Steuern auf Immobilien in Österreich: Immobilienertragsteuer und Grundsteuer

Ja. Bei vielen Neubauprojekten, die für touristische Zwecke vorgesehen sind, können Sie sich die 20 % Mehrwertsteuer vom Kaufpreis zurückerstatten lassen. Es gibt jedoch einige wichtige Punkte, die Sie beachten müssen:

• Die Mehrwertsteuerrückerstattung erfolgt anteilig über einen Zeitraum von 20 Jahren
• Sollten Sie vor Ablauf dieser Frist verkaufen, sollten Sie aus umsatzsteuerlicher Sicht einen „Gewinn“ erzielen, andernfalls könnte eine Umsatzsteuerpflicht entstehen.
• Die ausgeschriebenen Preise für Wohnungen in Ferienanlagen werden in der Regel als Nettopreis zzgl. Mehrwertsteuer angegeben.
• Sie müssen den Steuerbehörden eine Mietprognose sowie vierteljährliche Umsatzsteuererklärungen vorlegen.
• Ein österreichischer Steuerberater kann Ihnen bei all diesen Angelegenheiten behilflich sein und kostet in der Regel etwa 1.500 Euro pro Jahr.
• Manchmal müssen Sie die Mehrwertsteuer zunächst vorstrecken und anschließend zurückfordern. Unter anderen Umständen, wenn Sie Ihre Umsatzsteuer-Identifikationsnummer bereits im Voraus haben, können Sie möglicherweise von Anfang an einfach den Nettopreis zahlen.
• Ihr Makler oder Ihre Immobilienagentur kann Ihnen bei der Vermittlung eines spezialisierten österreichischen Steuerberaters behilflich sein.

Mieteinnahmen werden in Österreich als Einkünfte besteuert und unterliegen daher denselben Steuersätzen wie die Einkommensteuer, die im Jahr 2025 wie folgt aussahen:

• 0 € – 13.541 € = 0 %
• 13.541 € – 21.992 € = 20 %
• 21.992 € – 36.458 € = 30 %
• 36.458 € – 70.365 € = 40 %
• 70.365 € – 104.859 € = 48 %
• 104.859 € – 1.000.000 € = 50 %
• über 1.000.000 € = 55 %

Für die meisten Eigentümer von Zweitwohnsitzen, die steuerlich nicht in Österreich ansässig sind, wird der 0-Prozent-Satz auf 3.000 € reduziert. Zwischen Österreich und vielen anderen Ländern besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen, um sicherzustellen, dass Sie nicht zweimal auf dasselbe Einkommen besteuert werden.

Die Kapitalertragsteuer oder „ImmoESt“ wird pauschal in Höhe von 30 % auf jeden Gewinn erhoben, der beim Verkauf einer Immobilie in Österreich erzielt wird.

Es gibt jedoch einige Ausnahmen:

1. Eine Immobilie ist von der Kapitalertragsteuer befreit, wenn sie in den letzten zehn Jahren mindestens fünf Jahre lang als Hauptwohnsitz genutzt wurde.
2. Bestimmte Immobilien, die vor März 2002 erworben wurden, können von der Steuer befreit sein.

Die Erbschaftssteuer wurde in Österreich im Jahr 2008 abgeschafft.

Wenn Sie Ihre österreichische Immobilie an Gäste vermieten, müssen diese eine tägliche Kurtaxe an die Gemeinde entrichten.

Die einzelnen Skiorte erheben diese Abgabe auf unterschiedliche Weise. Der Satz variiert, liegt jedoch in der Regel zwischen 0,36 € und 3,2 % der Kosten pro Übernachtung. Wenn Sie Ihre Immobilie von einem lokalen Verwaltungsdienstleister betreuen lassen, kümmert sich dieser in der Regel um diese Zahlungen und führt sie regelmäßig an die Gemeinde ab.