La région du Hochkönig, autrefois un domaine skiable peu connu, est devenue une destination alpine très prisée et parfaitement desservie, grâce à la modernisation de ses infrastructures, à une offre limitée et à un attrait marqué toute l'année.
Introduction
Pendant de nombreuses années, la région du Hochkönig a été admirée pour ses paysages et ses pistes de ski adaptées aux familles, mais elle est restée quelque peu méconnue des acheteurs immobiliers internationaux, principalement pour des raisons pratiques plutôt que par manque de qualité. Cette perception a évolué. Maria Alm étant désormais pleinement intégrée au domaine skiable du Hochkönig, la région constitue une destination cohérente et interconnectée.
Dans ce guide immobilier approfondi, nous examinons en détail Maria Alm et l’ensemble de la région du Hochkönig, tant du point de vue du mode de vie que du bien immobilier. Nous explorons ce qui a changé ces dernières années, en quoi les différents villages se distinguent les uns des autres, quelle est la situation actuelle du marché immobilier et pourquoi cette partie de la région de Salzbourg continue d’attirer les acheteurs.
La région du Hochkönig en bref
Les zones immobilières de la région du Hochkönig
Bien que le domaine skiable du Hochkönig soit entièrement interconnecté sur la carte, ces villages fonctionnent comme des micro-marchés immobiliers distincts.
Maria Alm
Située à l’extrémité ouest de la vallée du Hochkönig, Maria Alm est le village de base le plus connu et le mieux établi de la région. Elle est largement considérée comme l’un des plus beaux villages de Salzbourg, avec un centre traditionnel dominé par son impressionnante église de pèlerinage gothique, dont la flèche de 76 mètres figure parmi les plus hautes d’Autriche. Pour les investisseurs, Maria Alm représente le marché le plus important en termes de volume. La demande y est portée par des familles qui recherchent des commodités accessibles à pied et un accès facile aux remontées mécaniques. La possibilité d’accéder à l’ensemble du domaine skiable via la remontée mécanique de Natrun sans avoir à utiliser de voiture ni de bus garantit des taux d’occupation élevés pour les locations. Les prix s’ situent généralement dans le haut de la fourchette de prix du Hochkönig pour les appartements standard, ce qui reflète à la fois la demande et la rareté relative des possibilités de construction neuve à proximité du centre.
Idéal pour :
- Les familles
- Appartements touristiques gérés
- Ambiance animée
Résidence secondaire de 5 chambres à Maria Alm. Prix : 2 980 000 €.
Hintermoos
En remontant la vallée, Hintermoos se situe géographiquement entre Maria Alm et Hintertal. Ce quartier est plus étendu, offre une ambiance moins touristique et se caractérise par des maisons de style chalet ainsi que de petits lotissements résidentiels situés autour des principales remontées mécaniques de mi-station, la Schwarzeckalm et le Sinalco.
Ce quartier séduit les acheteurs à la recherche d’un certain confort « ski-in », loin de l’agitation du village principal. Bien que l’offre y soit plus limitée, on peut parfois y trouver des chalets indépendants aux prix avoisinant 1 à 2 millions d’euros. C’est un emplacement idéal pour ceux qui privilégient l’accès aux pistes à la vie nocturne après-ski.
Idéal pour :
- Les chalets de ski
- Accès facile aux pistes
- Tranquillité et nature
Hintertal
Hintertal est sans doute l’adresse la plus prestigieuse de toute la région du Hochkönig et occupe une vallée latérale isolée au-dessus de Maria Alm. Historiquement, Hintertal a été désignée comme zone réservée aux résidences secondaires (Zweitwohnsitz) dans les années 1970, un statut juridique rare dans la province de Salzbourg qui permet aux propriétaires d’utiliser leurs biens immobiliers exclusivement pour eux-mêmes, sans obligation de les louer. Cette rareté a attiré une population aisée, principalement originaire d’Allemagne, des Pays-Bas et d’Autriche. Le marché local se caractérise par des chalets de luxe haut de gamme dont les prix peuvent atteindre entre 3 et 5 millions d’euros.
Idéal pour :
- Chalets de luxe indépendants
- Résidences secondaires
- Intimité
Dienten
Situé au pied du massif du Hochkönig, Dienten est souvent décrit comme l’un des villages les plus pittoresques des Alpes de Salzbourg. Il se trouve à une haute altitude, sur un plateau ensoleillé, et constitue le point central du domaine skiable, permettant aux skieurs de se diriger vers l’ouest en direction de Maria Alm ou vers l’est en direction de Mühlbach. Le village a su conserver une esthétique autrichienne incroyablement traditionnelle, qui interdit les lotissements à grande échelle et aux constructions massives. Par conséquent, le marché immobilier y est tendu et très convoité par ceux qui recherchent l’Autriche « authentique ». C’est également une destination estivale très prisée, notamment grâce au col du Filzensattel, point culminant particulièrement exigeant du parcours cycliste de l’Ironman 70.3 de Zell am See.
Idéal pour :
- Les amateurs de soleil
- Une région autrichienne traditionnelle
- Appartements de charme
Mühlbach
Mühlbach am Hochkönig se trouve à l’extrémité est de la vallée et dégage une atmosphère encore légèrement différente. Ancienne ville minière de cuivre, Mühlbach s’est transformée en un haut lieu du tourisme offrant un excellent rapport qualité-prix par rapport à ses voisins de l’ouest. Elle sert de porte d’entrée aux skieurs venant de la région du Pongau (la plus proche de l’autoroute A10 des Tauern). Les investissements se concentrent ici sur des résidences touristiques neuves, telles que le Mountain Hideaway Birgkar, qui offrent des équipements modernes et des structures de location gérées. Pour les investisseurs que les prix pratiqués à Maria Alm ou à Hintertal ne permettent pas d’accueillir, Mühlbach constitue un point d’entrée attractif présentant un potentiel de plus-value significatif à mesure que la popularité de la région ne cesse de croître.
Idéal pour :
- Des paysages spectaculaires
- Excellent rapport qualité-prix
- Des biens immobiliers neufs
Prix des biens immobiliers dans la région du Hochkönig (2026)
Les prix des biens immobiliers à Maria Alm et dans l’ensemble de la région du Hochkönig ont augmenté de manière constante au cours de la dernière décennie, sous l’effet d’une offre limitée, de contrôles d’urbanisme stricts dans la province de Salzbourg et de la réputation grandissante de la région en tant que destination attractive toute l’année.
Dans le village de Maria Alm même, les appartements situés à quelques minutes à pied de la télécabine de la Natrunbahn et du centre du village affichent les plus fortes plus-values. Les appartements modernes se situent généralement entre 7 000 et 9 500 € le mètre carré, les logements neufs ou récemment rénovés se situant dans le haut de cette fourchette de prix. La proximité immédiate des pistes de ski et l’emplacement central sont les principaux facteurs déterminants du prix, bien plus que la superficie seule.
Les prix des chalets à Maria Alm sont plus hétérogènes en raison d’une disponibilité limitée. Les petits chalets ou les maisons jumelées situés en périphérie du village sont généralement proposés à partir de 1,2 million d’euros, tandis que les grands chalets individuels offrant une vue et une intimité peuvent dépasser les 2,5 millions d’euros, en particulier lorsqu’ils bénéficient d’un accès toute l’année et d’une grande flexibilité en matière de location.
Hintermoos propose des prix légèrement plus abordables pour les appartements, mais des primes plus élevées pour les chalets «au pied des pistes». Les prix des appartements varient généralement dans une fourchette de prix allant de 6 500 à 8 500 € le mètre carré, tandis que ceux des chalets individuels se situent couramment entre 1,5 million et 3 millions d’euros, en fonction de l’altitude et de l’accès direct aux pistes.
En raison de son classement historique en tant que zone de « Zweitwohnsitz », l’offre à Hinterthal est extrêmement limitée et la demande reste internationale. Les prix des chalets commencent généralement autour de 3 millions d’euros, les biens immobiliers de prestige dépassant souvent les 5 millions d’euros.
Le caractère villageois de Dienten, strictement préservé, limite les grands projets immobiliers, ce qui maintient l’offre à un niveau restreint. Les prix des appartements varient généralement dans une fourchette de prix allant de 6 000 à 8 000 € le mètre carré, tandis que ceux des chalets se situent souvent entre 1,5 million et 3,5 millions d’euros.
Les résidences touristiques neuves à Mühlbach se situent généralement entre 5 000 et 7 000 € le mètre carré, les chalets et les appartements plus spacieux étant proposés à partir d’environ 900 000 €.
Facteurs clés :
- Améliorations des infrastructures
- Demande d'immobilier de montagne en période de pandémie
- Une offre nouvelle limitée en raison de restrictions strictes en matière d’urbanisme
- L’essor du tourisme estival renforce l’attrait de la région toute l’année
La liaison Natrun-Aberg
La liaison Natrun-Aberg a connu une transformation radicale avec la construction de la Sonnbergbahn et la modernisation de la Natrunbahn (achevées en 2018/2019). Ce projet d’infrastructure de grande envergure a permis de relier efficacement le mont Natrun (situé juste au-dessus du village) au mont Aberg (porte d’entrée du vaste domaine skiable du Hochkönig).
Les visiteurs peuvent désormais prendre la télécabine depuis le centre du village, skier au-dessus du Natrun et rejoindre directement le circuit de ski principal de 120 km sans jamais avoir à prendre le bus. Ils peuvent redescendre à ski jusqu’au centre du village pour le déjeuner ou l’après-ski.
Cette liaison a immédiatement accru l’attrait et le potentiel de rendement locatif des biens immobiliers situés au centre du village. La prime de commodité, auparavant réservée aux chalets « au pied des pistes » situés sur les pistes, s’applique désormais aux appartements situés près de l’église.
La suppression des tracas liés au bus des skieurs le matin a ouvert le marché aux familles avec de jeunes enfants, renforçant ainsi la réputation de la région en tant que station familiale. La Natrunbahn fonctionne en été pour desservir la montagne d’aventure du Prinzenberg, garantissant ainsi que le téléphérique génère des recettes toute l'année, et pas seulement en hiver.
L’hiver dans la région du Hochkönig
Le domaine skiable du Hochkönig forme un circuit unique et entièrement relié entre Maria Alm, Dienten et Mühlbach, permettant aux skieurs de se déplacer sans encombre à travers la vallée sans avoir à retirer leurs skis.
Le principal atout de la région est le Königstour (le « Tour du Roi »), un circuit de ski continu de 35 kilomètres qui vous permet de skier de Maria Alm à Mühlbach et de revenir en une seule journée. Il traverse six sommets et présente un dénivelé de 7 500 mètres. Le Königstour est conçu pour les « skieurs de loisir » : les pistes sont principalement des rouges et des bleues larges et bordées d’arbres qui serpentent à travers la forêt.
Bien que le village soit situé à 800 m d’altitude, le microclimat du massif du Hochkönig retient l’air froid, et la station a massivement investi dans l’enneigement artificiel. Plus de 90 % des pistes sont desservies par des canons à neige, garantissant ainsi une saison qui s'étend sans interruption de début décembre à Pâques.
Le réseau de remontées mécaniques est incroyablement moderne. Les files d'attente sont rares, même pendant les vacances scolaires néerlandaises de février, période de forte affluence.
La région s'est délibérément détournée de l'après-ski « festif » au profit d'un après-ski « gastronomique ». Vous y trouverez des refuges comme le Tom’s Almhütte, un monument architectural spectaculaire qui sert du champagne et des pâtes à la truffe, ou encore le Steinbockalm, où l’accent est mis sur la gastronomie avec une vue panoramique.
Au-delà du ski alpin, l’offre hivernale du Hochkönig est délibérément variée. La région promeut activement des itinéraires de ski de randonnée pour les skieurs expérimentés, des sentiers de randonnée hivernale, des aires de luge et des zones de ski adaptées aux enfants. Cette diversification favorise les séjours prolongés et les vacances multigénérationnelles, ce qui renforce à son tour l’attrait locatif des appartements et chalets familiaux. Il est important de noter que ces activités sont intégrées au cœur des villages plutôt que d’être isolées ; ainsi, la vie hivernale se poursuit à Maria Alm, Dienten et Mühlbach même après la fermeture des remontées mécaniques.
L’été dans la région du Hochkönig
Au cours de la dernière décennie, la région s’est discrètement repositionnée comme une véritable destination alpine estivale plutôt que comme une station de ski en hibernation.
La randonnée constitue le pilier de l’offre estivale dans cette région. Le massif du Hochkönig offre un vaste réseau de sentiers balisés, allant de promenades alpines faciles à des itinéraires de haute montagne exigeants traversant des plateaux calcaires et des crêtes.
L’une des zones les plus prisées se situe autour de la Jufenalm, qui est devenue un lieu incontournable pour les visiteurs estivaux grâce à son cadre panoramique, à son concept moderne de bien-être alpin et à son accessibilité par remontées mécaniques et sentiers de randonnée.
Juste au-dessus du village de Maria Alm se dresse le Prinzenberg (la Montagne du Prince), qui constitue un formidable pôle d’attraction estival pour les familles. Le Forest Slide Park propose cinq toboggans (dont certains mesurent plus de 50 mètres de long) qui permettent aux enfants de dévaler gratuitement 200 mètres le long de la montagne. Pour les propriétaires d’immeubles, la Hochkönig Card constitue un argument de vente décisif : elle comprend l’accès gratuit et illimité à six remontées mécaniques estivales.
La présence de piscines intérieures et extérieures ainsi que d’installations de bien-être en altitude n’est pas seulement un atout en termes de style de vie ; elle élargit considérablement la clientèle estivale au-delà des randonneurs chevronnés pour inclure les familles et les visiteurs en quête de bien-être, favorisant ainsi des séjours plus longs et des visites répétées.
Le caractère visuel de la région joue un rôle majeur dans son attrait estival. Les villages du Hochkönig sont nichés au milieu de prairies verdoyantes, de versants boisés et de formations rocheuses spectaculaires, créant ainsi le paysage alpin classique que de nombreux acheteurs associent à l’Autriche. Maria Alm, en particulier, bénéficie d’un centre-village dynamique qui reste animé tout au long de l’été, avec ses cafés, ses événements locaux et un accès à pied aux sentiers environnants. Cette continuité de la vie villageoise est l’une des principales raisons pour lesquelles les propriétaires utilisent leurs biens immobiliers plus fréquemment en dehors de la saison de ski.
Conclusion
Maria Alm et la région du Hochkönig dans son ensemble occupent une place unique dans les Alpes autrichiennes. Elles allient l’attrait visuel et culturel que de nombreux acheteurs associent à l’« Autriche classique » à un domaine skiable désormais entièrement relié, moderne et compétitif selon les normes actuelles.
Pris dans leur ensemble, Maria Alm et la région du Hochkönig constituent l’un des marchés immobiliers alpins les plus équilibrés de Salzbourg. Ils offrent un véritable ski, une vie villageoise durable, un attrait croissant toute l’année et un cadre réglementaire qui préserve la rareté de l’offre. Pour les acheteurs à la recherche d’une expérience autrichienne traditionnelle, alliant infrastructures modernes et fondamentaux solides à long terme, le Hochkönig n’est plus un coin caché des Alpes autrichiennes, mais il est encore loin d’être surexploité.
