Investeren in onroerend goed in de Franse Alpen in 2025: de complete insidergids

Inleiding

De Franse Alpen vastgoedmarkt ondergaat in 2025 een stille verschuiving achter de schermen: steden sluiten hun deuren voor de bouw van tweede woningen, strenge wetgeving op het gebied van ruimtelijke ordening wordt in de hele regio aangescherpt en een toenemend tekort aan aanbod herschrijft de regels voor investeerders. Tegelijkertijd zorgt een verschuiving in de manier waarop mensen leven, reizen en vakantie vieren na COVID voor een verlenging van het seizoen in de Alpen. Of u nu een doorgewinterde investeerder bent of gewoon nieuwsgierig naar de Alpen, deze insidergids leidt u door de veranderingen die de regio opnieuw definiëren. Van waar u nog kunt bouwen (en waar dat nu niet meer kan) tot de onverwachte belastingstrategieën die aanzienlijke besparingen kunnen opleveren.

Markttrends

De bevoorradingscrisis:

De nieuwe bouwvoorschriften van Chamonix De belangrijkste ontwikkeling die de Franse Alpen vastgoedmarkt hervormt, is niet een nieuw luxeresort of infrastructuurproject, maar juist wat er wordt verboden. Chamonix, een van 's werelds meest gerenommeerde skiresorts, heeft zijn benadering van vastgoedontwikkeling volledig veranderd. "Chamonix heeft zojuist zijn regels volledig gewijzigd en verbiedt voortaan alle toekomstige woningen die bestemd zijn voor toeristen of als tweede woning", onthult Charlie Williams, expert van Alpine Property Finders voor de Franse Alpen. "Alle nieuwe bouwvergunningen moeten betrekking hebben op hotels of uitsluitend woningen voor lokale bewoners die er het hele jaar door wonen." Deze belangrijke beleidswijziging gaat verder dan alleen het opleggen van lokale planningsbeperkingen; het neemt in feite alle toekomstige investeringsmogelijkheden weg in een van de meest prestigieuze bestemmingen in de Alpen. Voor investeerders creëert dit een intrigerende paradox: terwijl bestaande woningen in Chamonix steeds schaarser en waardevoller worden, zijn nieuwe investeringsmogelijkheden in feite van de ene op de andere dag verdwenen.

De bredere planning in de Franse Alpen

De beslissing van Chamonix staat niet op zichzelf. In de hele Franse Alpen zorgt een perfecte storm van bouwbeperkingen voor een fundamentele beperking van het toekomstige aanbod, waardoor traditionele vastgoedcycli vrijwel irrelevant worden.

"Alle gemeentehuizen verscherpen hun bouwvoorschriften en geven minder bouwvergunningen af", legt Charlie uit. "Er is duidelijk veel minder grond beschikbaar dan vroeger – de meeste grond is al in gebruik genomen, dus nieuwe woningen komen meestal voort uit de herontwikkeling van bestaande en mogelijk verouderde gebouwen."

De beperkingen zijn zowel geologisch als regelgevend van aard:

Geologische beperkingen:

- Niet-bebouwbare zones, waaronder kliffen en lawinegebieden
- Beschermde landbouwgrond waar bouwen simpelweg niet is toegestaan
- Maximale bouwhoogtes die niet mogen worden overschreden

Regelgevende beperkingen:

- Toegenomen behoefte aan woningen voor lokale werknemers
- Verminderde levensvatbaarheid voor vastgoedontwikkelaars
- Projecten zijn onder de nieuwe beperkingen niet langer economisch haalbaar

De eisen voor sociale huisvesting

Misschien wel het meest verkeerd begrepen aspect van het huidige ruimtelijke ordeningsbeleid in de Franse Alpen is de eis inzake sociale huisvesting, die sterk afwijkt van de traditionele opvattingen over sociale huisvesting.

"Veel gemeentehuizen stellen eisen aan sociale huisvesting - niet sociale huisvesting zoals wij die in het Verenigd Koninkrijk kennen voor werklozen, maar sociale huisvesting voor lokale werknemers en mensen die daar het hele jaar door wonen", verduidelijkt Charlie.

Het onbedoelde gevolg is rampzalig geweest voor het nieuwe aanbod: "Helaas maakt dit de projecten niet rendabel voor vastgoedontwikkelaars. Daardoor zien we steeds minder nieuwe projecten op de markt verschijnen."

De zomerrevolutie: hoe COVID alles veranderde

De explosieve groei van het aantal bewoners

Misschien heeft geen enkele factor het investeringslandschap in de Franse Alpen zo ingrijpend veranderd als de zomerse boom na COVID. Wat begon als een door de pandemie veroorzaakte verschuiving in reispatronen, is uitgegroeid tot een permanente transformatie van de dynamiek van het toerisme in de Alpen.

"De grootste trend van de afgelopen vijf tot tien jaar is de toename van zomeractiviteiten en het aantal mensen dat in de zomer naar de Alpen komt, vooral sinds COVID", merkt Charlie op.
"Mensen konden plotseling geen langeafstandsvluchten meer maken en zijn in de zomer van 2020 misschien in de auto gestapt en naar de bergen gereden, waar ze zich realiseerden dat de Alpen ook in de zomer een geweldige plek zijn om te verblijven."

De cijfers vertellen een buitengewoon verhaal van transformatie. Neem bijvoorbeeld Châtel: "Een resort als Châtel draaide in de zomer na COVID op 40 tot 50% van zijn capaciteit, maar in augustus steeg dat tot 90%."

"Sinds 2015 is het aantal overnachtingen in de Franse Alpen jaar na jaar ononderbroken gestegen."

Voor een diepgaander inzicht in deze trends, inclusief gegevens, casestudy's en vergelijkingen tussen belangrijke resorts, kunt u ons volledige Alpine Summer Report 2025 downloaden.

Infrastructuur speelt in op de vraag

De toeristische infrastructuur heeft zich snel aangepast om te profiteren van deze zomerse hausse, waarbij liftbedrijven hun exploitatieperiode drastisch hebben verlengd om aan de nieuwe vraag te kunnen voldoen.

"We zien dat de openingstijden van de liften elk jaar langer worden", legt Charlie uit. "In Portes du Soleil bijvoorbeeld, met 650 kilometer aan pistes verspreid over 12 onderling verbonden skigebieden vlakbij Genève, waren de liften in 2010 alleen tijdens de zes weken durende schoolvakantie in de zomer geopend. Nu, met de komst van de bike parks, zien we dat de liften vanaf half mei open zijn en pas half september sluiten."

Deze seizoensgebonden verlenging betekent een fundamentele verschuiving in het investeringsvoorstel. Vastgoed dat vroeger slechts 12 tot 14 weken per jaar inkomsten genereerde, levert nu gedurende meer dan 20 weken rendement op, waardoor de huuropbrengsten en vastgoedwaarderingen aanzienlijk zijn verbeterd.

De wellness- en avontureneconomie

De zomertransformatie gaat veel verder dan alleen een verlenging van het seizoen - het betekent de opkomst van een geheel nieuw economisch ecosysteem dat draait om wellness en avontuurlijk toerisme.

De revolutie in mountainbiken:

"Mountainbiken heeft ook een enorme impact gehad. Bedrijven zoals Santa Cruz, gevestigd in Californië, openen winkels in magazijnen in resorts zoals Morzine. Door de opkomst van e-bikes kunnen mensen van alle leeftijden nu veel gemakkelijker dan voorheen de berg op en af zoeven."

Kampioenschapsevenementen:

"Je hebt nu ook meerdere keren per jaar de wereldkampioenschappen mountainbiken en wielrennen in de regio, en daarmee een enorme toestroom van mensen."

Ontwikkeling van golfbanen: 

Er zijn nu ook meer dan 30 golfbanen in de Franse Alpen. Als je geïnteresseerd bent in hoe golf een belangrijk onderdeel van de zomerervaring aan het worden is, mis dan ons volledige artikel niet: Onze gids voor golfen in de Alpen.

Deze diversificatie zorgt voor meerdere inkomstenstromen en demografische doelgroepen, waardoor de investeringsberekeningen voor Alpine-vastgoed fundamenteel veranderen.

Nieuwe ontwikkelingen: profiteren van beperkingen in het aanbod

Les Houches: het alternatief voor de vallei van Chamonix

Nu Chamonix toeristische woningen volledig heeft verboden, is het naburige Les Houches uitgegroeid tot het belangrijkste alternatief voor investeerders die toegang willen tot de legendarische vallei van Chamonix.

"Door nieuwe bouwbeperkingen in Chamonix wordt Les Houches een steeds aantrekkelijkere locatie voor kopers die willen investeren in de Franse vallei van Chamonix", legt Charlie uit. Ons nieuwe project biedt 15 appartementen en penthouses met een adembenemend uitzicht over de hele vallei van Chamonix, van de iconische Aiguille du Midi tot de majestueuze Aiguille Verte.

De locatie biedt de perfecte balans tussen bereikbaarheid en exclusiviteit: op slechts 700 meter van de Prarion-gondel voor toegang tot skigebieden van wereldklasse, maar toch gelegen in een rustige, zonnige omgeving. De oplevering staat gepland voor het vierde kwartaal van 2027. Deze woningen zijn vrij van verhuurverplichtingen, waardoor eigenaren volledige vrijheid hebben.

"Dit is precies het soort kansen dat voortkomt uit de beperkingen aan de aanbodzijde", merkt Charlie op. "Wanneer topbestemmingen zoals Chamonix hun deuren sluiten voor nieuwe ontwikkelingen, worden aangrenzende gebieden met vergelijkbare bereikbaarheid en uitzichten buitengewoon waardevol."

Les Houches Appartementen, Chamonix - Prijzen vanaf € 653.000

Genesis Diya: Ski-in, ski-out appartementen in Tignes

"Genesis ligt op 2000 meter hoogte en heeft een uitstekende ski-in ski-out locatie. Het omvat een volledige renovatie van het Le Lavachet-gebied in Tignes", legt Charlie uit. Het project, dat in het vierde kwartaal van 2026 voltooid moet zijn, beschikt over uitgebreide 5-sterrenhotelfaciliteiten, waaronder een receptie die het hele jaar door geopend is, optioneel verhuurbeheer, een zwembad, een sauna, een stoombad, een bubbelbad en een fitnessruimte.

De strategische ligging in een van de hoogste en meest sneeuwzekere skigebieden van Europa biedt uitzonderlijke investeringszekerheid. "Tignes ligt vlak bij Val d'Isère en maakt deel uit van het wereldberoemde skigebied Espace Killy, dat enkele van de hoogste en meest sneeuwzekere skipistes van Europa heeft, evenals enkele van de beste restaurants van de Alpen, zowel op de berg als in het resort", aldus Charlie.

Genesis Diya, Tignes - Prijzen vanaf € 845.000

Chalet Villarabout: Luxe in Les Trois Vallées

Dit onlangs voltooide chalet in het charmante gehucht Villarabout, net buiten Saint-Martin de Belleville, is een goed voorbeeld van de fiscale voordelen voor nieuwbouw waar slimme investeerders van kunnen profiteren.

"Het chalet biedt een weids uitzicht en ligt op slechts 2 minuten rijden van de directe toegang tot het uitgestrekte skigebied Les 3 Vallées", legt Charlie uit. Met 5 slaapkamers verdeeld over 234 m² woonoppervlakte beschikt het pand over een open woonkamer van 83 m², een open haard, een terras van 21 m² op het westen, een sauna, een fitnessruimte en een skiruimte.

De nieuwbouwstatus biedt directe financiële voordelen: "Omdat het chalet nieuw is gebouwd, worden de notariskosten verlaagd tot 2% en kunt u de Franse btw op de aankoopprijs terugvragen, waardoor u nog eens 20% bespaart", aldus Charlie.

Chalet Villarabout, Saint Martin de Belleville - Prijs € 3.750.000

Het erfgoed: Morzine's Boutique Excellence

In het hart van Morzine biedt L'Héritage een zeldzame kans om te genieten van modern alpine wonen met directe toegang tot de 650 km aan pistes van Portes Du Soleil.

"Op slechts 100 meter van de Pleney-pistes en liften met toegang tot het skigebied Portes Du Soleil, worden deze prachtige nieuwbouwwoningen in het vierde kwartaal van 2027 opgeleverd", legt Charlie uit. De boetiekresidentie beschikt over luxe appartementen en penthouses met 2 tot 5 slaapkamers, met als uniek voordeel dat ze vóór de bouw naar wens kunnen worden aangepast.

"Aangezien deze appartementen op plan worden verkocht, kunnen eigenaren samenwerken met het interieurontwerpteam en de architect om de plattegronden en interieurs aan te passen aan hun eigen specificaties", merkt Charlie op. Het project omvat een doordacht ontworpen architectuur die de lokale alpine tradities weerspiegelt, met prachtige buitenruimtes en hangende tuinen voor de appartementen op de bovenste verdiepingen.

De locatie biedt ongeëvenaard gemak: "Alles wat Morzine te bieden heeft, ligt op loopafstand: het skigebied Pleney, de ESF-skischool, de beginnerspistes en de Super Morzine-gondel", legt Charlie uit.

L'Héritage Apartments, Morzine - Prijzen vanaf € 536.000

Belastingoptimalisatie: de verborgen voordelen

De strategie voor btw-terugvordering

Misschien wel het krachtigste maar minst begrepen belastingvoordeel bij investeringen in onroerend goed in de Franse Alpen is de mogelijkheid om de btw terug te vorderen voor nieuwbouwwoningen.

"Als u een nieuwbouwwoning koopt, kunt u 20% btw terugvragen op de aankoopprijs van het onroerend goed", legt Charlie uit. De criteria zijn specifiek, maar haalbaar:

Vereisten voor btw-teruggave:

- Het moet een nieuwbouwwoning zijn
- Gemeubileerd verhuurd voor korte termijn
- Minimaal drie para-hoteldiensten aanwezig (schoonmaak, wasserij en sleutelbeheer)

Waarop kunt u 20% btw terugvragen?

- Aankoopprijs van het onroerend goed
- Verhuurdiensten waarvoor u betaalt
- Meubilair van het onroerend goed

"Het voorbehoud is dat je dan ook het lagere tarief van 10% btw over de huurinkomsten moet betalen", merkt Charlie op. Voor veel beleggers is deze afweging buitengewoon gunstig, omdat ze onmiddellijk rendement op hun kapitaal behalen en tegelijkertijd een sterke, continue cashflow behouden.

Depreciation and Offset Strategies

Het Franse belastingstelsel biedt geavanceerde afschrijvingsschema's waarmee de belasting op huurinkomsten gedurende langere periodes effectief kan worden geëlimineerd.

"Wij zijn uiteraard niet gekwalificeerd om belastingadvies te geven en het volgende is geen advies. Daarvoor verwijzen wij u door naar professionals. Op hoog niveau kunnen kopers echter een hele reeks zaken verrekenen met huurinkomsten in Frankrijk", legt Charlie uit.

Aftrekbare kosten:

- Hypotheekrente
- Beheerkosten
- Accountantskosten
- Eén inspectiebezoek aan het onroerend goed per jaar

Afschrijvingsschema's:

- Ongeveer 80% van de waarde van het onroerend goed over een periode van 25-30 jaar (ongeveer 20% wordt aangemerkt als grond)
- Notariskosten over een periode van drie jaar
- 100% van het meubilair over een periode van 10 jaar

Als je dat allemaal bij elkaar optelt, zou er gedurende vele jaren weinig tot geen belasting te betalen zijn over de huurinkomsten in Frankrijk.

Optimalisatie van de bedrijfsstructuur

Voor investeringen met een hogere waarde kunnen bedrijfsstructuren extra mogelijkheden voor belastingoptimalisatie bieden.

"Als de aankoopprijs hoger is dan € 1 tot € 1,5 miljoen, is het zinvol om het onroerend goed binnen een bedrijf aan te houden", adviseert Charlie. "Als u van plan bent om te verhuren en de btw terug te krijgen, is dat meestal een SARL, een transparante structuur waarmee u geld kunt opnemen. U kunt aandelen toewijzen aan personen ouder dan 18 jaar, wat helpt bij het omzeilen van successierechten en vermogensbelasting."

Vermogensbelastingoptimalisatie door middel van financiering

Een van de meest elegante strategieën voor belastingoptimalisatie is het gebruik van hypothecaire financiering om het eigen vermogen in een onroerend goed te verminderen en onder de drempels voor vermogensbelasting te blijven.

"Als je meer dan € 1,3 miljoen aan eigen vermogen in onroerend goed hebt en dus vermogensbelasting moet gaan betalen, is het afsluiten van een hypotheek een andere manier om dat te optimaliseren", legt Charlie uit. "Want als je bijvoorbeeld een woning koopt van € 2 miljoen en een hypotheek afsluit van € 800.000, daalt je eigen vermogen onder de grens van € 1,3 miljoen en hoef je geen vermogensbelasting te betalen."

Voordelen van vermogenswinstbelasting

Het Franse systeem bevordert met name langdurig eigendom van onroerend goed door middel van zijn structuur voor vermogenswinstbelasting.

"Het Franse systeem is gunstig voor langdurig bezit. Dus hoe langer je een woning in Frankrijk bezit, hoe minder vermogenswinstbelasting je betaalt", merkt Charlie op. "Er zijn eigenlijk twee soorten belastingen: een sociale heffing en een vermogenswinstbelasting, die samen ongeveer 36% bedragen. De ene daalt vanaf het zesde jaar van eigendom tot 0% in het twintigste jaar, en de andere daalt vanaf het volledige bedrag in het zesde jaar tot 0% in het dertigste jaar."

Financieringsmogelijkheden voor internationale kopers

Het voordeel van Franse particuliere financiering

Om inzicht te krijgen in de toegankelijkheid van hypotheken voor internationale kopers is gespecialiseerde expertise nodig. Daarom heeft Charlie in 2007 French Private Finance opgericht.

"In 2007 hebben we onze eigen Franse hypotheekmakelaar opgericht, French Private Finance, die contacten onderhoudt met alle Franse banken die leningen verstrekken aan niet-ingezetenen", legt Charlie uit.

Op nationaliteit gebaseerde loan-to-value-ratio's

Franse banken hanteren een geavanceerde benadering van internationale kredietverlening, waarbij de loan-to-value-ratio's sterk variëren naargelang de nationaliteit en fiscale woonplaats.

"De Franse banken kijken weliswaar naar uw nationaliteit en waar u woont, maar voor hen is het land waar u belasting betaalt belangrijker. Verschillende nationaliteiten kunnen verschillende loan-to-values krijgen."

Huidige LTV-ratio's per nationaliteit:

- Britten: 70-85% loan-to-value is gebruikelijk
- EU-burgers: vergelijkbaar met Britten, 70-85%
- Amerikaanse burgers: 50%, in sommige gevallen tot 75%
- Zuidoost-Azië (Hongkong, Singapore): Ongeveer 60%
- Verenigde Arabische Emiraten: Ongeveer 50-60%
- Andere landen: Beoordeeld per geval

Aankoopkosten en lopende kosten

Transactiekosten

Inzicht in de volledige kostenstructuur is cruciaal voor de investeringsplanning, waarbij er aanzienlijke verschillen bestaan tussen nieuwbouw en bestaande woningen.

Nieuwbouwwoningen/off-planwoningen: "Als u een off-planwoning of nieuwbouwwoning koopt, betaalt u lagere notariskosten en zegelrecht, die tussen ongeveer 1,9% en 2,5% liggen, afhankelijk van de prijs van de woning."

Bestaande woningen: "Als u een bestaande woning koopt, betaalt u het normale tarief van 7,5% van de notariskosten en zegelrecht."

Verschillen in juridische procedures

Het aankoopproces varieert afhankelijk van het type onroerend goed, met verschillende risico- en betalingsprofielen.

Nieuwbouwproces: "Als u een nieuwbouwwoning koopt, doorloopt u een fase van reserveringscontracten, gevolgd door de ondertekening van de akten (normaal gesproken wanneer de eigendomsoverdracht plaatsvindt, zelfs voordat de woning is gebouwd), waarna u een fase van termijnbetalingen ingaat totdat de woning is opgeleverd."

Bestaande woning: "Als u een bestaande woning koopt, ondertekent u een compromis de vente, en dat is veel eenvoudiger: 10% bij ondertekening en 90% bij oplevering."

De infrastructuurinvesteringscyclus

In tegenstelling tot veel vastgoedmarkten die voornamelijk door speculatie worden gedreven, profiteren de Franse Alpen van aanzienlijke, langetermijninvesteringen in infrastructuur die een fundamentele ondersteuning bieden voor de waarde van onroerend goed.

De combinatie van langere liftseizoenen, nieuwe infrastructuur voor avontuurlijk toerisme en verbeterde toegankelijkheid zorgt voor meerdere waardebepalende factoren die elkaar in de loop van de tijd versterken in plaats van met elkaar te concurreren.

Bank- en rekeningvereisten

Overwegingen met betrekking tot Franse bankrekeningen

Hoewel dit wettelijk niet verplicht is, maken praktische overwegingen het voor vastgoedeigenaren vaak raadzaam om een Franse bankrekening te openen.

"Je hebt geen Franse bankrekening nodig om onroerend goed te kopen – dat is geen wettelijke vereiste. Toch raden we normaal gesproken aan om er een te openen", legt Charlie uit.

Praktische voordelen:

- Alle rekeningen worden in euro's uitgeschreven
- Huurinkomsten worden in euro's ontvangen
- Vermijdt wisselkoersschommelingen
- Vereenvoudigt het beheer van onroerend goed

Opties voor het openen van een rekening: "Bij de meeste banken moet u naar Frankrijk gaan om een rekening te openen. Wij werken echter samen met een bank die u in staat stelt dit op afstand te doen, dus ook daarbij kunnen wij u helpen via French Private Finance."

Conclusie

Het bewijs is overweldigend: de vastgoedmarkt in de Franse Alpen ondergaat een transformatie die maar eens in de zoveel generaties voorkomt. Het aanbod in de belangrijkste resorts wordt steeds schaarser, de internationale vraag diversifieert en neemt toe, en investeringen in infrastructuur zorgen voor langere seizoenen en een betere bereikbaarheid. De combinatie van gunstige financieringsvoorwaarden (70-85% LTV voor veel nationaliteiten), geavanceerde mogelijkheden voor belastingoptimalisatie (btw-teruggave, afschrijvingsschema's, vermogensbelastingontwijking) en fundamentele onevenwichtigheden tussen vraag en aanbod creëert aantrekkelijke investeringsvoorwaarden.

Neem voor meer informatie over de huidige mogelijkheden op de vastgoedmarkt in de Franse Alpen en strategieën voor belastingoptimalisatie contact op met Alpine Property Finders.