Eigennutzung und Vermietungsregeln für Skiimmobilien in Österreich

Die Mieteinnahmen in Österreich können je nach Immobilienarten und Lage erheblich variieren. In einem hochwertigen, ganzjährig geöffneten Skiort können Sie in der Regel mit Renditen zwischen 3 und 6 % rechnen.

Im Allgemeinen sind die Renditen in Österreich höher als in anderen europäischen Alpenmärkten, was auf die gut etablierte Sommer-Saison zurückzuführen ist, die mittlerweile von Mai bis Oktober dauert.

Wenn Sie eine gewerbliche Ferienimmobilie in Österreich erwerben, ist diese häufig mit einer strengen Vermietungsverpflichtung verbunden, die Ihre Eigennutzung einschränkt.

Jeder Betreiber verfolgt diesbezüglich einen anderen Ansatz; daher ist es wichtig, sich bei Ihrem Makler über die aktuellen Regelungen zu informieren und den Betriebsvertrag mit der Verwaltungsgesellschaft zu prüfen. Diese Tourismusimmobilien sind in erster Linie für die gewerbliche Vermietung konzipiert, wodurch Sie ein gutes, stabiles Einkommen erzielen können.

Von Ihnen wird erwartet, dass Sie über einen Zeitraum von 20 Jahren steuerlich gesehen einen „Gewinn“ erzielen.

Selbstverständlich beziehen sich alle oben genannten Punkte auf Wohnungen in gewerblichen Ferienanlagen.

Wenn Sie eine Wohnung oder ein Chalet erwerben, in dem die Ferienvermietung erlaubt ist, das jedoch NICHT Teil einer Aparthotel-Anlage ist, ist Ihre Eigennutzung wesentlich flexibler. In den meisten Fällen können Sie einfach bei der Verwaltungsgesellschaft beliebige Wochen für sich selbst „reservieren“. Bitte beachten Sie jedoch, dass Sie dennoch die Kurtaxe entrichten müssen, wenn Sie, Ihre Freunde oder Ihre Familie dort zu Gast sind.

In Österreich gelten strenge Vorschriften hinsichtlich der Nutzung jeder Immobilie. In den meisten „Tourismuswohnungen“ besteht eine strenge Vermietungspflicht, die flächendeckend eingeführt wurde, um die Situation der „kalten Betten“ zu vermeiden, wie sie in vielen anderen Teilen der Alpen vorherrscht.

In der Regel sind Sie zudem verpflichtet:

• eine Ertragsprognose über einen Zeitraum von 20 Jahren vorzulegen.
• Sie müssen für steuerliche Zwecke einen „Gewinn“ erzielen.
• Sie müssen von allen Gästen eine Kurtaxe erheben.
• Sie müssen Ihre Immobilie im Skigebiet bei den örtlichen Behörden registrieren lassen.

All dies kann vom Betreiber und Ihrem österreichischen Steuerberater übernommen werden, sodass diese Investitionen für Sie nahezu „mühelos“ ablaufen können.

Im Gegenzug können Sie die 20 % Mehrwertsteuer auf den Kaufpreis zurückfordern und mit einem regelmäßigen Einkommen vom Betreiber rechnen.

Um die Mieteinnahmen in Österreich zu maximieren, sollten Sie sich auf Folgendes konzentrieren:

• Erstklassige, bekannte Standorte
• Skiorte mit ganzjähriger Nachfrage und einer etablierten Sommersaison
• Eine professionelle Vermietungsagentur (an der falschen Stelle zu sparen und die Verwaltung selbst zu übernehmen, erweist sich wahrscheinlich als falsche Sparmaßnahme)
• Zusätzliche Luxusausstattungen wie Saunen und Whirlpools tragen zur Buchungsrate bei