Ablauf und Kaufnebenkosten in der Schweiz: Notar und Handänderungssteuer

Ausländische Käufer müssen zunächst sicherstellen, dass sie die Voraussetzungen der Lex-Koller-Vorschriften erfüllen. Diese Vorschriften verlangen, dass Nichtansässige eine Kaufbewilligung für ausländische Käufer von den Bundes- und Kantonsbehörden einholen, es sei denn, sie erwerben einen Hauptwohnsitz und verfügen über eine Schweizer Aufenthaltsbewilligung (Ausweis B).

Nach der Auswahl einer Immobilie sollten Käufer ihre finanzielle Tragbarkeit prüfen und dabei die Hypothekenfähigkeit, Renovierungskosten sowie die Kosten für das Miteigentum berücksichtigen. Sobald ein Angebot angenommen wurde, leitet der Immobilienmakler das Verfahren zur Beantragung der Kaufbewilligung ein.

Die Kaufnebenkosten in der Schweiz variieren je nach Kanton und liegen in der Regel zwischen 2,5 % und 5 % des Preises einer Immobilie.

• Bern: Insgesamt etwa 3 %, darunter 1,8 % staatliche Kaufsteuer, 0,8 % Notarkosten sowie zusätzliche Eintragungsgebühren.
• Im Wallis: Insgesamt etwa 3 %, bestehend aus 2 % für die Grunderwerbsteuer und 1 % für Notarkosten.
• Waadt: Insgesamt etwa 5 %, darunter 3,3 % für die Grunderwerbsteuer sowie 1,7 % für Notarkosten und Eintragungsgebühren.

Auch die Gebühren für die Eintragung der Hypothek variieren: im Wallis liegen sie bei etwa 1 %, während sie im Waadtland zwischen 0,6 % und 0,44 % schwanken.

Schweizer Banken vergeben in der Regel Kredite bis zu einer Beleihungsquote (LTV) von 70 % und bieten niedrige Zinssätze ohne Bearbeitungs- oder Versicherungsgebühren an.

Einen Schweizer Notar finden Sie über die Websites der Kantonsregierungen, beim Schweizerischen Notarverband (snv-fsn.ch) oder in Verzeichnissen. Auch lokale Immobilienmakler, Banken oder Gemeindeverwaltungen können Ihnen vertrauenswürdige Notare in Ihrer Nähe empfehlen.

Beim Kauf einer Immobilie ab Plan in der Schweiz beginnt der Prozess mit der Überprüfung der Berechtigung gemäß den Bestimmungen des Lex Koller. Ausländische Nichtansässige müssen bei den zuständigen Bundes- und Kantonsbehörden eine Kaufbewilligung für ausländische Käufer einholen. Nachdem Sie sich für ein Bauprojekt entschieden und die Finanzierung gesichert haben – unter Berücksichtigung der Hypothekengenehmigung, Ihrer Ersparnisse sowie möglicher Renovierungs- oder Miteigentümerschaftskosten –, können Sie über Ihren Immobilienmakler ein Angebot abgeben.

Sobald Ihr Angebot angenommen wurde, leitet der Immobilienmakler den Antrag auf eine Kaufbewilligung für ausländische Käufer ein. Die Zahlungen für Immobilien ab Plan erfolgen in der Regel in folgenden Schritten:

• 30 % bei Vertragsunterzeichnung
• 25 % bei der Grundsteinlegung
• 30 % bei Fertigstellung des Daches
• 15 % bei der Schlüsselübergabe

Einige Neubauten werden auf Baurechtsgrundstücken verkauft, was jährliche Grundrentenzahlungen erfordert, während andere im Eigentum stehen. Nach Fertigstellung des Baus erhalten Käufer eine Hausgarantie, die je nach Umfang der festgestellten Mängel 5 bis 10 Jahre gültig ist.

Neubauten in der Schweiz sind sowohl durch gesetzliche als auch durch vertragliche Baugarantien geschützt:

1. Gesetzliche Gewährleistung (Schweizerisches Obligationenrecht, Art. 371): Käufer haben ab Fertigstellung eine Gewährleistungsfrist von 5 Jahren für Mängel an unbeweglichen Bauwerken. Diese verlängert sich auf 10 Jahre, wenn der Mangel vorsätzlich verschwiegen wurde.
2. Norm SIA 118 (sofern im Vertrag enthalten): Diese Norm sieht eine Gewährleistungsfrist von zwei Jahren für sichtbare Mängel und bis zu fünf Jahren für versteckte Mängel vor.
3. Erweiterte Garantien oder Versicherungen: Bauträger bieten häufig zusätzlichen Schutz an, wie beispielsweise 10-jährige Baugarantien oder eine „Hausbau-Garantie“-Versicherung.

Käufer müssen etwaige Mängel unverzüglich nach ihrer Feststellung melden, um ihre Rechte zu wahren. Zu den verfügbaren Rechtsbehelfen können Reparatur, Preisminderung oder – in seltenen Fällen – die Vertragsauflösung gehören.

Der Immobilienkauf in der Schweiz dauert in der Regel 1–2 Monate für in der Schweiz ansässige Personen und 3–4 Monate für ausländische Käufer, da Nichtansässige vor der endgültigen Eintragung zunächst eine Lex Koller-Genehmigung einholen müssen.