Onroerend goed in Andermatt & POST door ELIE SAAB: Kopersgids 2025

Inleiding

Andermatt heeft een van de meest ingrijpende renovatieprogramma's van alle Europese skiresorts ondergaan. Sinds de Egyptische ondernemer Samih Sawiris in 2009 Andermatt Swiss Alps AG (ASA) oprichtte en met de bouw begon, is er in totaal ongeveer 1,67 miljard Zwitserse frank geïnvesteerd.

Het volgende hoofdstuk wordt echter misschien wel het meest boeiende tot nu toe. In het hart van de historische oude binnenstad van Andermatt wordt een eeuwenoud monument omgetoverd tot POST by Elie Saab, het eerste merkhotel en -residentie van een haute-couture modehuis in Zwitserland.

Andermatt in een oogopslag

Nieuws en evenementen in Andermatt

Furkagasse: een nieuwe winkelstraat in de Alpen

December 2024 was een mijlpaal voor het resort met de opening van Furkagasse, een volledig autovrije winkel- en eetstraat in de wijk Andermatt Reuss. De ontwikkeling brengt internationale merken zoals Audi, Mammut en Frauenschuh samen met nieuwe restaurants, après-ski-locaties en lifestylewinkels op straatniveau. Furkagasse is ontworpen als het sociale hart van het moderne dorp en sluit direct aan op luxe residenties, hotels en openbare pleinen, waarmee de evolutie van Andermatt van ski-enclave naar dorp dat het hele jaar door bezocht kan worden, wordt bekrachtigd.

La Vetta Ski Apartments in de wijk Andermatt Reuss - Prijzen vanaf CHF 1.500.000

Grote upgrades van liften en investering door Vail Resorts

De transformatie van de skifaciliteiten in Andermatt gaat in hoog tempo door. Na de overname door Vail Resorts van een belang van 55% in de exploitant van het skigebied voor CHF 149 miljoen in 2022, staan nu twee verouderde Gemsstock-liften op het programma om na de winter van 2024/25 volledig te worden vervangen. De nieuwe zespersoonsstoeltjesliften zullen de capaciteit in de winter van 2025/26 verdubbelen tot 2400 personen per uur, een aanzienlijke verbetering voor de skigebieden voor gevorderden in Andermatt. De uitbreiding van de sneeuwkanonnen, moderne gondelverbindingen in het skigebied Andermatt-Sedrun-Disentis en de voortdurende modernisering van de liften hebben de betrouwbaarheid en de spreiding van de skiërs over de 180 km aan pistes al verbeterd.

Concertzaal, cultuur en Michelin-sterrenrestaurants

De Andermatt Concert Hall met 1.000 zitplaatsen blijft het culturele programma van het resort verrijken met internationale orkesten, kamermuziek en zomerfestivals. Deze infrastructuur, uniek onder de Alpen dorpen, wordt aangevuld met hoogwaardige restaurants, waaronder drie Michelin-sterrenrestaurants die vanaf 2021 in de regio actief zijn. Wielerteams, waaronder Tudor Pro Cycling, gebruiken Andermatt nu als trainingsbasis op grote hoogte, wat het culturele aanbod nog meer sportief prestige geeft.

Overzicht van de vastgoedmarkt in Andermatt

Groei en prestaties

In het afgelopen decennium heeft Andermatt een van de sterkste groeitrajecten in de hele Alpenvastgoedmarkt laten zien. De vastgoedprijzen zijn tussen 2012 en 2022 met een samengesteld jaarlijks percentage van 7,3% gestegen, en alleen al in 2023 werd een prijsstijging van 11% op jaarbasis geregistreerd. De vraag blijft groot: eind 2023 waren 721 van de 757 units die binnen het masterplan van Andermatt Swiss Alps op de markt waren gebracht of in aanbouw waren, verkocht, wat neerkomt op een absorptiegraad van 95%, wat uitzonderlijk is voor een resort dat nog in ontwikkeling is.

Het kopersbestand is nu gelijkmatig verdeeld tussen Zwitserse en internationale kopers. Hoewel Europese kopers actief blijven, is de snelst groeiende markt die van de VS: het aantal Amerikaanse aanvragen verdrievoudigde in het eerste kwartaal van 2025 ten opzichte van vorig jaar, en Amerikanen vertegenwoordigen nu ongeveer 20% van de hotelgasten, tegenover slechts 5% vóór de pandemie. Deze verschuiving valt samen met de integratie van Andermatt in het Epic Pass-netwerk, een strategische alliantie die het resort stevig op de radar van Noord-Amerikaanse investeerders en lifestyle-kopers heeft geplaatst.

Prijzen

De huidige prijzen plaatsen Andermatt duidelijk in het premiumsegment, maar nog steeds onder de ultra-premiummarkt van Zwitserland. In de periode 2024-2025 varieert de gemiddelde prijs van CHF 15.000 tot CHF 19.000 per vierkante meter, waarbij nieuwe merkprojecten boven deze bandbreedte liggen. Chalets kosten doorgaans tussen CHF 1,04 miljoen en CHF 5,85 miljoen, terwijl appartementen variëren van CHF 800.000 tot meer dan CHF 15 miljoen, afhankelijk van de grootte, het uitzicht en de voorzieningen.

UBS noemt Andermatt nu een van de snelst stijgende markten in de Alpen. Institutionele analisten merken op dat door voortdurende bouwvrijstellingen het aanbod nog steeds kan groeien terwijl de prijzen stijgen.

Huurrendementen

Vastgoed met hotelservice in Andermatt levert doorgaans een brutorendement op van ongeveer 2,5-3,8%, hoewel het nettorendement dichter bij 1-3% ligt als de exploitatie- en beheerskosten worden meegerekend. De wekelijkse tarieven in het hoogseizoen voor een appartement met drie slaapkamers en hotelservice kunnen oplopen tot CHF 5.000-7.000, terwijl ultra-luxe chalets in piekperiodes CHF 15.000-25.000 per week opbrengen.

Een groot deel van de markt werkt nu volgens een beheerd verhuurmodel, waarbij eigenaren hun eigendommen in een hotelpool onderbrengen en een deel van de huurinkomsten ontvangen, terwijl ze het persoonlijk gebruik behouden. Deze aanpak verbetert de bezettingsgraad ten opzichte van traditioneel tweedehuisbezit, dat historisch gezien rond de 30-35% ligt in Zwitserse resorts, en brengt Andermatt op één lijn met luxe bestemmingen zoals The Chedi, dat een gemiddelde bezettingsgraad van ongeveer 70% noteert.

Bezettingsgraadtrends

Andermatt is een van de weinige Zwitserse resorts die het hele jaar door goed bezet is. In 2024 telde de regio ongeveer 172.700 hotelovernachtingen en nog eens 515.000 overnachtingen in tweede woningen en niet-beheerde accommodaties, wat neerkomt op een aanhoudende groei in zowel het winterseizoen als het zomerseizoen. De bezettingsgraad in de winter bereikt vaak 90-100%, terwijl het toerisme in de zomer ervoor zorgt dat hotels en residenties nu meer dan 50-60% bezet zijn. Deze seizoensgebonden balans is een cruciaal onderdeel van het investeringsverhaal. Waar traditionele Zwitserse resorts buiten het skiseizoen vaak moeite hebben om bezoekers te trekken, hebben de golfbaan, het culturele programma en de fietsinfrastructuur van Andermatt het aantal overnachtingen in tien jaar tijd verdubbeld en een echte vier-seizoenen-verhuurmarkt gecreëerd.

Regelgevende stabiliteit en vraag van buitenlandse kopers

De vrijstelling van het resort van zowel Lex Koller (beperkingen op aankopen door buitenlanders) als Lex Weber (beperkingen op tweede woningen) blijft van kracht tot 2040, een structureel voordeel dat ongeëvenaard is door zijn concurrenten. In combinatie met de ultralage transactiekosten (0,3%) en het ontbreken van overdrachtsbelasting in het kanton Uri, heeft het regelgevingsklimaat ertoe bijgedragen dat Andermatt qua jaarlijkse prijsstijging aan de top van de Zwitserse Alpen staat. Het aantal aanvragen uit de VS verdrievoudigde begin 2025 en Amerikanen maken nu ongeveer 20% van de hotelgasten uit, tegenover slechts 5% vóór de pandemie.

POST door Elie Saab – Appartementen & Penthouses

Wie is Elie Saab?

Elie Saab is een van 's werelds meest herkenbare haute couture-ontwerpers. Een Libanese mode-icoon wiens werk al meer dan vier decennia lang de glamour op de rode loper bepaalt. Saab werd geboren in 1964 en opende zijn eerste atelier in Beiroet in 1982. Hij verwierf wereldwijde bekendheid toen Halle Berry een van zijn jurken droeg toen ze in 2002 de Oscar voor Beste Actrice won. Sindsdien is het merk een vaste waarde geworden tijdens de Paris Haute Couture Week en een symbool van verfijnd vakmanschap, gedetailleerde details en tijdloze luxe. In 2019 breidde Saab zijn creatieve universum uit naar interieurontwerp met ELIE SAAB Maison, een lijn van hoogwaardige meubels, verlichting en decoraties die voornamelijk in Italië worden vervaardigd. Het merk heeft sindsdien meegewerkt aan meer dan 20 luxe vastgoedprojecten over de hele wereld, van Londen tot Dubai en het Midden-Oosten. Met POST in Andermatt betreedt Saab voor het eerst de horeca en maakt hij zijn debuut in de sector van merkhotels en -residenties.

Wat maakt POST Residences uniek?

POST by Elie Saab transformeert een van de meest historische gebouwen van Andermatt – het Hotel Drei Könige und Post uit 1788 – tot het eerste volledig onder een couturemodemerk vallende hotel- en wooncomplex van Zwitserland. Het project combineert de architecturale expertise van de Zwitserse A++ Group met het ontwerp van ELIE SAAB Maison om een eigentijds luxe toevluchtsoord te creëren dat geworteld is in het Alpenerfgoed.

"POST is een herboren historisch monument in de Alpen - het 'Drei Könige und Post' uit 1788, opnieuw vormgegeven door de couturegevoeligheid van ELIE SAAB en de architectonische precisie van A++. Het combineert Zwitsers erfgoed met een nieuwe uitdrukking van luxe, waarbij volledig ingerichte ELIE SAAB Maison-interieurs worden gecombineerd met het comfort en de consistentie van echte 5-sterrenservice. Kopers kiezen Andermatt boven resorts als Zermatt of Gstaad omdat het flexibel eigendom, een levensstijl het hele jaar door en een frissere waarde biedt in een markt die nog steeds in opkomst is. We zien interesse van Zwitserse en Noord-Italiaanse klanten, samen met vermogende particulieren uit het Midden-Oosten en het Verenigd Koninkrijk/de Verenigde Staten die op zoek zijn naar merkgebonden, servicegerichte alpenwoningen in een authentieke historische omgeving.” - Gianmarco, A+

Elke woning is volledig ingericht met op maat gemaakte ELIE SAAB Maison-meubels, waarbij warme natuurlijke materialen, zachte texturen en verfijnde details worden gecombineerd in een stijl die door de ontwerpers wordt omschreven als 'mountain chic'. Het interieur is gekenmerkt door weelderige stoffen, neutrale kleuren, zacht hout en kenmerkende motieven, soms geaccentueerd door kristallen elementen zoals Swarovski-verlichting. Het resultaat is een rustige, intieme esthetiek die zowel authentiek alpine als onmiskenbaar haute couture aanvoelt.

De locatie is een ander onderscheidend kenmerk. POST ligt in de oude binnenstad van Andermatt aan de Gotthardstrasse 69, in het hart van het historische dorp, een unieke omgeving in vergelijking met de moderne wijk Andermatt Reuss. Omgeven door traditionele chalets en smalle straatjes, biedt het project een gevoel van erfgoed dat maar weinig nieuwbouwprojecten kunnen evenaren.

Belangrijkste kenmerken: prijzen, tijdlijn, voorzieningen

Prijzen

- Appartement met 1 slaapkamer: CHF 3.160.000

- Appartement met 2 slaapkamers: CHF 5.350.000

- Penthouse met 3 slaapkamers: CHF 6.460.000

- Penthouse met 4 slaapkamers: CHF 9.160.000

- Penthouse met 5 slaapkamers: CHF 14.000.000

Tijdlijn

POST volgt een duidelijk ontwikkelingsschema:

- Verkoopstart: december 2024 in Milaan, februari 2025 in Parijs

- Start bouw: maart 2025

- Oplevering en oplevering: zomer 2027

-Opening van het hotel: zomer 2027, gelijktijdig met de oplevering van de woningen.

Voorzieningen

POST is ontworpen als een volledig verzorgde hybride tussen hotel en residentie, met een niveau van gastvrijheid dat zelden te vinden is in oude stadjes in de Alpen. De belangrijkste voorzieningen zijn:

- Luxe spa met binnenzwembad, sauna, stoombad en ontspanningsruimtes

- Fitnesscentrum met yogastudio en ski-/fietssimulator

- Twee restaurants plus een exclusieve privéclub

- Bar en lounge

- Kinderruimtes en kinderclub

- Lounge voor ski- en fietsenstalling

- Toegewijde conciërge en meertalige 24-uurs service

- Ski-valet en 'lock-and-leave'-beheer voor extra gemak

Alle woningen zijn volledig instapklaar, ontworpen en ingericht door ELIE SAAB Maison, met de mogelijkheid om deel te nemen aan een door een hotel beheerde verhuurpool die flexibel persoonlijk gebruik biedt. Het eigendom is vrij van lasten en, wat cruciaal is, POST profiteert van de volledige vrijstelling van Andermatt van Lex Koller en Lex Weber, waardoor onbeperkte aankoop door buitenlanders mogelijk is.

Veelgestelde vragen over het kopen van onroerend goed in Andermatt & POST door Elie Saab

1. Staat Andermatt open voor buitenlandse kopers van onroerend goed?

Ja. Andermatt is een van de weinige Zwitserse skigebieden die tot 2040 volledig vrijgesteld zijn van zowel Lex Koller als Lex Weber. Dit betekent dat buitenlandse kopers vrij kunnen kopen, meerdere woningen kunnen bezitten en niet te maken hebben met de strenge beperkingen voor tweede woningen.

2. Wat zijn de gemiddelde vastgoedprijzen in Andermatt?

In 2024-2025 liggen de prijzen voor woningen in Andermatt gemiddeld tussen CHF 15.000 en CHF 19.000 per m², waarbij merk- of luxe serviceappartementen duurder zijn. Chalets variëren over het algemeen van CHF 1,04 miljoen tot CHF 5,85 miljoen, terwijl appartementen beginnen bij ongeveer CHF 800.000 en meer dan CHF 15 miljoen kunnen kosten, afhankelijk van de grootte, het uitzicht en de voorzieningen. Post by Elie Saab bevindt zich aan de bovenkant van dit spectrum vanwege het monumentale gebouw, het interieur met couture-merken en de volledige hoteldiensten.

3. Welke huuropbrengsten kunnen beleggers in Andermatt verwachten?

Residenties met hotelservice in Andermatt leveren doorgaans een nettohuurrendement van 1-3% op, afhankelijk van de bezettingsgraad, de toewijzing voor persoonlijk gebruik en de beheerskosten. De wekelijkse tarieven in het hoogseizoen voor een appartement met drie slaapkamers en hotelservice kunnen oplopen tot CHF 5.000-7.000, terwijl luxe chalets CHF 15.000-25.000 per week opbrengen. Beheerde verhuurpools, die veel voorkomen in projecten zoals POST, leveren over het algemeen een hogere bezettingsgraad op dan traditionele tweede woningen, ondersteund door het sterke winterseizoen en het groeiende zomerseizoen van Andermatt.

4. Wat is de eigendomsstructuur bij POST by Elie Saab?

POST biedt eigendom zonder gebruiksbeperkingen en de mogelijkheid om deel te nemen aan een door het hotel beheerde verhuurpool. Alle woningen zijn volledig ingericht door ELIE SAAB Maison en bieden volledige toegang tot luxe voorzieningen zoals een spa, fitnesscentrum, conciërgeservice, kinderclub, restaurants en ski-valetfaciliteiten.

5. Hoe sterk is de bezettingsgraad van Andermatt gedurende het hele jaar?

Andermatt is een van de weinige skigebieden in de Alpen waar het hele jaar door vraag naar is. In 2024 registreerde de regio 172.700 hotelovernachtingen plus 515.000 verblijven in tweede woningen en alternatieve accommodaties. In de winter ligt de bezettingsgraad vaak tussen de 90 en 100%, terwijl in de zomer dankzij de golfbaan, het culturele aanbod en de uitgebreide wandel- en fietsmogelijkheden regelmatig meer dan 50 tot 60% wordt behaald.