Steuern auf Immobilien in Frankreich: Taxe foncière und Zweitwohnsitzsteuer

Beim Immobilienkauf in Frankreich fallen verschiedene kaufbezogene Steuern und Gebühren an. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer („droits de mutation“ / „Stempelsteuer“), Notarkosten (die Registrierungs- und Verwaltungsgebühren umfassen), die Mehrwertsteuer (auf Neubauimmobilien oder Immobilien ab Plan unter bestimmten Voraussetzungen) sowie je nach Standort lokale Registrierungs- oder Departementsgebühren.

Sobald Sie eine Immobilie besitzen, fallen laufende Grundsteuern an. Die wichtigsten davon sind die „taxe foncière“ (eine Grundsteuer) und die „taxe d’habitation“ (eine Wohnsteuer, die ausschließlich für Zweitwohnsitze gilt). Zudem können Einkommenssteuern anfallen, wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, eine Vermögenssteuer (sofern Ihr Immobilienvermögen bestimmte Schwellenwerte überschreitet) sowie eine Kapitalertragsteuer beim Verkauf (sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind).

Die „Taxe foncière“ ist eine jährliche Steuer, die von Immobilienbesitzern zu entrichten ist. Sie gilt für alle Immobilienbesitzer, unabhängig davon, ob es sich bei der Immobilie um ihren Hauptwohnsitz oder um eine Zweitwohnung handelt. Die Höhe richtet sich nach dem „valeur locative cadastrale“ (katastermäßiger Mietwert), der Größe und den Immobilienarten der Immobilie sowie den von der Gemeinde und anderen lokalen Behörden festgelegten lokalen Steuersätzen.

Die „Taxe d’habitation“ war früher eine jährlich erhobene Steuer, die vom Bewohner einer bewohnbaren Immobilie (Eigentümer oder Mieter) auf der Grundlage eines entsprechend festgesetzten Mietwerts erhoben wurde.

Seit dem 1. Januar 2023 ist die „taxe d’habitation“ jedoch für Hauptwohnsitze abgeschafft worden. Für Zweitwohnsitze (Ferienimmobilien usw.) oder andere Sonderfälle gilt sie in vielen Fällen weiterhin.

Für Neubauten oder vom Bauträger verkaufte Immobilien ab Plan gilt ein Mehrwertsteuersatz von 20 %, der bereits im Kaufpreis enthalten ist.

Sobald Sie den Kauf abgeschlossen haben, können Sie die Mehrwertsteuer zurückfordern, indem Sie ein professionelles Mietverwaltungspaket in Anspruch nehmen.

Voraussetzungen für die Inanspruchnahme:

1. Die Immobilie muss beim Kauf mehrwertsteuerpflichtig sein; in der Regel bedeutet dies, dass es sich um Folgendes handelt:

   • Ein Neubau (oder ein Gebäude, dessen Fertigstellung weniger als fünf Jahre zurückliegt), der von einem mehrwertsteuerpflichtigen Bauträger verkauft wird.
   • Oder eine ab Plan („VEFA“-Modell) von einem mehrwertsteuerpflichtigen Unternehmen angebotene Immobilie.
   • Wird der Verkauf von einer Privatperson getätigt, die nicht umsatzsteuerpflichtig ist, kann der Verkauf von der Umsatzsteuer befreit sein, und die Umsatzsteuer kann nicht zurückgefordert werden.

2. Sie verpflichten sich zur Ausübung einer gewerblichen Vermietungstätigkeit („Para-Hôtellerie“), wodurch die Mehrwertsteuerrückforderung ermöglicht wird. Zu den wesentlichen Merkmalen gehören:

   • Die Immobilie muss möbliert sein.
   • Es muss sich um eine möblierte Kurzzeitvermietung (Ferienvermietung oder touristische Vermietung) handeln und nicht um eine reine Langzeitmiete zu Wohnzwecken.
   • Die Vermietung muss mindestens drei der folgenden Dienstleistungen umfassen: Rezeption/Gäste-Check-in, Reinigung während des Aufenthalts, Bereitstellung oder Wechsel von Bettwäsche und Handtüchern sowie Frühstück (oder eine gleichwertige Leistung) für die Gäste.
   • In der Regel unterzeichnen Sie einen Verwaltungs- bzw. Mietvertrag mit einem professionellen Vermietungsunternehmen, das diese Dienstleistungen übernimmt.

3. Langfristige Vermietungsverpflichtung (in der Regel 20 Jahre). Wenn Sie die Vermietung vorzeitig beenden, müssen Sie möglicherweise einen Teil der Mehrwertsteuer zurückzahlen.

   • Wenn Sie die Vermietung nach 10 statt nach 20 Jahren beenden, müssen Sie möglicherweise einen Teil des Vorteils zurückzahlen.
   • Wenn Sie die Immobilie verkaufen: Wenn der neue Eigentümer die Vermietung zu denselben Bedingungen fortsetzt, erfolgt keine Rückzahlung; andernfalls müssen Sie möglicherweise einen Teil der Rückerstattung zurückzahlen.

4. Zeitplan und Zahlungsmodalitäten:

   • Beim Kauf eines fertiggestellten Gebäudes zahlen Sie den vollen Preis einschließlich Mehrwertsteuer und beantragen die Rückerstattung anschließend (oft 3–6 Monate später).
   • Bei einer Immobilie ab Plan können Sie in Teilzahlungen (jeweils inklusive Mehrwertsteuer) zahlen und entsprechend eine Rückerstattung beantragen, oder manchmal wird der Kaufpreis ohne Mehrwertsteuer angegeben.

Die Möglichkeit, die Mehrwertsteuer für eine Neubauwohnung oder ein Chalet in Frankreich zurückzufordern, ist einer der wichtigsten Anreize für Investoren. Durch die Ersparnis von 20 % des Angebotspreises ist die potenzielle Rendite bzw. der ROI deutlich höher.

Unter bestimmten Voraussetzungen gelten in bestimmten Gebieten (Stadterneuerungsgebiete, Schwerpunktbezirke) oder für bestimmte Sozialwohnungen usw. ermäßigte Mehrwertsteuersätze (z. B. 5,5 %).

In Frankreich gibt es eine Vermögenssteuer für Immobilien, die als IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) bezeichnet wird. Wenn Ihr Immobilienvermögen (direkt oder indirekt) in Frankreich einen bestimmten Schwellenwert überschreitet, müssen Sie diese Steuer möglicherweise entrichten. Für Hauptwohnsitze kann ein teilweiser Freibetrag gewährt werden (wodurch sich die Steuerbemessungsgrundlage häufig um 30 % verringert). Der Steuersatz ist progressiv: Er beginnt niedrig für Werte knapp über dem Schwellenwert und steigt bei sehr umfangreichen Immobilienbesitzen an.

Die wichtigsten Schwellenwerte für die „Impôt sur la Fortune Immobilière“ (IFI) in Frankreich:

• Sie sind zur Zahlung der IFI verpflichtet, wenn der Nettowert Ihres steuerpflichtigen Immobilienvermögens (nach zulässigen Abzügen) zum 1. Januar des Steuerjahres 1.300.000 € übersteigt.
• Obwohl der Schwellenwert bei 1,3 Millionen Euro liegt, beginnt die Steuerberechnung erst ab dem Teil des Nettovermögens, der über 800.000 Euro liegt.

Die progressiven Steuersätze für das Jahr 2025 lauten wie folgt:

• Bis zu 800.000 € → 0 %
• 800.001 € – 1.300.000 € → 0,50 %
• 1.300.001 € – 2.570.000 € → 0,70 %
• 2.570.001 € – 5.000.000 € → 1,00 %
• 5.000.001 € – 10.000.000 € → 1,25 %
• Über 10.000.000 € → 1,50 %

Wenn Sie in Frankreich eine Immobilie verkaufen, die nicht Ihr Hauptwohnsitz ist, müssen Sie in der Regel Kapitalertragsteuer entrichten. Diese Steuer setzt sich aus zwei Komponenten zusammen: einem Einkommensteueranteil von 19 % und Sozialabgaben in Höhe von etwa 17,2 %.

Im Laufe der Zeit stehen Ihnen Ermäßigungen zur Verfügung. Nach fünf Jahren Eigentumsdauer erhalten Sie eine Ermäßigung auf den Einkommensteueranteil, wobei nach 22 Jahren eine vollständige Befreiung gewährt wird. Die Sozialabgaben sinken schrittweise und entfallen nach 30 Jahren Eigentumsdauer vollständig.

Handelt es sich bei der Immobilie um Ihren Hauptwohnsitz, sind Sie beim Verkauf in der Regel von der Kapitalertragsteuer befreit.