Möchten Sie eine Zweitwohnung in Österreich erwerben? Informieren Sie sich über die Unterschiede zwischen Zweitwohnsitz, Freizeitwohnsitz, Ferienimmobilie und Hauptwohnsitz, bevor Sie ein Angebot abgeben.
Sehen Sie sich alle unsere zum Verkauf
stehenden österreichischen Zweitwohnsitze – Wohnungen und Chalets – an. Einleitung
: In Salzburg haben die Vorschriften zum Besitz von Zweitwohnsitzen für Käufer besondere Bedeutung erlangt. Gemäß der Salzburger Gemeindeverordnung zur Beschränkung von Zweitwohnsitzen 2024 sind nun 91 der 119 Gemeinden des Landes als Gemeinden mit Beschränkungen für Zweitwohnsitze ausgewiesen. In der Praxis bedeutet dies, dass Käufer in vielen beliebten Alpenregionen nicht einfach davon ausgehen können, dass eine Immobilie als private Ferienimmobilie genutzt werden darf. Vor dem Kauf müssen sie klären, ob die Immobilie für die Nutzung als Hauptwohnsitz, als Zweitwohnsitz oder zur touristischen Vermietung bzw. als Kapitalanlage zugelassen ist.
Eine Immobilie in Österreich kann geeignet sein als:
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Hauptwohnsitz – „Hauptwohnsitz“
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Privater Zweitwohnsitz – „Zweitwohnsitz“ oder manchmal „Freizeitwohnsitz“
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Ferienwohnung – „Touristische Vermietung“ oder manchmal „Ferienwohnung“
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Aparthotel-Investition – „Buy-to-Let“
Es ist wichtig, den Unterschied zwischen diesen verschiedenen Immobilienarten zu verstehen. Manchmal wird eine Immobilie beispielsweise im Englischen lediglich als „Ferienwohnung“ bezeichnet, doch was damit gemeint ist, kann sehr unterschiedlich sein.
Dieser Leitfaden erläutert den Unterschied zwischen Zweitwohnsitz, Freizeitwohnsitz, touristisch genutzten Immobilien und Hauptwohnsitzen in praktischer Hinsicht für Personen, die aktiv auf der Suche nach einer österreichischen Immobilie im Skigebiet sind.
Zweitwohnsitz vs. Freizeitwohnsitz
„Zweitwohnsitz“ bedeutet Zweitwohnsitz. Im Englischen wird dies mit „second home“ übersetzt.
„Freizeitwohnsitz“ bezeichnet eine Freizeitimmobilie: eine Immobilie, die hauptsächlich für Urlaub, Wochenenden, Erholung oder saisonale Aufenthalte genutzt wird und nicht als Hauptwohnsitz des Eigentümers dient.
Die österreichische Gesetzgebung hat den Neubau von Zweitwohnsitzen in den meisten Regionen inzwischen eingeschränkt, was bedeutet, dass diese Wohnungen und Chalets nur noch in begrenztem Umfang verfügbar sind.
Gleichzeitig handelt es sich hierbei um eine der begehrtesten Immobilienarten für ausländische Käufer, da die Immobilien zur uneingeschränkten Eigennutzung zur Verfügung stehen. Die Folge sind hohe Preise, und diese Immobilien erzielen einen erheblichen Preisaufschlag.
Die genauen Bezeichnungen können je nach Bundesland variieren. Im Salzburger Land werden diese Immobilien beispielsweise oft als „Zweitwohnung“ oder „Zweitwohnsitz“ bezeichnet. In Tirol hingegen können sie als „Freizeitwohnsitz“ bezeichnet werden.
Bevor Sie ein Angebot abgeben, erkundigen Sie sich nach der genauen deutschen Nutzungsart und lassen Sie sich dies von der örtlichen Gemeinde bzw. dem Gemeinderat bestätigen.
Was ist ein Zweitwohnsitz?
Ein Zweitwohnsitz ist ein Zweitwohnsitz oder ein Zweitwohnheim. Im einfachen Sprachgebrauch beschreibt er eine Immobilie, in der jemand nicht ganzjährig wohnt.
Wenn Sie eine Immobilie als „Zweitwohnsitz“ erwerben möchten, ist es wichtig, diesen korrekten Status über Ihren Immobilienmakler zu klären und sich nicht auf englische Übersetzungen zu verlassen, in denen Begriffe wie „Ferienwohnung“, „Ferienimmobilie“ oder Ähnliches verwendet werden.
Zudem besteht ein Unterschied zwischen der behördlichen Anmeldung und der Baugenehmigung. Eine Person kann zwar zu behördlichen Zwecken eine Zweitadresse anmelden, doch bedeutet dies nicht automatisch, dass die Immobilie gemäß den örtlichen Raumordnungsvorschriften rechtmäßig als privater Ferienwohnsitz zugelassen ist.
In Salzburg ist der damit verbundene Begriff „Zweitwohnung“ von besonderer Bedeutung. Das Salzburger Raumordnungsgesetz 2009 schränkt die Nutzung von Zweitwohnungen in bestimmten Gemeinden und Gebieten ein. Die aktuelle Salzburger Verordnung zur Beschränkung von Zweitwohnungen listet 91 Gemeinden als „Zweitwohnungs-Beschränkungsgemeinden“ auf, gültig ab dem 1. März 2024. Die vom Land Salzburg veröffentlichte Übersicht nennt zudem weitere Beschränkungsgebiete, darunter die Stadt Salzburg selbst als Beschränkungsgebiet, das nicht zu den 91 beschränkten Gemeinden zählt.
Für Käufer im Salzburger Land bedeutet dies, dass eine Immobilie in oder um die beliebten Skigebiete herum nicht als Zweitwohnung behandelt werden sollte, es sei denn, Sie verfügen über einen schriftlichen Nachweis über deren Status als „Zweitwohnsitz“.
Dies ist insbesondere relevant, wenn Sie sich Immobilienangebote in beliebten Skigebieten wie Zell am See-Kaprun, Maria Alm & Hinterthal sowie Saalbach-Hinterglemm ansehen.
Was ist ein „Freizeitwohnsitz“?
Ähnlich wie ein Zweitwohnsitz ist „Freizeitwohnsitz“ die gebräuchliche Bezeichnung für eine Freizeitimmobilie in der österreichischen Region Tirol.
Eine Wohnung im Skigebiet oder ein Chalet ist genau die Art von Immobilie, die sich viele Skikäufer vorstellen, wenn sie von einer „Ferienimmobilie“ sprechen. Diese kann für Familien-Skiurlaube, Wochenenden, Schulferien und Sommeraufenthalte genutzt werden, ohne dass sie zum Hauptwohnsitz des Eigentümers wird.
Das Tiroler Raumordnungssystem schränkt den Bau neuer Freizeitwohnsitze mittlerweile durch Flächennutzungspläne, kommunale Register und eine Obergrenze von 8 % des bestehenden Wohnungsbestands ein. Da die meisten beliebten Skiorte diese Obergrenze bereits überschreiten, entstehen praktisch keine neuen Freizeitwohnsitz-Wohnungen oder -Chalets mehr.
Da die meisten ausländischen Käufer in Österreich keinen Hauptwohnsitz in Österreich begründen möchten, sind diese „Freizeitwohnsitz“-Wohnungen und Chalets sehr gefragt, und die Preise liegen auf einem hohen Niveau.
In beliebten Skiorten in Tirol wie Kitzbühel, Sölden, Obergurgl und Fieberbrunn müssen Sie wahrscheinlich darauf warten, dass eine bestehende Freizeitwohnsitz-Immobilie auf den Markt kommt.
Was ausländische Käufer wissen müssen
Ausländische Käufer stellen oft zunächst die Frage: „Darf ich in Österreich eine Immobilie erwerben?“
Alle EU-Bürger können in Österreich eine Immobilie erwerben und verfügen über dieselben Rechte wie österreichische Staatsbürger. Dies gilt sowohl für den Immobilienkauf eines Hauptwohnsitzes als auch für den Erwerb einer Ferienimmobilie.
Käufer aus dem Vereinigten Königreich gelten nach dem Brexit als Staatsangehörige von „Drittstaaten“ und haben kein automatisches Recht zum Immobilienkauf in Österreich.
Die Gleichbehandlung mit EU-Bürgern bedeutet jedoch nicht, dass Sie die Immobilie nach Belieben nutzen dürfen. Ein österreichischer Käufer oder ein anderer EU-Käufer muss sich weiterhin an die einschlägigen Zweitwohnsitzgesetze in Tirol, im Salzburger Land oder anderswo halten.
Die bessere Frage, die Sie sich als ausländischer Käufer in Österreich stellen sollten, lautet daher:
Darf ich diese Immobilie erwerben, und kann ich sie rechtmäßig so nutzen, wie ich es beabsichtige?
Weitere Informationen finden Sie in unserem Leitfaden zum Immobilienerwerb durch Ausländer in Österreich und zum Immobilienkauf über eine Gesellschaft.
Eine fachkundige rechtliche Beratung vor Ort ist unerlässlich, bevor Sie ein verbindliches Angebot für eine österreichische Immobilie abgeben.
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Für Käufer, die Erträge erzielen möchten, sind unsere Leitfäden zur Vermietung und Immobilienverwaltung in Österreich sowie zur Immobilienbesteuerung in Österreich wichtige weiterführende Lektüre.
Eigenbedarf, „Buy-to-Let“-Wohnungen und Wiederverkauf
Eigenbedarf
Wenn Sie eine Immobilie ausschließlich für Ihren eigenen Gebrauch und den Ihrer Familie suchen, benötigen Sie einen rechtlich anerkannten Zweitwohnsitz. Je nach Bundesland kann dies den Status eines „Freizeitwohnsitzes“, einer „Ferienwohnung“, eines „Zweitwohnsitzes“ oder einer „Zweitwohnung“ haben. Dies ermöglicht es Ihnen, die Immobilie zur uneingeschränkten Eigennutzung zu nutzen, ohne zur Vermietung verpflichtet zu sein oder einen Hauptwohnsitz anmelden zu müssen.
Eine für die „touristische Vermietung“ bestimmte Immobilie muss vermietet werden und darf nicht als privater Zweitwohnsitz genutzt werden. Je nach Bundesland können bei einigen dieser Immobilien private Aufenthalte zulässig sein, diese werden jedoch häufig durch den Betreibervertrag geregelt. Der Eigentümer kann auf eine bestimmte Anzahl von Wochen pro Jahr beschränkt sein oder dazu verpflichtet sein, über dasselbe System wie die Gäste zu buchen.
Dies ist nicht unbedingt ein Problem. Für manche Käufer ist eine gut verwaltete Ferienimmobilie genau die richtige Lösung. Es wird erst dann zum Problem, wenn der Käufer glaubt, eine uneingeschränkte Zweitwohnung zu erwerben.
„Buy-to-let“
In Österreich wurden zahlreiche „Buy-to-Let“-Wohnungen errichtet, um der Nachfrage ausländischer Investoren gerecht zu werden.
Diese Immobilien sind speziell für touristische Zwecke konzipiert, und es gibt Anreize für Investoren, wie beispielsweise die Möglichkeit, 20 % der Mehrwertsteuer zurückzufordern.
Eine Verwaltungsgesellschaft übernimmt die Verwaltung der Immobilien, und Investoren erhalten in der Regel vierteljährlich ihren Anteil an den Einnahmen.
In den meisten Regionen wird der Bau neuer Tourismuswohnanlagen mittlerweile eingeschränkt, doch Sie werden wahrscheinlich eine gute Auswahl an Wohnungen für den Wiederverkauf finden.
Wenn Sie den Kauf einer „Buy-to-Let“-Wohnung in Erwägung ziehen, sollten Sie folgende wichtige Punkte berücksichtigen:
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Wie etabliert ist der Betreiber?
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Ist die Eigennutzung erlaubt? Einige Regionen, wie beispielsweise das Salzburger Land, haben inzwischen festgelegt, dass diese Immobilien ausschließlich zu „Investitionszwecken“ bestimmt sind.
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Gibt es einen Vermietungspool?
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Wie hoch sind die Betreibergebühren?
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Wer trägt die Kosten für Möbel, Instandhaltung, Ersatzrücklagen und Marketing?
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Wie sieht die Mehrwertsteuersituation aus?
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Entspricht die Mietprognose den österreichischen Steuervorschriften?
Die steuerliche Situation sollte nicht vereinfacht betrachtet werden. Gemäß den WKO-Leitlinien zur „Liebhaberei“ müssen Eigentümer über einen Zeitraum von 20 Jahren einen steuerpflichtigen Gewinn erzielen. Ihr Steuerberater wird Ihnen bei der Erstellung einer Prognose behilflich sein.
Wiederverkauf
Die zulässige Nutzung Ihrer Immobilie hat erhebliche Auswirkungen auf deren Wiederverkaufswert und den Markt.
Ein dokumentiertes Recht auf private Zweitwohnung oder Freizeitwohnsitz kann den Wert steigern, da das Angebot begrenzt und die Nachfrage hoch ist.
Umgekehrt kann eine Immobilie mit unklaren rechtlichen Verhältnissen den gegenteiligen Effekt haben. Zukünftige Käufer werden dieselben Fragen stellen, die Sie sich bereits jetzt stellen sollten, und ein vages Versprechen, dass „jeder sie als Ferienimmobilie nutzt“, wird für die meisten Käufer auf dem aktuellen Markt nicht ausreichen.
Apartmenthotels und „Buy-to-let“-Wohnungen haben einen anderen Markt für den Wiederverkauf im Vergleich zu ausgewiesenen Zweitwohnsitzen oder einzelnen Chalets. Aufgrund von Einschränkungen bei der persönlichen Nutzung werden diese Wohnungen vorwiegend Investoren ansprechen. Infolgedessen wird der Preis ebenso sehr von der Rendite bestimmt wie von der traditionellen Bewertung in Euro pro Quadratmeter. Es ist wichtig, über fundierte historische Mietzahlen Ihres Betreibers zu verfügen.
Welche Immobilienarten sind die richtigen für Sie?
a) Für uneingeschränkte private Nutzung
Wenn Sie eine Wohnung oder ein Chalet vorwiegend zur Eigennutzung suchen, müssen Sie eine als Zweitwohnsitz ausgewiesene Immobilie finden. In Tirol bedeutet dies den nachgewiesenen Status als „Freizeitwohnsitz“. Im Salzburger Land bedeutet dies den rechtmäßigen Status als „Zweitwohnung“ oder „Zweitwohnsitz“.
Diese Immobilien sind selten und oft mit einem Aufpreis verbunden. Dieser Aufpreis ergibt sich nicht nur aus der Aussicht, der Nähe zu den Skipisten oder der Architektur. Er spiegelt die Knappheit solcher Immobilien und die hohe Nachfrage seitens internationaler Käufer wider.
b) Für einen Umzug oder den Ruhestand
Wenn Sie beabsichtigen, nach Österreich umzuziehen oder sich dort zur Ruhe zu setzen, ist eine Immobilie als Hauptwohnsitz am besten geeignet. Dies würde bedeuten, dass Sie die Immobilie als Ihren Hauptwohnsitz in Österreich anmelden müssten.
c) Für Investoren
Apart-Hotels und „Buy-to-let“-Wohnungen eignen sich am besten für passive Investoren. Diese werden in der Regel vollständig von einem Betreiber verwaltet und verfügen über eine besetzte Rezeption, einen Frühstücksraum sowie oft umfangreiche Wellnesseinrichtungen.
Der Schwerpunkt bei diesen Wohnungen liegt auf der Auslastung und der Erzielung maximaler Erträge für die Eigentümer. Die Erträge werden manchmal hotelweit zusammengefasst, wobei die Investoren vierteljährlich ihren Anteil am Gewinn ausgezahlt bekommen.
Was sollten Immobilienkäufer in Österreich vor der Abgabe eines Angebots prüfen?
Zu anfordernde Unterlagen
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Grundbuchauszug.
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Flächenwidmungsplan.
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Baugenehmigung.
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Nutzungsgenehmigung.
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Gemeindebestätigung über die zulässige Nutzung.
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Eintrag im Freizeitwohnsitzverzeichnis oder im Ferienwohnungsverzeichnis, sofern zutreffend.
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Status der Salzburger Beschränkungen sowie Nachweise über etwaige Ausnahmen oder Bestandsschutzregelungen.
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Bestätigung der touristischen Nutzung, sofern zutreffend.
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Betreibervertrag für Aparthotels oder als Mietobjekte bestimmte Einheiten.
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Unterlagen zur Wohnung bzw. zur Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).
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Situation hinsichtlich lokaler Steuern und Abgaben.
Fragen, die Sie dem Makler oder Verkäufer stellen sollten
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Wie lautet die genaue rechtliche Nutzungskategorie nach deutschem Recht?
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Kann die Immobilie als privater Zweitwohnsitz genutzt werden?
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Befindet sie sich in einer Vorbehaltsgemeinde, einer Beschränkungsgemeinde, einem Beschränkungsgebiet oder einer Sondernutzungszone?
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Liegt eine kommunale Bescheinigung oder ein Eintrag im Grundbuch vor?
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Falls historische Rechte geltend gemacht werden, durch welche Unterlagen werden diese belegt?
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Wird der Verkäufer im Kaufvertrag die rechtmäßige, zulässige Nutzung garantieren?
Fragen, die Sie Ihrem Rechtsanwalt oder Notar stellen sollten
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Benötigt der Käufer eine Genehmigung für den Erwerb durch Ausländer?
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Welche Erklärungen müssen beim Erwerb abgegeben werden?
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Kann die beabsichtigte Nutzung nach der Fertigstellung rechtmäßig fortgesetzt werden?
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Sollte das Angebot von einer kommunalen Bestätigung abhängig gemacht werden?
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Gibt es Fragen zur Mehrwertsteuer, zu Mieteinnahmen oder zur Liebhaberei?
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Gibt es lokale Abgaben für Zweitwohnungen, Ferienwohnungen oder Leerstand?
Der APF-Leitfaden zum Ablauf des österreichischen Immobilienkaufs ist eine nützliche Ergänzung zu dieser Checkliste.
Praktische nächste Schritte
Wenn Sie sich nach einer Immobilie in Österreich erkundigen, ist es unerlässlich zu klären, ob diese als Zweitwohnsitz, Ferienimmobilie oder Hauptwohnsitz genutzt werden kann.
Alpine Property Finders kann Ihnen dabei helfen, die voraussichtliche Nutzungskategorie zu ermitteln, die richtigen Unterlagen anzufordern und die Fragen zu identifizieren, die Sie klären sollten, bevor Sie weitere Schritte unternehmen.
Die endgültige rechtliche Bestätigung sollten Sie stets von Ihrem österreichischen Rechtsanwalt über die örtliche Gemeinde einholen.
Nützliche nächste Schritte:
