Lex Koller: Regeln für ausländische Käufer in der Schweiz

Ausländer können in der Schweiz Immobilien erwerben, müssen dabei jedoch strenge Vorschriften gemäß dem Lex Koller-Gesetz einhalten. Nichtansässige dürfen zugelassene Ferienimmobilien nur in ausgewiesenen Tourismusgebieten erwerben, wobei häufig Größenbeschränkungen und Kontingente zu beachten sind. Ausländer, die in der Schweiz leben und über eine C-Bewilligung verfügen, sowie die meisten EU-/EFTA-Bürger genießen jedoch nahezu dieselben Eigentumsrechte wie Schweizer Staatsbürger.

Gemäß dem Lex Koller dürfen ausländische Käufer ohne Wohnsitz in der Schweiz grundsätzlich nur zugelassene Ferienimmobilien in ausgewiesenen Tourismusgebieten erwerben. Die Immobilie muss in der Regel für den Immobilienerwerb durch Ausländer zugelassen sein, und vor Abschluss des Kaufs ist normalerweise eine kantonale Genehmigung erforderlich.

Zudem gelten praktische Beschränkungen. Ausländische Käufer dürfen in der Regel nur eine Schweizer Ferienimmobilie pro Familie erwerben, wobei die Wohnfläche in der Regel maximal 200 m² und die Grundstücksfläche maximal 1.000 m² betragen darf. In vielen Fällen gelten zudem Beschränkungen beim Wiederverkauf, die häufig eine Mindesthaltedauer von fünf Jahren vorsehen, außer in Ausnahmefällen wie Tod, Scheidung oder Konkurs. Ist ein vorzeitiger Verkauf zulässig, kann die Realisierung von Veräußerungsgewinnen eingeschränkt sein.

Entscheidend ist, dass die Beschränkungen immobilienspezifisch sind. Die Lage, die Größe, der rechtliche Status, der Kanton und die bisherigen Eigentümer eines Chalets können allesamt Einfluss darauf haben, ob es für einen ausländischen Käufer erhältlich ist.

Ja, in der Schweiz können Beschränkungen beim Wiederverkauf bestehen. Für Immobilien, die im Rahmen der Lex Koller erworben wurden, ist unter Umständen eine Genehmigung erforderlich, bevor sie an einen anderen Ausländer verkauft werden dürfen, und einige Kantone schreiben eine Mindesthaltedauer vor (häufig etwa fünf Jahre). In Gebieten mit Zweitwohnungsquoten kann der Wiederverkauf zudem eingeschränkt sein oder lokalen Vorschriften unterliegen, insbesondere wenn sich die Nutzung der Immobilie ändert.

Immobilien, die vor 2012 errichtet wurden, sind im Grundbuch weder als Haupt- noch als Zweitwohnsitz eingetragen und können daher als beides verkauft werden.

Ein Ausländer kann in der Schweiz nur über eine in der Schweiz eingetragene und von in der Schweiz ansässigen Personen kontrollierte Gesellschaft Immobilien erwerben. Gesellschaften, die unter ausländischer Kontrolle stehen oder ihren Sitz im Ausland haben, gelten im Sinne des Lex Koller-Gesetzes als ausländische Käufer. Dies bedeutet, dass sie eine Bewilligung einholen müssen und auf den Immobilienkauf bestimmter Ferienimmobilien in ausgewiesenen Gebieten beschränkt sind.

Mit einer B-Bewilligung dürfen ausländische Einwohner in der Schweiz einen Hauptwohnsitz erwerben. Der Erwerb von Zweitwohnungen oder Anlageimmobilien erfordert jedoch in der Regel eine besondere Genehmigung. Eine C-Bewilligung hingegen gewährt eine dauerhafte Aufenthaltsberechtigung und verleiht dieselben Eigentumsrechte wie Schweizer Staatsangehörigen. Das bedeutet, dass Inhaber einer C-Bewilligung ohne Einschränkungen mehrere Immobilien erwerben können.

Die kantonalen Vorschriften in der Schweiz können hinsichtlich der Immobilien erheblich voneinander abweichen. In vielen Tourismuskantonen wie dem Wallis, dem Waadtland, Graubünden, Bern und dem Tessin ist es ausländischen Nichtansässigen gestattet, Ferienimmobilien in bestimmten Gemeinden zu erwerben. In grösseren Stadtkantonen wie Zürich, Genf, Basel und Zug ist der Verkauf von Immobilien jedoch in der Regel ausschliesslich auf Einwohner beschränkt.

Zudem verwalten die Kantone jährliche Kontingente für Käufe von Immobilien und legen in der Regel Grössenbeschränkungen für Wohneinheiten fest, die üblicherweise auf etwa 200 bis 250 Quadratmeter Wohnfläche und 1'000 Quadratmeter Grundstück begrenzt sind. Es ist wichtig, konkrete Einzelheiten und Genehmigungen bei der jeweiligen kantonalen Behörde einzuholen.

Eine bemerkenswerte Ausnahme bildet Andermatt im Kanton Uri, wo neue Immobilien von den Beschränkungen der Lex Koller und dem Zweitwohnsitzverbot ausgenommen sind, sodass Ausländer freier kaufen und den Wiederverkauf durchführen können, auch über Gesellschaften. Darüber hinaus können einzelne Gemeinden zusätzliche Vorschriften erlassen, wie beispielsweise Mindesthaltedauern und Bedingungen für den Wiederverkauf. Die nationale Obergrenze von 20 Prozent für Zweitwohnungen wird auf lokaler Ebene durchgesetzt, was sich auf die Genehmigungsverfahren für Immobilien auswirken kann.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass es unerlässlich ist, die spezifischen Vorschriften des Kantons und der Gemeinde zu prüfen, in denen Sie eine Immobilie erwerben möchten, da Genehmigungen, Quoten und Obergrenzen zusätzlich zu den bundesrechtlichen Bestimmungen der Lex Koller auf lokaler Ebene festgelegt werden.

Sie dürfen sich innerhalb eines Zeitraums von 180 Tagen bis zu 90 Tage in der Schweiz aufhalten. Wenn Sie sich länger als drei Monate im Land aufhalten möchten, müssen Sie eine kurzfristige Aufenthaltsbewilligung (L-Bewilligung) beantragen, sofern Ihr Aufenthalt bis zu einem Jahr dauert. Oder eine längerfristige B-Bewilligung, die fünf Jahre gültig ist. Um eine Aufenthaltsbewilligung zu erhalten, müssen Sie mindestens 6 Monate im Jahr in der Schweiz verbringen, Schweizer Steuern zahlen und über eine Schweizer Krankenversicherung verfügen.

Sie können sich in der Schweiz niederlassen, wenn Sie die erforderlichen Voraussetzungen erfüllen. Sie müssen entweder bei einem Schweizer Unternehmen in der Region beschäftigt sein oder sich in der Schweiz zur Ruhe setzen. Letzteres bedeutet, dass Sie in der Schweiz kein Gehalt beziehen dürfen, allerdings Dividenden erhalten können, und dass Sie nachweisen müssen, dass Sie über die notwendigen Mittel verfügen, um dort zu leben und die örtlichen Steuern zu zahlen.