauf eines Hauses in den Bergen geht es mittlerweile um mehr als nur das Skifahren. Das Sprichwort „Ich kam für den Winter und blieb für den Sommer“ traf noch nie so sehr zu wie heute.
Die Immobilienpreise stiegen während der Pandemie sprunghaft an, und viele lokale sowie internationale Käufer erwarben Alpenimmobilien als Investitionen für zwei Jahreszeiten.
Laut dem „Ski Report 2024“ von Knight Frank sind die Preise für Ski-Ferienhäuser in den letzten fünf Jahren um durchschnittlich 19 Prozent gestiegen. Der Bericht weist zudem darauf hin, dass die vor einem Jahrzehnt noch üblichen 10 bis 15 Wochen Vermietungsdauer pro Jahr mittlerweile oft bei fast 30 Wochen liegt.
Mietrenditen gewinnen für Käufer zunehmend an Bedeutung, sagt Guy Murdoch, Leiter des Savills-Desks für die französischen Alpen. „Etwa 80 bis 90 Prozent unserer Käufer in den französischen Alpen möchten ihre Immobilie vermieten.“
Rentabilität, aber auch steuerliche Effizienz sind für viele entscheidende Faktoren, pflichtet Chris Thompson vom Spezialisten für Luxusvermietungen OVO Network bei, der Käufer und Eigentümer von Immobilien im Skigebiet berät. „In diesem Jahr haben wir mehr als 40 neue Immobilien unter Vertrag genommen, die sich im Besitz von Briten und Franzosen befinden – unser bisher bestes Ergebnis.“
Was sind also die Geheimnisse einer erfolgreichen Investition in ein Ski-Chalet?
Warum in Chalets in den französischen Alpen investieren?
Hoch oder tief?
Die Wahl des richtigen Standorts ist entscheidend: Entscheiden Sie sich für einen Skiort mit Höhenlage, der außerhalb der Winterzeit eher leblos ist, oder für einen tiefer gelegenen Skiort mit einem lebhaften Sommerangebot?
Giles Gale von Alpine Property Finders sagt: „Premium-Mieten in den erstklassigen Skiregionen mit hoher Höhenlage wie Les 3 Vallées oder Paradiski garantieren in der Regel eine solide Wintervermietung von 10 bis 12 Wochen sowie Spitzenpreise. In tiefer gelegenen Skiorten hingegen, wie beispielsweise in den Portes du Soleil, kann die Sommersaison bis zu 50 Prozent der Übernachtungen ausmachen.“
Zu den Skiorten, die stark in den Sommertourismus investiert haben, gehören Morzine und Les Gets (für Mountainbiking), Combloux (mit einem neuen künstlichen See) und Serre Chevalier (berühmt für seine riesige Seilrutsche).
Doch Ferienhäuser mit Zugang zu Pisten mit hoher Höhenlage sind eine Absicherung gegen die globale Erwärmung, fügt Gale hinzu. „Zum Beispiel die Fahrt mit der Gondelbahn von Morzine oder Les Gets [1.000 m–1.172 m] hinauf nach Avoriaz [1.800 m].“
Die Nähe zu den Liften und zum Dorfzentrum ist für skiorientierte Ferienunterkünfte unerlässlich. Ben Nathan vom Vermietungsunternehmen Chalets 1066 in Les Gets stimmt dem zu: „Wir lehnen fast jede Woche eine Immobilie [für die Vermietungsverwaltung] ab, weil sie zu weit vom Dorfzentrum entfernt ist. Die Anbindung an eine Buslinie ist jedoch ein Pluspunkt.“
Sparen Sie nicht an der Größe
Nathan fügt hinzu, dass das Unternehmen auch zahlreiche Immobilien mit zwei Schlafzimmern ablehnt, da „sie sich einfach nicht vermieten lassen“.
Er erklärt: „Eine gut gelegene Immobilie mit vier Schlafzimmern lässt sich immer vermieten und deckt ihre Kosten.“ In Les Gets bedeutet dies 14 bis 16 Wochen im Jahr, wobei sich der Ertrag in der Nebensaison auf etwa 3.300 € (2.885 £) pro Woche und in der Hochsaison auf 8.890 € beläuft.
Skifahrer erwarten heute mehr Platz, sagt Mien Krooglik von Nexalia, einem Bauträger in den Portes du Soleil.
„Wir sehen mindestens 13 m² pro Person vor. Bei einer Immobilie mit drei Schlafzimmern für sechs Personen sind das also 78 m². Die Gäste legen Wert auf einen separaten Skiraum und sichere Fahrradabstellräume.“ In Châtel steht ein 143 m² großes Chalet mit vier Schlafzimmern für 1,35 Mio. € zum Verkauf – als Projekt ab Plan von Nexalia.
Vielleicht möchten Sie ein zusätzliches Schlafzimmer in ein Fernseh- oder Spielzimmer für Kinder umwandeln.
„Aber hüten Sie sich davor, die Garage in ein Schlafzimmer umzuwandeln und dadurch den Stauraum für Skier oder Fahrräder zu verlieren“, rät Ben Nathan.
„Weder ein Spielzimmer noch eine Sauna sind ein Muss, aber ein Whirlpool verschafft Ihnen doppelt so viele Wochen [an Vermietung], wenn Sie einen haben.“
Die Vorteile eines Neubaukaufs
Der Immobilienkauf einer Neubauimmobilie bedeutet zwar einen Aufpreis, bietet Ihnen jedoch den Vorteil einer energieeffizienten, pflegeleichten Immobilie in modernem und individuell gestaltbarem Stil.
Käufer können sich die 20-prozentige Mehrwertsteuer auf ein Neubauhaus zurückerstatten lassen, wenn sie es vermieten. Beachten Sie jedoch, dass Sie dafür eine 20-jährige Vereinbarung mit den Steuerbehörden eingehen und dass Sie einen Teil der Mehrwertsteuer zurückzahlen müssen, wenn Sie die Vermietung beenden, warnt Murdoch.
Krooglik fügt hinzu: „Sie können den Rabatt von 20 Prozent bei jeder Teilzahlung für eine Immobilie ab Plan geltend machen, sodass die Einsparungen zur Finanzierung der letzten Bauphase oder zum Kauf der Möbel verwendet werden können.“
Sie erklärt, ein weiterer Vorteil des Kaufs einer Neubauimmobilie sei, dass Sie ermäßigte Notarkosten (einschließlich Stempelsteuer) zahlen. Das bedeutet, dass Sie 2,5 Prozent des Kaufpreises zahlen, anstatt 7 bis 8 Prozent wie bei einer Gebrauchtimmobilie. Selbst wenn Sie keine brandneue Immobilie erwerben, hat die Entscheidung für moderne Objekte Vorteile, sagt Andy Symington von Mountain Base/Knight Frank in Chamonix.
Immobilien mit der energieeffizientesten Klasse „G“ dürfen in Frankreich mittlerweile nicht mehr vermietet werden. „Vermeiden Sie den Immobilienkauf einer Immobilie mit einer niedrigen Energieeffizienzklasse, da die Modernisierung viel zu viel kosten wird. Ein altes, aber charmantes Chalet, das für 750.000 bis 1 Mio. Euro erworben wurde, erfordert 300.000 Euro für ein neues Dach, neue Fenster und eine neue Heizungsanlage – doch dadurch wird es noch lange nicht 1,3 Mio. Euro wert.“
Er sagt, ein modernes Chalet von guter Qualität mit drei bis vier Schlafzimmern, das innerhalb von 15 Gehminuten von Chamonix liegt, koste 1,5 bis 2 Millionen Euro.
Mietbereit machen
Entscheiden Sie sich für pflegeleichte Materialien und Ausstattungsmerkmale, um das Objekt hervorzuheben: einen Whirlpool, Angebote für die Sommer-Saison wie eine schöne Terrasse oder einen Pétanque-Platz (siehe Kasten).
Großzügige Außenbereiche sind teuer in der Pflege, sagt Symington.
„Bedenken Sie, dass Sie für die Schneeräumung aufkommen müssen, wenn Sie eine lange Zufahrt haben. Ein Schneepflug kommt auf Schotter nicht zurecht. Verlegen Sie einen Whirlpool niemals unterirdisch – das ist ein Albtraum in der Instandhaltung. Vermeiden Sie pflegeintensive Ausstattungselemente wie Glasgeländer oder Spritzschutzwände aus Kupfer.“
Eine gute Verwaltungsgesellschaft ist unerlässlich, um Ihre Rendite zu maximieren, rät Giles Gale, der sein eigenes Ski-Chalet vermietet.
„Es ist sehr aufwendig, sich um die Fragen der Gäste zu kümmern und sie zufrieden zu stellen. Eine gute Verwaltungsgesellschaft ist auf den Vermietungsportalen gut etabliert.
Der Versuch, die Verwaltungsgebühr von 20–25 Prozent einzusparen, ist eine falsche Sparmaßnahme. Sie werden diese zusätzlichen Kosten durch eine höhere Auslastung und die „dynamische Preisgestaltung“ wieder hereinholen, die viele gute Makler anwenden können.“
Sorgen Sie für die richtige Vorbereitung
Lassen Sie sich beim Kontakt mit dem Team fachkundig beraten.
