L'été dans les Alpes : pourquoi les stations bi-saisonnières constituent un investissement judicieux

Vous envisagez un achat immobilier dans les Alpes ? Découvrez pourquoi l'été influence désormais les décisions d'achat en France, en Autriche et en Suisse, ainsi que six stations qui présentent des arguments de poids en faveur d'une propriété accessible toute l'année.

Introduction :

Dans notre rapport «Alpine Summer Report 2025», nous avons examiné comment les Alpes se réinventent pour devenir une destination estivale à part entière. En France, en Autriche et en Suisse, les stations investissent dans le bien-être, l’accès aux remontées mécaniques, le VTT, les cartes d’hôte, les loisirs au bord des lacs ainsi que dans de grands événements culturels et sportifs, autant d’initiatives qui prolongent la saison traditionnelle de propriété dans les Alpes.

Cette évolution a désormais une incidence directe sur les acheteurs de biens immobiliers. Pendant des décennies, la décision d’acheter un bien immobilier dans les Alpes était principalement motivée par l’accès aux pistes de ski, la garantie d’enneigement, le réseau de pistes et la réputation de la station. Ces facteurs restent importants, mais ils ne constituent plus à eux seuls l’ensemble des critères à prendre en compte. Les stations les plus performantes sont de plus en plus celles qui offrent une utilisation pertinente, un attrait locatif et une valeur en termes de mode de vie de mai à octobre, ainsi que pendant la saison hivernale.

Ce guide s’appuie sur les conclusions de notre rapport estival pour examiner les arguments en faveur de l’investissement dans une résidence alpine à double saison et met en avant six stations situées en France, en Autriche et en Suisse, où une saison estivale dynamique renforce l’attrait de l’investissement.

Une saison estivale dynamique peut booster les rendements des investisseurs alpins

Un bien immobilier réservé à l’hiver offre généralement à son propriétaire entre 15 et plus de 20 semaines d’utilisation par an. Ajoutez-y une véritable saison estivale, et ce chiffre passe à 30 semaines, voire plus. Les revenus locatifs en montagne se concentraient traditionnellement autour de Noël, des vacances de février et de Pâques, mais l’été peut désormais constituer à part entière une saison de pointe supplémentaire. Les stations de montagne françaises ont enregistré un taux d’occupation supérieur à 80 % au cours des semaines du mois d’août 2025, et la demande générée par des événements – l’UTMB à Chamonix, l’Omega European Masters à Crans-Montana – rivalise directement avec les meilleurs tarifs des semaines de ski.

Une station qui attire les skieurs en février, les randonneurs en juillet et les golfeurs en septembre séduit un éventail d’acheteurs bien plus large qu’une station axée uniquement sur la neige. Une enquête menée en 2025 auprès d’acheteurs alpins a révélé que 44 % d’entre eux privilégient désormais les activités toute l’année lorsqu’ils évaluent une station, et que cette préférence a son importance au moment de la revente, et pas seulement pendant la durée de la propriété.

Les stations dont l’activité estivale est florissante sont également mieux placées pour continuer à investir dans les remontées mécaniques, l’enneigement artificiel, les événements et les infrastructures fonctionnant toute l’année.

Calendrier estival des Alpes 2026

France

La France possède les plus grands domaines skiables des Alpes et dispose du marché immobilier le plus diversifié. Elle excelle également dans le tourisme estival de montagne, un fait qui surprend souvent les acheteurs qui associent principalement les Alpes françaises aux sports d’hiver.

En juillet et août 2025, les stations de montagne françaises ont enregistré un taux d’occupation de 65 %, avec une semaine en août atteignant même 82 %. Les ventes de forfaits d’été dans les stations de la Compagnie du Mont-Blanc ont augmenté de 46 % entre la saison 2021/22 et la saison 2023/24, tandis que les ventes de forfaits d’hiver ont progressé de 17 % sur la même période. Il convient de noter que l’été représente désormais environ 45 % du chiffre d’affaires total de cet opérateur.

Pour les acheteurs, la France offre une excellente accessibilité, Genève n’étant qu’à une heure de Chamonix et de Morzine. Le pays propose une offre immobilière variée dans toutes les fourches de prix et bénéficie d’un attrait estival avéré.

Chamonix

Chamonix est une station de montagne complète, ouverte toute l’année, qui compte environ 9 800 habitants permanents.

Bien qu’elle soit réputée pour ses pistes de ski de classe mondiale, les infrastructures de la ville fonctionnent toute l’année. Le téléphérique de l’Aiguille du Midi, l’un des points de vue les plus élevés d’Europe à plus de 3 800 mètres d’altitude, fonctionne de fin mars à novembre, avec un pic d’activité estivale à partir du mois de mai. Le Brévent ouvre le 13 juin et ferme le 20 septembre 2026, tandis que la Flégère ouvre le 20 juin et ferme le 13 septembre. Un nouveau forfait estival pour 2026 couvrira le Brévent, la Flégère et le secteur de la Balme/Le Tour.

L’Ultra-Trail du Mont-Blanc (UTMB), qui se déroule du 24 au 30 août, est devenu un événement phare de l’été alpin, attirant des dizaines de milliers de coureurs et de spectateurs. Chamonix est parfaitement équipée pour les accueillir grâce à ses investissements dans des infrastructures fonctionnant toute l'année.

Les chiffres qui illustrent la transformation estivale de Chamonix méritent d’être examinés de près par tout acheteur potentiel. Comme mentionné dans notre rapport, Chamonix a enregistré pour la première fois en 2024 plus de nuitées en été qu’en hiver — 4 454 700 contre 4 086 000 —, l’été représentant 52,2 % du total annuel. Les revenus locatifs de la ville ont bondi de 84 % en 2024 par rapport à 2023, et ont doublé par rapport à 2022, une hausse presque entièrement due à la demande croissante de locations estivales. Cette évolution s’appuie sur le programme d’investissement dans les infrastructures de la Compagnie du Mont-Blanc, d’un montant de 477 millions d’euros sur 40 ans, qui prolonge l’exploitation des télécabines plus loin dans la saison estivale et renforce la position de Chamonix en tant que véritable destination quatre saisons.

Éléments clés à prendre en compte pour les investisseurs potentiels à Chamonix :

• Une vue sur le Mont Blanc depuis une exposition sud ou sud-est

• Emplacement central ou quasi-central pour pouvoir se déplacer à pied toute l'année

• Un espace extérieur, tel qu’un balcon ou une terrasse

• Proximité d’une remontée mécanique accessible toute l’année

• Parking couvert

• Des espaces de rangement pratiques pour le matériel de ski et de vélo

Chamonix convient particulièrement aux acquéreurs internationaux à la recherche d’un certain art de vivre, aux passionnés de montagne et aux propriétaires qui envisagent de mettre leur bien immobilier en location. Un taux d’occupation élevé toute l’année contribue à justifier leur décision d’investissement.

Morzine

Morzine est une station qui a su se transformer pour offrir une activité toute l’année, en misant tout particulièrement sur le VTT d’une manière qu’aucune autre destination dans les Alpes françaises n’a encore égalée. Elle constitue le cœur du réseau des Portes du Soleil, avec le plus grand domaine de VTT desservi par des remontées mécaniques d’Europe.

L’ensemble du réseau transfrontalier ouvrira le 26 juin 2026, tandis que le Morzine Bike Park ouvrira un peu plus tôt, le 12 juin. L’événement « Pass’Portes du Soleil », qui se déroulera du 26 au 28 juin, marque le début de l’été et attire des milliers de cyclistes lors d’un rassemblement populaire non compétitif sur l’ensemble du réseau.

Plus tard en août, du 20 au 23, la Coupe du monde UCI de descente et de cross-country se tiendra aux Gets, non loin de là. Par ailleurs, en 2027, les Championnats du monde de cyclisme UCI, qui comprendront diverses disciplines de VTT, devraient avoir lieu en Haute-Savoie.

Morzine accorde la priorité aux infrastructures adaptées aux familles. La station est labellisée « Famille Plus », et le lac de Montriond est à la fois accessible et propice à la baignade. Le calendrier des événements estivaux s’étend sur tout le mois de juillet et août, offrant de nombreuses activités aux visiteurs.

Éléments clés à prendre en compte pour les investisseurs potentiels à Morzine :

• Un local à vélos sécurisé constitue un excellent argument de vente.

• Prévoyez la possibilité de recharger les vélos électriques à domicile.

• La proximité du centre du village ou des remontées mécaniques du Pleney/Super Morzine est essentielle.

• Un espace extérieur

• Des logements comprenant au moins quatre chambres pour accueillir des locations familiales

• Une connexion Internet fiable

Morzine est la destination idéale pour les familles actives, les amateurs de VTT, les acquéreurs à la recherche de rendements locatifs élevés en deux saisons et les investisseurs anticipant une croissance avant l’ouverture de la nouvelle télécabine Morzine-Avoriaz.

Autriche

L’Autriche surprend de nombreux acheteurs en matière de tourisme. Le pays possède une culture touristique estivale profondément ancrée, qui ne se limite pas à un simple complément à son économie du ski, mais constitue plutôt un secteur parallèle qui s’est révélé exceptionnellement résilient.

En 2025, l’Autriche a atteint un record de 157,27 millions de nuitées, les séjours estivaux représentant la majeure partie de son volume annuel de tourisme de montagne. Il convient de noter que le tourisme estival s’est remis de la pandémie de manière plus vigoureuse que le tourisme hivernal.

Les règles en matière de propriété en Autriche diffèrent de celles en vigueur en France et en Suisse. Les ressortissants des pays de l’UE sont généralement traités de la même manière que les acheteurs autrichiens. En revanche, les acheteurs non ressortissants de l’UE sont soumis à des restrictions à l'achat immobilier dans certaines régions clés telles que le Tyrol, Salzbourg, la Carinthie et le Vorarlberg. T

Les acheteurs étrangers accèdent généralement au marché par le biais de programmes neufs de « résidences touristiques », assortis d’une obligation de location. Les promoteurs de ces biens offrent souvent l’avantage de la récupération de la TVA en amont, ce qui peut réduire le prix d’achat effectif.

Nassfeld-Pressegger See

Nassfeld-Pressegger See est la plus méconnue des six stations à la une dans ce guide des stations et se distingue par sa beauté toute l'année.

En été, le lac Pressegger See peut atteindre des températures allant jusqu’à 28 °C. À proximité, le lac Weissensee est reconnu comme l’un des lacs de baignade les plus propres des Alpes et est classé parc naturel.

La région dispose d’un vaste réseau de sentiers de randonnée comptant plus de 1 000 km de sentiers balisés, tandis que le réseau de VTT s’étend sur 950 km et comprend l’une des plus longues descentes des Alpes. Trois téléphériques estivaux, dont le Millennium Express, facilitent le transport des vélos.

Les visiteurs bénéficient de la +CARD holiday, qui offre un accès gratuit aux remontées mécaniques estivales et au lac, ce qui en fait un argument de poids pour la location.

De plus, Nassfeld est reconnue comme la première région touristique « Slow Food » au monde, un label qui séduit ceux qui apprécient un rythme de vie plus lent, la cuisine régionale et un mode de vie montagnard qui va au-delà des seules activités riches en adrénaline.

La Carinthie est le Land le plus ensoleillé d’Autriche, et les biens immobiliers de cette région bénéficient de l’avantage supplémentaire d’offrir à la fois une vue sur les montagnes et un accès au lac. La région accueille plus de 200 événements chaque année, portés par une demande constante d’activités familiales et de mode de vie actif, plutôt que par quelques événements de grande envergure.

Éléments clés à prendre en compte pour les investisseurs potentiels à Nassfeld-Pressegger See :

• Un accès facile aux lacs est essentiel

• Il fait chaud dans cette partie de l’Autriche. Les terrasses exposées au sud sont agréables, mais attention à la surchauffe.

• De grands balcons et terrasses sont indispensables

• Veillez à prévoir un espace pour ranger les vélos

• La plupart des clients disposeront d’une voiture. Un parking spacieux est une priorité.

Leogang

Leogang est une station où la préférence pour l’été est évidente, 52 % des nuitées ayant lieu en été.

En 2026, la saison cycliste s'étendra sur 185 jours, du 8 mai au 8 novembre, soit une durée nettement plus longue que la saison de ski.

L’Epic Bikepark Leogang fêtera son 25e anniversaire en 2026, avec plus de 120 kilomètres de pistes et de sentiers répartis sur sept montagnes, reliées par neuf téléphériques. De nouvelles pistes – Gateway, Hangover, Back to the Roots et T-Line – seront inaugurées pour cette saison.

Par ailleurs, les WHOOP UCI Mountain Bike World Series se dérouleront à Leogang du 11 au 14 juin 2026. Cet événement proposera quatre formats UCI en un seul week-end, ce qui en fera l’une des compétitions de VTT les plus importantes d’Europe cet été-là. Un festival du vélo, organisé début octobre, prolongera encore la saison cycliste jusqu’au cœur de l’automne.

La station allie son orientation vers le cyclisme de haut niveau à une offre de bien-être très complète. Le Naturhotel Forsthofgut, l’un des hôtels de bien-être de luxe les plus prestigieux d’Autriche, bénéficie d’une forte visibilité sur les réseaux sociaux et a attiré dans la région une toute nouvelle clientèle aisée.

Pour les investisseurs, l’opportunité de location est évidente. La destination attire des familles actives et à fort pouvoir d’achat, en particulier pendant les semaines d’événements où les tarifs sont particulièrement élevés. La majorité des nuitées enregistrées en été constitue une base solide pour une gestion locative toute l'année.

Éléments clés à prendre en compte pour les investisseurs potentiels à Leogang :

• Veillez à disposer de nombreux espaces de rangement pour les vélos

• Proximité de la base du bike park ou accessibilité à vélo

• La présence de saunas et d’autres installations de bien-être augmentera considérablement le taux d’occupation

• La vue sur les montagnes du Leoganger Steinberge constitue un atout majeur

• Faites appel à un service de gestion immobilière local pour vous assurer que toutes les règles et réglementations en vigueur sont respectées.

Leogang convient particulièrement aux jeunes familles actives, aux adeptes du VTT et aux investisseurs à la recherche de rendements locatifs liés aux événements.

Suisse

Le marché immobilier alpin suisse est régi par un ensemble de règles unique en son genre, que l’on ne retrouve nulle part ailleurs dans les Alpes. La loi Lex Weber plafonne le nombre de résidences secondaires à 20 % du parc immobilier de chaque commune. De nombreuses communes de stations de ski dépassent déjà largement ce seuil, ce qui signifie que la construction de nouvelles résidences secondaires y est désormais interdite.

De plus, la loi Lex Koller limite les acheteurs étrangers non résidents à environ 1 500 autorisations de résidence secondaire par an à l’échelle nationale, la région du Valais détenant le quota cantonal le plus élevé avec 330 autorisations. En avril 2026, le Conseil fédéral suisse a lancé une consultation visant à envisager un durcissement supplémentaire de ces restrictions.

Les acheteurs étrangers sont également soumis à une limite de 200 mètres carrés de surface habitable nette pour leur bien immobilier. Afin de décourager la spéculation immobilière, une restriction de cinq ans s’applique également à la revente. Si vous vendez avant l’expiration de ce délai de cinq ans, vous serez imposé à hauteur de 100 % de la plus-value réalisée.

La conséquence pratique de ces réglementations est que l’offre est structurellement limitée. Par conséquent, la concurrence est forte pour les appartements et chalets mis en vente sur le marché de l’occasion.

La Suisse compte cinq des marchés immobiliers de résidences secondaires les plus chers des Alpes, ce qui rend les atouts estivaux d’autant plus importants. Compte tenu des prix élevés de ces biens rares, les biens immobiliers doivent offrir une valeur ajoutée au-delà de la simple saison de ski hivernale. Une résidence fonctionnelle de juin à septembre – que ce soit pour un usage personnel, pour générer des revenus locatifs occasionnels ou en vue d’une revente – conservera mieux sa valeur qu’une résidence qui n’est utilisable que jusqu’en avril.

La Suisse a établi un record en matière de séjours hôteliers estivaux en 2025, avec un total de 25,1 millions de nuitées entre mai et octobre, soit une hausse de 2,6 % par rapport à l’année précédente. Il convient de noter que le nombre de visiteurs en provenance des États-Unis a augmenté d’environ 150 % par rapport aux niveaux de 2019.

Crans-Montana

Crans-Montana se distingue comme la première station des Alpes axée sur le golf plutôt que sur le ski. Cette particularité est importante pour les acquéreurs immobiliers, car elle signifie que la saison estivale est au cœur de l’identité de la station.

Située à 1 500 mètres d’altitude sur un plateau exposé plein sud dans le Valais, Crans-Montana surplombe la vallée du Rhône. Son emplacement lui assure un ensoleillement important, ce qui lui confère un nombre d’heures d’ensoleillement supérieur à celui de presque toutes les autres stations alpines. Ce facteur est déterminant pour l’expérience estivale, la chaleur et la luminosité du plateau en juillet et en septembre renforçant son attrait auprès des acheteurs.

La station dispose de deux parcours de golf en plein air principaux qui constituent les temps forts du calendrier estival : le parcours de championnat Severiano Ballesteros de 18 trous et un parcours de 9 trous conçu par Jack Nicklaus, ainsi qu’un centre couvert abritant une académie de golf. De plus, l’Omega European Masters attire un nombre important de visiteurs à Crans-sur-Sierre du 3 au 6 septembre 2026.

L’événement de course de montagne « Wildstrubel by UTMB », qui se déroulera du 10 au 13 septembre 2026, élargit encore l’intérêt des visiteurs au-delà du golf. Le lac de Moubra et l’Étang Long offrent également des possibilités de baignade et de paddleboard directement sur le plateau.

Éléments clés à prendre en compte pour les investisseurs potentiels à Crans-Montana :

• Crans dispose de nombreux biens immobiliers exposés plein sud, mais veillez à prévoir de bons stores et un ombrage adéquat pour éviter la surchauffe

• Une vue panoramique sur les Alpes valaisannes depuis les balcons ou les terrasses attirera les clients.

• Idéalement, soyez à quelques minutes à pied des centres de Crans ou de Montana pour dîner en ville le soir.

• Accès facile au parcours de golf et/ou aux remontées mécaniques – vérifiez l’emplacement de l’arrêt de ski-bus le plus proche.

• Un vaste espace extérieur propice aux réceptions

Crans-Montana convient particulièrement aux acquéreurs à la recherche d’un style de vie haut de gamme, aux golfeurs et aux familles internationales à la recherche d’une station animée toute l’année.

Nendaz

Nendaz partage le domaine skiable des 4 Vallées avec Verbier, qui constitue le plus grand domaine skiable de Suisse, avec notamment le célèbre Mont Fort, qui culmine à une altitude impressionnante de 3 330 mètres.

L’une des particularités de Nendaz réside dans ses bisses, ces huit canaux d’irrigation historiques, dont certains remontent à plusieurs siècles, qui dessinent 98 kilomètres de sentiers balisés à travers le plateau et les versants. Ces sentiers ne sont pas des itinéraires de randonnée comme les autres. Ils sont uniques, suffisamment plats pour convenir à la plupart des tranches d’âge, et profondément ancrés dans l’identité culturelle du Valais, conférant à la station une authenticité qu’aucune infrastructure moderne ne saurait égaler.

Les remontées mécaniques estivales fonctionnent à partir de juin et permettent d’accéder au Mont Fort, qui abrite une plate-forme d’observation vitrée et une tyrolienne palpitante de 1,4 kilomètre à 3 330 mètres d’altitude. La station propose également 250 kilomètres de sentiers de randonnée, 200 kilomètres de parcours de VTT et de vélos électriques, ainsi que 14 parcours de trail, pour une expérience estivale complète.

Les appartements et chalets à Nendaz offrent un rapport qualité-prix nettement plus avantageux que ceux de Verbier, située à proximité, ce qui en fait un point d’entrée attractif sur le marché immobilier des Quatre Vallées.

Éléments clés à prendre en compte pour les investisseurs potentiels à Nendaz :

• Les vues sur la vallée du Rhône peuvent être incroyables à Nendaz. Des panoramas de rêve peuvent apporter une valeur ajoutée et favoriser le taux d’occupation.

• La proximité à pied du centre du village et de la télécabine de Tracouet constitue un atout majeur.

• Terrasses exposées plein sud

• Vérifiez l’ensoleillement hivernal. En raison du relief escarpé, certaines parties de Nendaz peuvent bénéficier de peu de soleil en hiver.

• Assurez-vous que le bien immobilier respecte toutes les règles de la Lex Koller

Nendaz convient particulièrement aux familles à la recherche d’une résidence secondaire et à celles qui souhaitent accéder au domaine skiable des 4 Vallées sans avoir à payer les prix élevés pratiqués à Verbier. Ce n’est peut-être pas la plus jolie des stations de ski, mais elle répond à de nombreux critères pour les familles actives.

Ce qu’il faut rechercher dans un bien immobilier dans les Alpes adapté à l’été

Les critères d’un bien immobilier adapté à l’été diffèrent considérablement de ceux d’un achat purement axé sur le ski. Cette liste de contrôle reflète les priorités habituelles de nos acheteurs en quête d’un bien immobilier pour les deux saisons.

En résumé

Les résidences alpines les plus attractives ont toujours été celles dont les coûts de possession se justifient par un éventail d’utilisations aussi large que possible. Pendant des décennies, cela dépendait principalement de la meilleure desserte vers les pistes, de l’enneigement le plus fiable et des noms de stations de ski les plus réputés. Bien que ces facteurs restent importants, les acheteurs d’aujourd’hui sont parfois prêts à faire des compromis sur certains d’entre eux au profit d’une véritable destination ouverte toute l’année.

Aujourd’hui, un acheteur qui se lance sur le marché à Chamonix, Morzine, Nassfeld, Leogang, Crans-Montana ou Nendaz acquiert un bien immobilier qui présente de solides arguments en faveur d’un taux d’occupation important de mai à novembre, et pas uniquement pendant la saison de ski.

Le secteur hôtelier estival en Suisse vient d’enregistrer sa troisième année record consécutive, la saison cycliste à Leogang dure désormais plus longtemps que la saison de ski, et le taux d’occupation dans les stations de montagne françaises atteint 82 % en août.

Les meilleures résidences alpines « deux saisons » ne sont pas simplement celles qui proposent du ski en hiver et de « belles promenades » en été. Il s’agit plutôt d’appartements et de chalets où les activités estivales sont bien organisées, soutenues et font l’objet d’une demande avérée, comme en témoignent les taux d’occupation, les calendriers d’événements et les profils des clients et des acheteurs qui reviennent régulièrement.

Ce niveau d’exigence plus élevé est désormais plus accessible dans un plus grand nombre de stations qu’il y a dix ans. Les acheteurs qui identifient cette tendance et accordent autant d’importance aux atouts estivaux qu’aux atouts hivernaux procèdent à une évaluation plus complète de leurs achats.

Si vous envisagez d’acquérir un bien immobilier double saison dans les Alpes françaises, autrichiennes ou suisses, n’hésitez pas à contacter Alpine Property Finders. Vous pouvez consulter nos annonces immobilières par pays ou prendre rendez-vous avec nos spécialistes régionaux afin de trouver la station et le type de bien qui répondront le mieux à vos besoins et à ceux de votre famille.